香港的樓市由私營與公營房屋構成，而早前政府所推出的遏抑樓市措施，效果表現不一：有些措施能達到預期的效果，例如印花稅；但有些就未能符合預期。
1/4白居二業主 淪為負資產
在於公營房屋方面，長期要增加公屋供應及重新推出居屋，但因建屋需時，措施成效仍然未見。而短期方面，則推出了白居二的措施（擴展居者有其屋計劃第二市場至白表買家），名額有5,000個，希望能幫助到市民置業。不過從其效果來看，成效似乎差強人意。
本身居屋市場歷來都不是一個極流通的市場，居屋的轉手率不及私樓，原因是居屋的補地價，以及其市場定位問題。白居二的操作，是讓居屋的白表買家，能夠不補地價去購入二手居屋，目的是讓白表買家更易上車，原意是好，但事實上會否成為好心做壞事？
白居二推出之時私樓樓價仍然高企，而部分市民有置業需求，於是要求政府協助。但因購買居屋，只要付出一成首期就能做業主，只要樓價下跌一成，白居二的業主就會淪為負資產！最近就有媒體把部分白居二個案拿去估值，發覺四分之一的個案帳面上已淪為負資產。當然這不影響業主繼續居住物業，但心理上成為負資產業主始終不好受。
樓價再跌 政府添政治壓力
情況就有如97年前政府推出夾屋一樣，希望夾心階層能置業。結果金融風暴發生之後，樓價大跌，不少夾屋業主頓成為負資產，部分個案更變成破產，於是政府之後便沒有重提夾屋。其實當年政府協助市民購買私樓的置業貸款，也遇到類似的情況。這些計劃原意是好，但遇上樓市轉勢，由升轉跌，令好事也變成壞事。
而更富爭議的，可說是雙辣招。政府推出的樓市辣招的目的是甚麼？是為了阻止樓價繼續上升？還是希望樓市回落？如果是前者，相信目標已經達到；如果是後者，政府與市民就會有風險。相信以政治因素考慮，樓市沒有顯著跌幅，辣招是不會或不能退的，那麼樓價便有下跌壓力。
樓市的調整是由量到價的。當成交量在過去年半處於極低水平，加上一些負面消息，例如美國快將加息，今年私樓供應量將比去年大增幾成，一手樓賣價逼近二手樓等等……這些都是推低樓價的催化劑。
中原城市領先指標（Centa-City Leading Index，簡稱CCL）已由高位的123.66點跌至近日的117.22點，平均二手樓價已跌去了5.2%，而一手樓的跌幅更加厲害，有部分最近推出的一手新盤減價達3成以上！
私樓價跌，居屋價跟跌也正常，因為兩者相關系數高：連流動性較高的私樓交投也不活躍；流動性較低的居屋，成交更少也是自然的事；正如私樓樓價下跌，居屋估值也會大幅下跌。加上購買居屋所付的首期較少，出現負資產的機會就會高。
現時負資產的情況不嚴重，政府所受的批評較少，但只要樓價進一步下挫，白居二負資產的宗數增加，而每宗負值幅度上升，政府所受的壓力就會加大。
白居二的名額只有5,000個，但使用了購買權的家庭只有千多個，就算購買期尚未完結，但推算到最後也只會有少於一半人揀樓。這反應絕對不熱烈，究其原因除了因為樓價下跌，市民害怕損失財富之外，居屋由始至終不是置業首選。如果有得選擇，樓價可以負擔的話，市民寧願買私樓。而他們去申請白居二資格，只是爭取一個安全網的期權。如果樓市繼續上升，他們認定自己買不到私樓的話，便行使白居二購買二手居屋；如果樓市下跌，他們就會觀望一下，看看有沒有機會入市買私樓。而白居二中籤者，他們有一年時間去等。而明顯地，現時情況屬後者。從白居二的反應來看，相信短期之內，政府白居二的名額不會再加推。
海外買家減 港人港地虛設
在私人房屋方面，「港人港地」又是一個富爭議的措施。港人港地的原意是港人優先，先照顧港人住屋的需求，原意是好的。特別是推出樓市辣招BSD（Buyer's
Stamp Duty，即買家印花稅）之前，部分市區新盤超過兩成的單位由非港人購買。有見及此，政府在啟德發展區劃了兩幅私樓的土地，成為港人港地，最後由中資財團，以每呎5,000多元地價投得。
但在BSD實施之後，海外買家大幅減少，而他們現時所佔樓市比例已少至2%至3%。基本上支撑港人港地推出的原因，也消失了。所以這個「先導」計劃便沒有迫切性再推出。
措施滯後 須因時撤換
及後政府在啟德發展區推出相鄰的私樓地皮，中標價只有4,000多元一呎，這些地皮非但沒有出售限制，價格還要比港人港地便宜。相信中標港人港地的中資集團，未來售樓時也要好好研究怎樣與同區非港人港地的樓盤競爭。因為樓盤愈多限制，樓價便會反映，價格應該會便宜些。
因為港人港地是以地契條款執行，於是有人會預測，在政府下次換屆之時，發展商又會否要求政府修改有關港人港地條款，把買家國籍的限制取消？如果是這樣的話，港人港地又變成名存實亡。
上述兩個措施的成效未彰，是因為樓市開始轉勢，出現下跌的現象，而這亦看到經濟措施與經濟走勢很容易出現滯後的問題。如果不想好心做壞事，便要時刻檢視這些遏抑樓市措施還適不適用？如不適用便要撤換。
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