<轉載自2019年10月21日 經濟日報 國是港事 撰文: 麥萃才 香港浸會大學財務及決策系副教授>
新一份施政報告推出二百多項措施改善施政，房屋問題是重中之重。報告內有不少篇幅都有關土地房屋。其中最受關注的，就是放寬首次置業的按揭成數。
樓價上限800萬 增私樓選擇
在上一次更新長遠房屋策略時，當局把新增土地的劃分，由原先公私營六四比，改為現在的七三比。在安達臣山上原本有不少土地，打算規劃為私營房屋，最終改變為公營房屋。新增土地撥給私營部分減少，減少未來私樓供應，如需求沒大幅改變，最終私樓樓價不會低。
正因為私樓樓價可能會持續高企，所以居屋及綠置居的售價要與私樓售價脫鈎，以市民可負擔能力為依歸。如新增土地供應與市民的可負擔能力一致的話，那麼七成市民要安居樂業，便要靠政府的資助性房屋，包括公屋、綠置居、居屋、白居二、首置上車盤等。而其餘較富裕，沒資格申請公營房屋的，便要以私樓解決居住問題。
市民要購買私樓，基本上要過兩關，第一關要供得起，即每月按揭供款，不應超過家庭入息的50%，還要通過銀行按揭供款的壓力測試；第二關是要能付首期，如物業只按七成，首期隨時要三兩百萬元。除非靠父幹；首期由父母、兄弟姊妹幫忙，否則就要靠自己儲，不知要待何年何月！普遍的情況是年輕家庭能負擔供款，但缺乏首期，而首期金額太龐大，就成為了年輕家庭未能夠置樓的主要原因，亦是很多年輕人的怨氣所在！
要減少首期負擔，加快年輕家庭入市的方法不是沒有，現行方法就是透過按揭證券保險公司提供的按揭保險。原本400萬以下的物業可按九成，而400至600萬的物業最高按八成。以400萬物業為例，買家可透過按揭保險，只需付一成首期便成為業主，其餘九成樓價可做按揭，銀行可提供九成貸款，其中七成是一般樓按，額外的兩成，便要購買按揭保險。傳統樓宇按揭一般只能做七成，額外提供多兩成的貸款，為保障銀行權益，便要買保險。如借款人無力償還，樓價又跌超過一成，那麼七成以上的樓價下跌的風險，便由按揭保險承擔。
問題是，這些400萬、600萬的上限已是多年前制定，而樓價在過去的幾年中不斷上升，使到這些上限與實際情況有些脫節。就算市民想找些上車盤，經過樓價上升周期，要找400萬以下，可做九成按揭的樓盤已不復多見。要購買400萬以上的樓盤，便要多付首期，上車更困難。於是有些買家，便轉投一手樓市場，因為發展商能夠提供二按，甚至其他具彈性的付款安排。結果造成一手樓旺，二手樓冰封。如果想買「平樓」，便要多付首期買二手樓；如果要少付首期，便要買較貴的「一手樓」。
今次施政報告放寬香港按證保險公司按保計劃的樓價上限，首次置業人士（即申請時並未持有任何香港住宅物業）可申請最高九成按揭貸款的樓價上限，將由400萬提升至800萬。原本400萬的上車盤沒有太多選擇，但提升至800萬，選擇便多了。很多年輕家庭、夫婦可能是專業人士，例如醫生、律師、會計師等等，他們工資不錯，供款能力是有的，但苦無足夠首期，而他們對物業的質素、地點卻是有要求的。放寬按揭成數，便能讓他們更容易買到心儀物業。
物業若自住 負資產只礙心理
放寬按揭上限，其實也只是因應樓價上升而調整。不過有些批評是，這會叫年輕人買樓去「送死」，因為容易成為負資產。
回看香港歷史也發生過負資產的情況，在98年亞洲金融風暴之時，樓價大跌，因為當年按揭成數較高，容易變成負資產一族：即如果樓按七成，樓價要下跌三成才變成負資產；如樓按九成，樓價下跌超過一成便會成為負資產。所以樓按愈高，出現負資產的機會就會愈大！而「負資產」只是資產值與債項的狀態描述。但凡事有正反兩面，樓按成數愈高，所付首期愈少，市民入市就愈容易。問題是，市民因首期不足而買不到樓的怨氣大些，還是出現負資產的問題大些？
如果物業是自住，供款能力沒有改變的話，那負資產只是心理問題。心理上會感覺不好受，但物業價格會隨着時光飛逝而改變。筆者也曾經歷過98至03年樓價大跌時期，物業在97年前高峰期買入，用來自住，但到了03年最低谷時期，樓價跌去六成以上，成為負資產。因為自住關係，所以沒有賣掉。但帳面上首期全部付諸流水，而尚欠貸款還比資產值高，那種心情很難形容。但該物業持有至今價格早已升超最初的買入價。這就是買樓要自住的重要性，因為會長期持有，所以能度過樓市起跌的周期。只要供款沒出現問題，負資產只會影響心情，以及短期的套現能力，不會影響居住。
又有人擔心，把按揭成數放寬，現在是否正確時機。放寬按揭成數，需求自然增加，對樓價有提升作用。如果樓價正值上升或持平，推出這些措施，似乎不是好時機。但在中美貿易戰及社會事件的影響下，過去數月樓價已經從高位下跌了數個百分點。當然有人會懷疑這個調整幅度是否足夠，又是否最好時機？但肯定的是，樓價下跌時放寬按揭，會比上升或橫行時放寬為佳。
市場續破冰 賣樓移民更易套現
當然，業主反價，或減少議價空間是可以預期。但不影響相關措施的效用。如果有留意條款，自用樓換樓按揭，按揭貸款上限會由600萬提升至1,000萬元，最高可做八成按揭，這樣換樓鏈可以重建。過往因為800萬以上的物業只能按揭六成，就算業主擁有一層中小型物業，想細樓換大樓也不能。因為賣出自住的物業所收回資金，不足繳付大單位的首期。把按揭成數提升至八成，1,000萬物業只需200萬首期，那麼賣掉原有細單位，所得來的數額多數能支付首期，說不定還有剩款用來裝修，這樣市民便可改善居住環境。而要符合這種按揭保險的要求，只限於樓位便要沽出，這可增加中小型單位二手市場的供應。
近月的社會事件，使到部分市民對香港是否適宜居住產生問號？有些市民甚至打算移民，而投資移民是方法之一。如果要做投資移民，隨時要求投資數百萬，甚至千萬以上。通常香港人的財富以物業佔最大比例。所以要作投資移民，很大機會要賣掉自住物業套現。新政策實施前，樓市是冰封的，賣樓套現不易。但放寬了按揭成數，需求大了，套現也較為容易，這為想離開香港的人士，提供了方便之門。這又為二手市場提供了新的物業供應。
二手市場活躍 或重奪定價權
又有批評說九成按揭是托市措施，但相信這不是政府原意，否則那些印花稅辣招就應早撤銷。過往幾年是一手樓主導市場價格，只因二手市場寂靜。新措施推出後，首幾天睇樓量及交投上升，二手市場有望重奪定價權。因為高成數按揭只限現樓，不包括樓花，所以部分預算不充裕的買家，可由一手市場轉投二手市場，發展商的定價能力就被削弱。
還有，過去幾年購買一手樓，而使用了發展商高成數的二按，那低息部分應該陸續到期，除非業主打算付高息二按，否則便要轉按。而轉按之時，又能否做到高成數按揭呢？這本來會困擾過去幾年購買新摟的業主，但政府的新措施減少了因轉按成數不足而導致業主出現財務問題的可能。
綜合而言，除了想置業的人士更容易置業之外，樓市的換樓鏈，有機會重新啟動，對於樓市的整體發展來說，是正面的。但對於想用九成按揭買樓的首次置業者，要先計算好自己的供款能力，而且物業最好用於自住，否則要承受不必要的負資產風險。
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