<轉載自2018年9月4日 明報 觀點版 撰文：阮穎嫻 香港大學經濟及工商管理學院助理講師>
房委會資助房屋小組研究將新居屋禁售期由5年增加至10年，理據是新居屋折扣由約七成降至約五成，要防止炒樓及為免新居屋太着數，所以要延長禁售期。很多政黨表示支持，甚至有議員及個別小組委員要求永久禁止在私人市場轉售（註1）。有消息說特首對此反應正面（註2）。雖然很多人支持延長禁售期，但是他們的論點站不住腳，延長禁售期其實意義不大。
增禁售期 難打擊炒樓
2007年後發售的居屋，已不設房委會回購，持貨至第三年可於二手未補價市場讓「白居二」（白表居屋第二市場計劃）申請者購買，至第五年可補價後在自由市場出售。現在新居屋的定價機制改變，由過往根據市場定價打折，變成根據申請人入息中位數的可負擔能力定價。在最近一期居屋，根據新計法，定價將由以前通常約七折降至五二折。若樓價繼續上升，申請者入息追不上，這個折扣只會更大。
延長禁售期的支持者提出好幾個原因，一是防止炒樓。但事實上，增加私人市場禁售期是難以防止炒樓的，因為業主在第三年起已可在二手未補價市場中出售。這個二手未補價市場，理論上按市值計價。現時去地產代理睇樓，居屋會有「未補價售價」與「已補價售價」。例如××苑某單位，「售：560萬」，「居二價：350萬」。自由市場價升得愈高，「未補價售價」也會跟着升。所以如果有人買居屋是為了炒樓，在新政策下，是可以繼續在未補價市場炒的。因此，增加私人市場轉售禁售期，不能達到杜絕炒樓的政策目標。
倒轉來看，房委會資助房屋小組主席黃遠輝表示要顧及買家的套現需要，所以不能將禁售期加太長，也是錯的，因為有了二手未補價市場已可套現。
延長禁售期的支持者提出的另一個原因，是公平。我明白一般人、房委會委員、議員都有這種想法：着數多了，自然要在另一方面加大限制，否則不公平。問題是，在現時香港的情况下，資助房屋根本供不應求，只有少數好運的申請者抽到可得資助，其餘合乎資格申請者就得不到任何資助，本來就不公平。2017及2018年居屋計劃白表中籤率只有2%及2.4%，大部分符合資格的人都無法抽中，望門興嘆。買了舊居屋的人可以話為何新居屋折扣較大，他們較小；白表申請者又可以話綠表申請人何以既可抽居屋，又可抽綠置居。在一個本來就不公平的制度，在小處堅持細微的公平，是一件很滑稽的事。
增禁售期意義不大 又降低市場效率
資助房屋折扣降低，本身就會令業主出售的意欲減少，所以增禁售期意義不大。增加禁售期，使房屋流轉更難、效率更低，減少供應，增加空置。
根據現行規定，在私人市場出售資助房屋須補價。資助房屋落成時，出售價於市價的成數，就是業主所得折扣。譬如一個市值500萬元的居屋單位，買家只付350萬元，即打了七折。在私人市場出售，就要按出售時市價補回三成的錢給房委會。
正常情况下，在私人市場要購買一個居住的地方，須付十足市價。所以如果資助房屋業主賣掉房子，只拿回七成價值，他必須自行付出另外三成才可以找到私人市場的類似單位。
將來這個折扣會降到約五成，即是說，業主須自行付出另外五成才可搬出，這樣已經大大降低了轉售的意欲。用一個極端例子：若資助房屋是免費的，根本不會有人賣；即使不住，也會丟空。
另一個看法是，業主一天不賣，一天住在舊居屋，他是付出了七成價錢，但享受到房子十足的使用權，即賺了三成業權的居住價值。在新居屋，他賺的是五成，更加不想搬。
出售的原因，可以是想套現、買一間更大的私樓、獲得現金周轉等等。同樣，折扣愈高，出售意欲愈低。
因此，增加折扣及增加禁售期的效果是二手居屋供應更少，降低市場效率。增加折扣本來令業主更不想賣樓，然後還要再加一大堆令業主賣樓更難的限制，如禁售期，會使更多業主低效率地使用資助房屋，例如丟空。差餉物業估價署沒有統計未補價的資助房屋空置率，不知其普遍性，但將資助房屋丟空的例子，一般人也有聽說過。我認識有人有居屋不住，住在私樓，退休才搬回居屋；也有人私底下說居屋空置了，想找人暗盤租，當然未補價出租，暫時仍是犯法的。
鼓勵市民炒樓還是打擊炒樓
講房屋政策，論政策目標，從來都是問：幫市民置富，還是讓市民安居？
幫市民置富，是讓市民藉着置業，分享城市繁榮、土地升值的成果，希望他們有資產可以運用，以應付人生中各種需要。若是這樣，就必須有辦法讓他們炒樓套現，政策要靈活，貼近私人市場。
讓市民安居，即提供資助讓有需要的市民可租住市價房屋，解決居住問題，毋須擁有業權。外國社區房屋比較少，較多用現金資助非實物模式，較有效率。
如何設定公共房屋政策的各種限制，是體現究竟政府想幫市民「置富」還是「安居」的目標。可是到現在，政府好像還未想清楚這個問題。因為房屋政策路徑依循，難以一時有大改動，造成現在政府資助市民炒樓，但又不想市民炒樓的政策。這個矛盾，看來短期內難以解決。
註1：〈黃遠輝預告日後居屋將收緊轉售限制〉，2018年7月18日「香港01」
註2：〈新居屋禁售期擬五年增至十年〉，2018年7月27日《星島日報》
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