疫情下的樓價

<轉載自2020年11月10日 明報 觀點版 撰文：阮穎嫻 港大經管學院講師>

新冠肺炎疫情之下，很多國家從今年第一或第二季開始，實施社交距離限制，大眾在家工作上學，減少外出消費，這些措施對實體經濟影響很大，很多人面臨失業。不少發達國家的GDP都錄得按季10%左右的跌幅。

全球樓市肺炎下不跌反升

過去幾年，有香港市民甚至希望沙士再來，令他們有低價「上車」的機會。如果讓大家猜今年全球樓市的狀况，相信十有八九都估，在這艱難的時期，樓價會下跌。意想不到的是，最新的數字顯示，全球樓市普遍不跌反升。中介公司Knight Frank的數字（註1）顯示，大部分國家及地區的樓價在第一季至第二季仍然錄得不同程度增長。另外，根據《經濟學人》的最新數據（註2），備受疫情困擾的美國，樓價比去年同期升5%，德國升11%，英國的（名義）樓價更在8月創出新高。無樓的人要慨嘆：「無嘢可以阻止到樓價上升了！」

這個似乎不合乎常理的現象有幾個解釋。第一個是政府的救市政策。這裏包括貨幣政策和財政政策。貨幣政策方面，美國聯邦儲備局早在今年3月疫情開始在美國爆發時，已將利息降至零，同時進行量化寬鬆（quantitative easing），其他央行如歐洲央行也實行類似政策。這些貨幣政策一方面支持金融機構，減輕疫情對金融市場的衝擊，亦降低企業的融資成本，另一方面也托住資產價格，包括樓價。

財政政策方面，各國政府紛紛派錢救市，紓解民困。有些國家政府與銀行協調，允許住宅按揭還息不還本，不會立即call loan。而其他措施也對樓價有間接影響，例如政府幫企業出糧，令僱員至少保住部分收入，不至要斷供，也暫時不需大量變賣資產，民眾爭相割價賣樓套現而自相踐踏的情况沒有發生。

專業人士需求未必減少

第二個原因是，疫情之下，大眾減少外出，在家工作和休息的時間增加了，自然對居住空間有更高的要求。因此大家的偏好可能改變了，願意花更多錢在自己住的地方。例如在疫情之前，很多人在家不會工作，因此家裏不需要工作間。到疫情出現，忽然要在家裏工作遙距開會上學，大家也遇過會議時孩子到處奔跑和家人「亂入」的情况，工作間忽然變得有需要，所以家裏需要多些空間。而且疫情維持時間愈長，慢慢造成工作模式的改變，有人提出即使疫情完結也會給予員工在家工作的選擇。這些變化或許會令人更願意花錢住大一點和舒適一點，幫助支撐樓價。

第三，最受疫情打擊的人，較多從事面對面服務，例如餐廳酒樓侍應、商店售貨員、空中服務員等。另一方面，有些工作受疫情影響較小，例如專業服務、金融從業員、資訊科技界等，他們的工作未必要經常與客人面對面接觸，因此比較容易轉換成網上進行，而且從事這些工作的人多為專業人士，他們工資較高。簡而言之，就是疫情造成社會貧富懸殊加劇。對於勞動階層，樓本來就太貴，買不起，疫情來了，還是買不起，但高收入的專業人士，本來樓價就是由他們的大量需求支撐，疫情對他們的收入影響不大，所以他們的需求未必會減少。

香港樓市頂得住

根據上述全球樓價的數據，香港的樓價自去年第二季至今年第二季，下跌2.8%，在全球56個有數據的國家或地區中，排在榜末。香港的樓價受中美貿易戰、社會事件和肺炎疫情等多重因素打擊。但近月疫情逐漸消退，市民多了外出消費，睇樓的人回升，又有新盤推出，人頭湧湧，睇樓大排長龍，有人不睇樓就入票，追蹤樓價的中原領先指數的跌勢似乎已經喘定。疫情重來，但樓價沒有大跌，看來某些人的「瘟疫平價上車」願望落空了。

雖然本地經濟逐漸好轉，但同時不少政府的救市措施將完結，如工資補貼等。事實上政府已花了很多公帑，這些短期的援助不能變成長期援助。有些行業，如航空業也正在裁員。雖然上文說樓價與基層市民生活水平脫節，若經濟困境持續，高樓價能否與經濟下行和失業率高企長期並存，仍是一大問號。基層有公屋又有資助房屋，若社會的階級隔離與對應房屋市場夠清楚，而經濟環境對中產以上影響仍然細，就有機會維持這個情况。

當年九七金融風暴樓價大插一半是因為槓桿大，有些人一人供幾層樓，市一跌全數call loan無法償還，又或失業無法支撐供款，造成樓價下跌。近年有壓力測試和辣招，斷供風險較細。不少業主樓已供斷，實力雄厚，已在幫下一代置業，樓價大跌這件事沒有發生。雖然香港住宅按揭貸款負資產數字在第三季大升約50%，其實合計只有199宗（註3）。市面情况是一方面多人說移民，一方面繼續有價有市。近年大陸買家在港買樓數佔總體數字已大幅減少，看買家一次過掃幾層新樓，只可以說香港人很有錢。至於基層市民，服務業工作手停口停。近日綠置居銷情不如前兩期，至日前只賣出53%單位，應該是因為經濟環境，想留個錢傍身，公屋可以繼續廉租居住就沒必要急於買樓，可見不同階層活在平行時空。

香港近年的私人樓愈建愈小，當然有部分是市場因素，但在疫情之後，大家留家時間多了，納米樓會不會變得缺乏吸引力？還是會因為多細家庭，lump sum細，也有放租考慮，加上有九按上車，所以仍然能支撐？中型單位成很多家庭換樓之選，香港人住在籠裏也太久，想住好一點，大批中產付得起過千萬樓的首期，相信能企得硬。

最後，有人認為政權的支持來自樓價不跌，所以相信政府會用盡一切政策方法穩住樓市。董建華的故事，每個官僚都銘記心中，加上未來供應其實沒有增加，所以市場上有買家仍信心十足。

註1：bit.ly/36loTyr

註2：econ.st/3l7VXA5

註3：bit.ly/2Inc5z1