<轉載自2016年9月30日 經濟日報 國事港事 欄名: 房策透視 撰文: 麥萃才 香港浸會大學財務及決策系副教授>
日前詳談過政府連番的辣招以及物業按揭成數的收緊，對於投機者、非本地買家、公司客，以及投資者都造成障礙，增加他們參與樓市的成本，減少他們入市的意慾。有關政府辣招對各持份者的影響，參見附圖。
失業率低撑樓市 經濟卻不就
如果政府的辣招是有效的話，現時主要支撑住宅物業市場的便剩下買家，應該是那些真正的用家，無論是首次置業者，又或者是換樓客。這些用家主要是本港居民，多是首次置業。如果入市資金不夠的話，多由父母提供首期，協助子女購買物業；又或是申請按揭保險，減少首期負擔。相信這些用家，大多數仍要向銀行承造按揭的。
而用家的總體需求，主要受到本地經濟影響。因為業主要為按揭供款，如果他們加薪幅度不理想，或許所工作的行業出現凍薪、減薪甚至裁員，用家對於物業的需求便會受到制約。如果單看現時香港經濟的表現，實在看不到經濟有大幅向上的可能，以下是經濟數據的分析：
（1）香港已連續6個月失業率維持在3.4%水平，而就業不足率亦是連續6個月維持在1.4%。反映勞動力市場仍然平穩，暫時沒有裁員減薪的壓力。這點對樓市是正面的。
（2）整體出口自2015年5月以來都是呈現了下跌的趨勢，即是連續15個月（截至7月數字）都呈下跌，反映對外貿易方面，仍然是弱勢。而貿易是香港重要支柱，從事相關行業的市民收入或受影響。
零售旅業逆風 幸深港通打救？
（3）截至今年7月份的數字，零售業銷售額已經是連續第17個月下跌，反應零售業仍未復甦，行業仍處於劣勢。而過去年多的時間，有不少奢侈品零售點整合，減了租用的舖位，使到銅鑼灣、尖沙咀也出現空舖的情況，而租值也出現了大幅下跌的情況。這些現象都不利零售業的就業。
（4）2016年1至7月，內地訪港旅行人次下跌了11.3%，而整體訪港人次亦下跌了9.9%，反映入境旅遊環境仍然困難。酒店的入住率下，主題公園的入場人數不理想，反映旅遊業也遇到了極大困難。
銀行按揭戰 刺激用家入市
從以上經濟數據來看，香港經濟仍處於困難時期，理應不能產生新的強大用家需求，而且困難的情況亦不會在短期之內改善。於是有市場人解釋是一些潛在的需求因為種種因素而被釋放出來。而這些因素包括：
（1）英國脫歐，令到市場不明朗因素加大，金融市場不穩定，使到美國不敢加息。這個論調可能在早一、兩個月前仍能適用。但從聯儲局最近一次開會紀錄來看，年底之前美國加息的機會會很大。這個利好因素未必能影響樓市很久。
（2）近日港股因為深港通快將開通的緣故，所以無視經濟的不利因素，恒指悄悄逼近24000點水平。而股市的財富效應，市場正面的氣氛，有利部分用家沽股套現，離開股市，進入樓市，因為他們在股市累積到足夠的首期入市。但是股市有上有落，股市也不會只升不跌，因此股市的財富效應不會維持很久。
（3）銀行積極承造按揭。一般來說，物業暢旺的時間多在新年之後，主要是銀行新的一年有新的貸款目標，如果員工要「跑數」的話，一般在年初會積極一些。因此銀行較願意放數，收取較廉宜的利息吸客。但今年銀行的生意可能較為困難，在年中也達不到原先目標，於是在7、8月期間出現按揭息率戰，新承造按揭低見H+1.4%，亦即實質按揭利率在兩厘以下，這刺激了用家入市的意慾。而銀行所做的物業估價，也有上調的趨勢。銀行願意提供流動性，物業按得足，也是用家樂於入市的原因之一。
（4）還有一個說法是，自2010年辣招推出的6年來，已積累了不少剛性需求，而今年第三季一次性爆發出來，形成樓市上升的趨勢。問題是這些潛在需求在房屋供應增加的過程中，被完全滿足了沒有？如果還沒有的話，還有幾多個單位的需求仍沒有被滿正呢？
以上所謂利好的因素，有些是很短暫，屬不能持續的。如果市場的需求主要由用家所主導，香港經濟的好壞確實對樓市有影響。而市場是不會錯的，既然CCL巳升穿年初高位，代表樓市已經回升。而新近推出的中原經紀人指數（CSI），達到85.66，屬於一個很高的水平。CSI以50為中界綫，50以上為看好的多。如果有85%以上地產代理看好未來的樓市，是否代表樓價仍有上升可能？究竟樓市回升是因為積累的剛性需求爆發出來所導致？還是有其他原因？這有需要繼續研究。
但有一點可以肯定，是市場對於A類細單需求有增無減。而這些需求增加，部分是辣招所導致的。所謂A類單位是指少於40平方米的單位。這些單位可以是全開放式、一房或兩房小型單位。因為考慮到首次置業的首期，只有400萬元以下能按足9成。而這些單位多是A類單位。有些家庭其實可能需要較大單位居住，但因按揭不足令他們更缺乏首期而「被迫」買細單位。這便會谷大了A類單位的需求。
投資者「扮」首置用家 搶貴細戶？
而另一方面，從投資角度來看，A類所繳的印花稅，包括從價印花稅也是最少的，但投資收益率就最高。所以投資者也集中對A類單位來投資，這也造成A類單位的需求增加。如果投資者想連從價印花稅也慳掉，可能會要求未擁有物業的家人代為購買。結果在統計上，這會是新的用家，使到帳面「用家」的人數增多，但實際上他們只是迴避從價印花稅的投資者。這兩項因素結果使到「用家」數目突然增加，特別對於A類單位需求出現大幅增加的情況。原則上這是需求的扭曲。
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