<轉載自2017年1月26日 明報
觀點版 撰文：鄔滿海 房協主席>
近年房屋問題一直困擾着香港人，儘管現屆政府視之為「重中之重」，並積極以各種舉措作出應對，然而有關問題複雜，囿於一些客觀環境因素和現時的法規限制，加上公眾就土地和房屋問題的處理亦意見紛紜，未有共識，引致政府舉步維艱。住屋是民生的基本需要，而樓價飈升、供求失衡和居住質素下降，已經危害到香港社會的穩定發展，故下屆政府其中一個重要任務是要處理好房屋問題。不過，要切實理順如此糾結的問題並非易事，或許必須打破現時的規限，引入新思維和策略，方可取得理想成效。
房屋問題千絲萬縷，難以在區區短文中逐一論述，唯有暫舉四大主要問題以作討論：其一是土地供應，其二是人口老化帶來的房屋需要，其三是家庭日趨細小化所帶出的住屋問題，其四是樓宇老化問題。
土地和房屋供應
先談土地供應問題。由於土地供應不足影響了樓宇供應量，造成樓價和租金飈升，以至衍生出劏房和非法僭建的問題，亦令居住質素下降。要長遠穩定樓價，充足的樓宇供應是先決條件，可是限於香港的先天環境，土地難求，更甚是社會對於如何增加土地供應的途徑仍未有共識，以填海和開發鄉郊土地的方式去開闢新居住用地仍面對不少反對意見，令問題難上加難。儘管如此，下屆政府除可考慮填海和開發新發展區外，是否可加大力度以其他途徑增加土地供應？例如重新審視城市規劃以及相應的法規、適當地改變土地用途、放寬地積比率和樓宇的高度限制？又或檢視如何善用荒廢的土地及政府建築物？
人口老化對房屋需要的影響
其次是下屆政府應否因應本港的人口老化情况，制訂新的房屋政策，以配合隨之而來的長者居住需要？根據政府預測，至2034年高齡人口將佔總人口的30%，即約每3個市民中便有一個是65歲或以上的長者，及至2064年更上升至36%，長者人數將達258萬。面對未來如此龐大的長者人口，我們必須在房屋以至整體社區設施和服務上做好準備，以支援長者留在其熟悉的社區居家安老，此亦是大多數長者的願望，並可紓緩未來對院舍需求的壓力。
發展局早前公布的一項關於香港跨越2030年的長遠規劃研究，當中也提及人口老化令市場對專為長者設計的住宅需求不斷上升，建議除房委會及房協外，私人發展商也可參與提供這類住宅，以迎合長者住戶的需要。此外，亦提及除住宅樓宇外，公共空間和社區環境的設計以及公共設施的提供亦應適當地配合長者的特殊需要，尤其是那些行動不便的長者。
此誠然是正確的方向。而循此方向，政府是否可以考慮在政策和法規上訂定一些規範又或提供一些誘因，以規定及鼓勵未來的房屋和社區發展必須引入對長者友善的元素？就住宅設計而言，可否研究修改現時規例，規定樓宇項目當中必須包含對長者友善的設施？在社區規劃的層面上，可否根據人口比例，將各項長者設施訂明於香港的規劃標準和準則中？
家庭細小化衍生的住屋問題
家庭結構細小化亦是另一個嚴重影響住屋需求的社會趨勢。其中一個主要原因是部分新一代家庭崇尚獨立生活，故以往年長子女與父母同住甚或「三代同堂」的居住情况已日漸式微。此趨勢使部分現有的住屋單位與家庭人口組合出現錯配的情况，由此產生的問題在公屋尤為顯著：一方面現有的公屋單位出現大批「寬敞戶」，令公屋資源未能合理地運用；另一方面，在公屋輪候冊中出現大批單身申請者，但他們所獲得的配額非常少，輪候時間非常長，間接形成私人樓宇劏房的需求有增無減。如何解決這種日趨嚴重的住屋錯配問題，相信是未來政府的一大考驗。
嚴峻的樓宇老化問題
最後是樓宇老化的問題。前文提及的《香港2030＋》長遠規劃研究，當中亦提到於2046年本港樓齡為70年或以上的私人住宅單位將達32.6萬個，差不多相當於2015年同齡單位數量的300倍，數字可謂驚人。這些高齡舊樓如果持續失修，對住戶和市民都會構成危險。
雖然社會早已關注到舊樓問題，近年政府亦透過立法強制驗樓，以及由市建局和房協等機構所推行的樓宇維修計劃，積極推動和協助舊樓業主進行維修。不過樓宇的可使用年期始終有限，維修縱然有助延長樓宇的壽命，但這些愈來愈舊的樓宇遲早都需要拆卸重建。更何况樓齡愈高維修費用將會愈大，舊樓業主未必有能力負擔，加上部分樓宇受到舊式設計的限制（例如沒有電梯），持續維修不一定能改善住戶的居住環境。
面對愈來愈多樓宇步入「晚年」，我們確實需要及早想出可行的應對方案。然而從目前的條件來看，要重建這些舊樓可謂舉步維艱。儘管市建局和一些私人發展商都一直進行一些舊樓重建的項目，但能獲重建的舊樓其實都必須具備一些可行性因素，簡而言之，一方面要獲得足夠的業主同意重建，另一方面是財務上的可行性。可是，從這兩方面來看，未來要處理的舊樓很多都沒有具備這些條件。
要重建舊樓，根據目前的法例，50年樓齡樓宇的強制拍賣門檻是需得到最少八成業權份數的業權人同意。過往涉及的重建項目大都是單位數目較少的單幢式建築，要集齊業權相對較易；但未來要面對的將包括那些興建於上世紀六七十年代的大型屋邨，這類私人屋邨部分涉及的單位數目達數千個，要得到八成業權份數的業權人同意去啟動重建，難度非常高。
至於從財務可行性來看，按現時市建局對舊樓業主的7年樓齡賠償準則用諸大型屋邨成千上萬的業主，將會是市建局無法負擔的天文數字。
對於私人發展商而言，財務上的可行性是有關重建項目主要考慮的因素。假如舊樓尚有未用盡的地積比率，令重建可以帶來額外的建築面積，或可成為吸引發展商的誘因。但在六七十年代建成的樓宇很多都已用盡地積比，若然重建也許變成一宗無利可圖甚至蝕本的生意，試問哪些發展商會有興趣進行重建？
希望下屆政府能找出良方妙藥，以解市民之苦。
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