<轉載自2016年11月9日 經濟日報 國事港事 欄名: 房策透視 撰文: 麥萃才 香港浸會大學財務及決策系副教授>
政府再對樓市加辣，今次是針對從價印花稅（Ad
Valorem Stamp Duty）。從價印花稅是一種歷史悠久的稅種，物業會按成交價格去繳收稅款。過去通常以累進方式徵收：物業價值較低，所繳交的稅率便較少；物業價值較高的，所繳交的稅率便較高。
在辣招生效之前，如果樓價在200萬以下，只需付100元從價印花稅；如果樓價在329萬至400萬之間，也只需繳付2.25%稅率。只有當樓價超過2,174萬才要繳付最高稅率4.25%。
細樓租金回報高 投資者未懼DSD
截至2015年年底，香港私人住宅的總存量為114.5萬間，其中以中小型物業為主，所以大部分物業，都不用繳付最高的從價印花稅。這情況直至2013年2月，及後政府推出了針對投資者的新的從價印花稅。如果在港已持有住宅物業，購買第二間物業之時，便要繳付另外一個基準的從價印花稅，稅率由1.5%至8.5%不等，物業價格愈貴；所繳付稅率就愈高。而市場上一般會把它叫作雙倍印花稅（DSD），因為它是以原本階梯稅率雙倍作基準。
今次政府所出的辣招，就是DSD的加強版，所有人士購入第二個住宅物業之時，須一律繳交15%的從價印花稅。而這辣招比以往的辣招影響更大，特別是想買樓收租的港人。
舉凡是加稅，就等於把產品價格抬高，那麼需求便會減少。相信未來數月，樓市成交會大幅減少，市場觀望氣氛濃厚，有業界人士估計成交會減半，情況會慘過沙士之時。但樓價不會即時大幅向下，直至賣家願意減價，接受現實，樓價才會開始下調。政府說，今次加辣的目的是針對投資者，以及維持香港金融穩定性。但對用家而言，特別是對首次置業者有沒有幫助，還要觀察一段時間才能知道。
政府的樓市需求管理措施，其實是有針對性。特別印花稅（SSD），已把短綫炒家踢走：而針對非港人買家的買家印花稅（BSD），亦把這些需求大幅降低，現時要付BSD的個案，只佔整體成交不足2%。這反映SSD及BSD的效果，符合政府的預期。
如果把投機者踢走，非本地買家又大幅減少，只剩餘投資者及用家兩者。而政府又強調首次置業者優先的政策，所以在數年前推出了DSD，希望把投資性需求減少。但DSD的概念，是在原本從價印花稅的機制，把所有階梯的稅率加倍，希望達到有效減少投資性需求，問題是從價印花稅是累進的，只要物業的售價夠便宜，印花稅其實有限，如購買300萬以下的物業，所繳付的DSD只是3%。而從差估署的統計顯示，A類單位的收益率在3厘以上！那麼買樓收租，300萬以下的單位只要一年租金就足以支付DSD。
人幣貶值發酵 內地走資搶港樓
現在資金氾濫，市場又缺乏投資途徑的話，部分港人會買第二個物業投資。這些投資者較少買豪宅，因為價值2,174萬以上的物業要繳交8.5%的DSD，而且租金收益也只有兩厘左右，DSD大幅削減投資者入市的意慾，所以措施推出數年以來，投資者所佔比例一直維持低水平。為何政府要現在針對投資客加辣，而早前又不用呢？
原因之一，是環境有變。投資者之中，有分本地及外地居民，特別是內地居民，人民幣貶值預期仍然發酵，內地有不少資金想走出國外，而本地樓市就是其中一個目標。因為港元與美元掛鈎，持有港樓，就等於持有美元資產，人民幣貶值的話，那麼港樓便能增值。
其次是深圳已成為全球住宅物業最貴的地方之一，部分新型屋苑呎價比香港還要貴。因為政府早前辣招關係，香港樓價遠遠落後於內地，那麼從內地買家來看，港樓有種較「便宜」的感覺。雖然內地資金部分會泊港，但樓市只是這些資金其中一個出路，並不是主流。這點可從要付BSD的交易宗數可以見到，2%的以下數字，不足為懼，而這些內地資金興趣多是一手樓，特別是市區盤。
至於本地投資者，政府說參與樓市比例有所上升，佔現時新銷售物業的兩成以上，還有上升趨勢。問題是，對於這些本地投資者需求，我們應該害怕嗎？有說這些投資需求會擠壓用家，如果說首置優先是政策，降低這些投資性需求是可以理解的。但實行起上來，對首次置業者會否有真正幫助？
借家人名「首置」入市 實是投資
如已有足夠首期去買新樓，少了投資客參與，首置更易買到心儀的物業，最少抽籤之時號碼會前些。但問題是有很多年輕人缺乏首期，甚至沒有足以負擔供款的家庭收入，所以要讓他們更易置業，要麼把他們的收入提升，要麼就要樓價下跌至他們可負擔水平。少了人爭並不代表可買得起，只代表那些可買得起的人士更方便而已。
而這些本地投資者，他們的心態又是SSD已令短炒物業無利可圖，因此他們購買物業之後，多會放租。最少租出3年之後，不用再付SSD才考慮放售，那麼這些物業最終也會有人使用，不會被閒置。香港的新增房屋供應多了，投資者購入物業後，多會出租，所以最終新增房屋會給人居住，仍能滿足部分居住問題，只不過擁有人是投資者而不是用家而已。
對於一些快將退休人士來說，買樓收租是不俗的理財方式。但將DSD改為劃一抽稅15%，對於細價物業打擊最大。現時香港私人住宅以中小型單位為主，銀碼往往較小，原本所付的DSD不算多，而所出租物業的回報率，往往也有兩、三厘左右。但新例的15%，相等於A類小型單位5年的收益。試問又會有幾多投資者肯多付稅？既然首置不用繳付這些稅項，結果是他們會傾向借用家人的名義來購買，例如子女或親友，因為可以繞過現在15%的從價印花稅，他們就更有誘因去借用家人身份去買樓，而且最好以單名名義而非聯名，方便將來可再多買物業。結果是，以「首置模式」購買物業的人多了，但實質上，部分其實是投資者。
「預繳」重稅 換樓客打擊最大
對於用家又如何？用家也分換樓客及首置客，對於換樓客打擊最大，這令到換樓行動變得相當困難。例如以實用呎價1萬元計算，假設有一首置家庭購入一個400呎、400萬以下的兩房單位，最高可按9成，首期只需40萬元，加上2.25%印花稅，律師費及其他開支，50多萬就可做業主。但當家中孩子大了，想改善居住環境等，換大些物業便會有困難，如想買一個3房的單位，800呎單價假設是800萬，首期因要付4成關係，因此要預留320萬作首期。因為他已擁有先前的物業，所以這間新屋便要繳付120萬的從價印花稅。未計算其他費用，單是首期與從價印花稅加起來便要440萬，比他們自住的小型單位價值還要高！雖然只要6個月內沽出先前的物業，這個多繳120萬，部分可以退回的。但問題是要先付，那麼錢從何來呢？
以前的DSD辣招已打擊換樓活動，那麼這次劃一15%從價印花稅則更辣！所以建議首次置業者，有機會就要買能力範圍以內盡量大的單位，因為將來要換樓，就相當困難。又或者政府應該考慮優化措施，例如容許只擁有一個自住單位的業主，在購買另外一個單位作換樓之用時，可申請暫緩繳付多出的從價印花稅。如果在6個月內把舊樓售出便不用繳付；如果在6個月以上也未售出舊有單位，政府便可收取從價印花稅及其應有利息，這樣便可激活換樓市場，增加細小型單位的二手供應。
（文章僅代表個人立場）
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