<轉載自2014年12月23日 經濟日報 國事港事 欄名: 房策透視 撰文: 劉國裕 香港城市大學公共政策學系副教授／香港房屋委員會委員>
政府剛於2014年12月中公布《長遠房屋策略》（下簡稱《長策》）。
根據最新的房屋需求推算，以48萬個單位作為2015/16至2024/25年度為期十年的總房屋供應目標，公營與私營房屋供應比例為60：40，即在十年期內興建29萬個公營房屋單位（包括20萬個公屋及9萬個資助出售單位）和推出土地予私人發展商興建19萬個單位。
《長策》的願景是在缺地、缺錢、缺人的前提下，為香港巿民提供適切而可負擔的居所。本文從《長策》採用「供應主導」及「靈活變通」的兩大原則，探討在操作層面須正視的事宜。
要供應主導 政府介入須增
《長策》提出「供應主導」，指「與其在需求顯著時才覓地建屋，我們應預早籌謀，推算需求、規劃土地供應，並依據客觀的長遠房屋需求推算，有計劃地籌建公營房屋單位和推出私營房屋用地。」（《長策》，第1.7（a）段）
筆者認為，相對於1998年的長策，2014的《長策》有一明顯進步，就是在私樓供應方面，只提出按推算需求推出房屋用地供發展商建屋。這代表政府當局默認，發展商不會「聽命」配合政府的規劃目標。所以，要令房屋供應得以落實，政府應增強介入，而政府預早籌謀規劃土地供應並正視房委會的財政需要實屬正確，公屋及資助出售單位的建屋量，仍屬政府大體可控制的範圍。
此外，《長策》提出進一步豐富資助自置居所的形式，如何善用私營機構的資源增建資助出售單位，這個「供應主導」的原則，也在於政府。筆者認為，「私人機構參建居屋計劃」及「混合發展計劃」應予推行。
建屋目標 難按推算即時調整
另一方面，「參考了1998年長策發表後房屋巿場起伏及其後政策大幅轉變所帶來的影響，並汲取當中教訓」，新《長策》強調採用「靈活變通」的原則，政府日後會「按實際情況的轉變，定期更新長遠房屋需求推算，並據此定期調整未來的規劃及建屋計劃。」（《長策》，第1.7（b）段）
「靈活變通」具體內容是甚麼？新《長策》說，「會按需要調整公私營房屋以及公屋/資助出售單位的比例，務求更有效地應對巿況變動和社會不斷轉變的需要。」（《長策》，第3.3段）
值得留意的是，房屋需求推算結果，只反映當局對未來十年房屋的「估計總需求」，並無細分公私營房屋或公屋/資助出售單位的比例。現時公私營房屋60：40的比例，或公營房屋有關公屋與資助出售單位20：9的比例，只是相關政策官員作出的判斷，並非按照不同類別房屋需求的客觀數據作出。
由於建屋需時，要按照更新後的推算結果，即時調整建屋目標及建屋量，實際不可行，也不適當。因為，即使最新的十年房屋需求推算結果上調，令新的目標較上年所訂的十年目標為高，政府也不可能在首五年大幅調整公營房屋建設量，充其量只可在第二個五年期再作調校。
保留「過剩」土地 私樓較適用
此限制帶來的影響屬可接受，例如，在個別年份，部分公屋輪候冊上的申請人或不能在三年內獲配公屋；部分符合資格申請居屋的家庭或者因需求增加，獲購居屋的機會下降。
相反，當新的十年房屋需求推算結果較先前的目標為低時，政府說按照「靈活變通」的原則，「……將『過剩』的土地保留在土地儲備之內，待將來土地供應及建屋目標提高時釋出使用。」（《長策》，第3.18段）這看來較適合用於處理私樓，對公營房屋就不適當。
以公營房屋而言，當新的十年公營房屋需求及供應目標較先前的目標為低時（例如新十年目標只需供應24萬公營房屋單位，比早前訂出的29萬少5萬個單位），由於首五年的建屋工作已進行得如火如荼，可調節的空間不在供應量，而在公屋居屋比例。例如：因公屋及居屋的「互換性」，可把建成的部分資助出售單位調配作公屋出租，使公屋申請人的輪候時間縮短至平均三年獲實配公屋上樓（不是現時輪候時間所指由登記日期至首次獲配公屋的時間）。
之後，在第二個五年期，先參考五年的房屋總需求量移動平均數（moving
average），再決定是否下調建屋量。只看一次的需求推算，就把供應數字調整，容易重蹈「把八萬五（建屋目標）消失」的覆轍。
前朝計劃失誤 近年落成量挫
更穩妥的做法，是將第六及第七年的預算建屋量維持不變，只暫時把第八至第十年的建屋量微調；待經過其後多次新的房屋需求推算確認需求下調的趨勢後，才將十年期內最後兩至三年的供應目標調整。
附圖顯示，自1987年政府公布首份長遠房屋策略後，本港各主要時期每年平均公私營房屋落成量。我們經過2003至2012年這十年公私營房屋落成量大跌時期，公營房屋年均落成量比前十五年（1988至2002年）的年均落成量大幅減少。新一屆政府在2012年7月上任後，雖然已視解決房屋問題為重中之重的政策範疇，奈何建屋需時，上屆政府建屋及供地計劃的失誤，令2013至2014這兩個曆年（1至12月）的公私營房屋產量仍在低位徘徊。巿民大眾期盼政府，在下一個十年或更長的年月裏不再重複錯誤，透過進一步完善的新長遠房屋策略，達致人人安居的目標。
綜觀以上所述，把「供應主導」的目標微調為「公營房屋供應主導」；「靈活變通」改為「適度調整公屋居屋比例」，才能為香港社會穩定而持續地提供公營房屋，為難以負擔私樓的家庭提供安居之所，抗衡波動、高企的私樓價格及租金。
住宅單位平均每年落成量。
沒有留言:
張貼留言