<轉載自2016年9月28日 經濟日報 國事港事 欄名: 房策透視 撰文: 麥萃才 香港浸會大學財務及決策系副教授>
今年6月英國公投脫離歐盟，成為2016年其中一件最大黑天鵝事件。最初金融市場反應負面。但經歷了兩個多月的發展，市場趨於平靜，而香港的樓市在這幾個月間卻有了意想不到的發展。
還記得在年初，有些業界人士，曾經預測今年香港樓市會明顯轉壞，而且跌幅更可達一成半！而筆者也是其中一個看淡樓市的，雖然沒有那麼悲觀，但原先也估計今年全年樓價下跌百分之五左右。
樓價升逾年初水平
市場跌眼鏡
以中原城市領先指數（CCL）作為參考，香港樓價在2015年7月見頂，曾創下146.92的新高（見圖）。亦即整體樓價比對1997年7月1日回歸日，升了46.92%。及後在政府印花稅的辣招、香港經濟放緩、美國加息等負面因素所影響下，指數反覆回落。由去年9月份至16年3月份，在23周之內跌去12.94%。而今年第二季，樓市只是回穩，顯示橫行的格局。以今年年初135.83計，跌至3月尾低位的127.46計，下跌了6.16%。但9月18日的指數報138.70，已升超過今年年初的水平，亦即今年年初的跌幅已經全部抹掉，而實質上，直至現在，香港樓價還有2.11%升幅，令到不少人跌眼鏡。
香港的樓市是由2003年沙士的谷底慢慢升上來，除了2008金融海嘯有過短暫調整之外，基本上是處於一個大上升軌。如果計至2015年9月樓開始有較大幅下跌，這個香港樓市的牛市，已走了12年！問題是樓市由去年9月跌至今年6月，是否調整完成？還只是一個長期下降軌之間的反彈呢？更重要是這段期間內的樓市究竟發生甚麼事，導致反彈的出現？本文會先由基本的供求關係剖析此一問題。
如果把住宅物業看成商品，那麼樓價就是由供求關係決定。本屆政府已見努力增加市場供應，而據政府估計，未來4年房屋潛在供應是9.3萬個單位，亦即平均每年達到二萬多個，創2004年有紀錄以來季度新高。而這個供應量，也是過去幾年的平均每年不足一萬伙供應的一倍多。
新增房屋料穩
發展商控推盤
如果單從供應來說，供應增加，樓價應有下調空間。問題是這個9.3萬伙潛在供應包括6,000伙貨尾、6.5萬伙樓花，未售樓花數，另有2.2萬伙為已批出並可隨時動工的「熟地」上可建單位。但真實市場供應，還要視乎發展商的取態，如果市況好，發展商有可能提早推出遠期樓花。但假若市況不佳，發展商會推遲物業銷售，甚至以現樓發售，而發展商所關心是樓價是否有利可圖。所以每年是否真的有二萬多伙可供發售，是具彈性的。但有業界人士認為，物業的新增供應是相對穩定的，而且在預期之內，所以新增房屋供應不是影響樓價的主要因素。
如供應方面是在穩定增加，而變動較少，那麼主導樓價變動的便會是需求。那麼現在樓價回升，是否因為需求大幅增加？其實當政府實施了樓市辣招之後，市場需求已有了很大的結構性改變。原則上，市場需求可分為三大類，分別是（1）投機者、（2）投資者及（3）用家。如果以地域劃分，亦可以分為本地居民和非本地居民的市場結構。
如要一個市場健康發展，投機者應該愈少愈好，特別在供應不足下，太多投機力量會令到真正用家買不到物業。政府最早推出的辣招額外印花稅（SSD）就是針對投機者。即3年之內轉手，要付大額特別印花稅，由10%至20%不等。所以近幾年短綫炒賣近乎絕迹，基本上已把投機者踢出市場，這點可從政府過去幾年所收取的SSD稅款判別。
辣招見效
成功遏外地投機者
至於海外買家，時常聽到有些媒體報道，某某地區的物業有大量非本地居民買賣，海外買家有炒高香港物業價格之嫌，這又是否事實呢？有些分析只是以物業登記的名字，去判別物業的買家是否香港居民，如果是內地拼音，就被視為非本地居民購買。但實際情況是有很多在港居住滿7年的內地人，已取得居留權成為香港居民，只是姓名的英文仍是內地拼法，所以他們購買香港物業不用付買家印花稅（BSD）。據早前發展局局長陳茂波在其網誌表示，今年第二季，非香港身份證持有人，購買住宅物業佔整體成交宗數的比例只有約2%，可見買家印花稅能大致遏抑非港人購買本地物業的意慾。
細單位慳稅務回報高
增需求
另外，如用公司持有物業，也要繳納BSD的。而傳統上，人們為了慳物業印花稅，豪宅多以有限公司持有，因為只要轉讓公司股份，就可以避開繳納物業印花稅。但如果現在使用公司購買新的住宅物業，就不能再避開BSD，這會令投資者傾向以個人名義持有物業。
對於投資者而言，除了BSD之外，從價印花稅（DSD）對於物業買賣也加重了他們的成本，價格愈高的物業，印花稅稅率愈高，雙倍之後，投資者的負擔就愈大，最高可達樓價的8.5%！結果就算投資者肯入市，他們會傾向買入細價樓收租（見表）。而事實上細單位確實較易出租，而且回報率較高，40平方米住宅（A類）回報率達3%，是各類單位最高的！
從最近幾個一手樓盤銷售可見，投資者入市的意態加強了。但他們所購買的單位，以細單位為主，即兩房以下。主要因為須繳的DSD較少。如果用未擁有物業的其他家庭成員名義去置業，所付的物業印花稅會再少些。例如首次置業，400萬以下物業只需付2.25%印花稅，比出租回報率3%還要少。亦即一年租金已能抵銷印花稅，結果是小型單位（較平價）的需求又再度被推高，因為投資者要慳DSD的緣故，要「被迫」買細單位。但根據前綫物業代理，物業成交以本地用家為主，而非投資客。
但問題又來了，這班本地用家為何能把樓價一下子搶高？他們是誰？背後是否還有甚麼其他因素支持樓價的發展？此部分將於日內再談。
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