<轉載自 2012年2月15日 經濟日報 國事港事 欄名: 房策透視 撰文: 麥萃才香港浸會大學工商管理碩士課程拓展總監>
對於香港來說，房屋是一個頭痛的問題，隨着人口增長，結構改變，房屋永遠不是容易解決的。特別買樓可能是很多市民一生之中最大投資，而它亦是市民的基本需要。
早前房委會研究新居屋的補地價安排，提出了五個方案。而政府會把新居屋的補地價視為貸款，若果居屋住戶要轉售，便要清還「淨貸款」及「淨貸款的利息」。
要了解哪個計算補價的方案較好，必須先了解政府為何要興建居屋及一些基本的原則問題。單看補價的方案，可能會忘記一些重要的原則。
夾心階層多寡 經濟周期影響
圖一顯示出香港的家庭收入與物業的分布的關係。A點是最高申請公營房屋的收入上限；而B點是能夠負擔市場私樓的家庭收入。當樓價不斷上升，而申請入住公營房屋的收入上限沒有增加的話，便會出現夾心階層。亦即A點與B點的距離。
但要明白，樓價是可升可跌，夾心階層出現，是有周期性的，視乎香港的經濟周期。而處理夾心階層問題，利用居屋是否最好辦法？政府早前所提及的置安心計劃，本來是處理夾心階層方法之一，但尚未面世，成效未見之時居屋又要上馬，使人對置安心計劃的信心大打折扣。
居屋定位 不應過度重疊私樓
亞洲金融風暴之後，亦即1998至2003年，樓價大跌六、七成，使到居屋市場與私樓重疊（見圖二），私樓價格便宜很多，甚至部分原本住在公屋的住戶，也能負擔，亦即A點高於B點。結果居屋無市場，政府亦要停售居屋來救市。這只是近年發生的事情，前車可鑑。因此就算重新發展居屋，亦要明白它只是一個緩衝用途，處理公屋與私樓未能處理的問題。此外，其規模要適當，不應與私樓過分重疊。
市場有聲音建議復建，但背後的理據是甚麼？其中一個理據是部分市民欠缺首期，居屋較容易負擔。但事實上是否如此？
情況可參考圖三，假設一個市值200萬元的單位。如果以居屋形式發售，折讓5成開價的話，市民只須付100萬元便可。如果按7成，便要付30萬元。把這30萬元比對真正市價計算，是市價的15%。當然業主可以付更低的首期。至於買私樓的，按揭3成樓價，便要付60萬元。但只要是自住物業，可以使用按揭保險，按9成，那麼要付出的比居屋繳交3成首期還要少。
兩大因素 影響業主放售與否
但每月供款又如何？居屋的例子因為只借70萬元，每月的還款甚少；但私樓的例子，假設使用9成按揭保險的話，便要借180萬，如果兩者借貸利率相若，按揭年期一樣，買私樓的每月供款是居屋的1.5倍以上！因為兩者每月供款的龐大差距，成為要求復建居屋的原因之一，因為容易負擔！要注意的是居屋之所以容易負擔，是因為政府資助！
私樓因不涉及政府資助，市民要承擔全部費用。但同時間卻擁用全部產權，包括轉讓，出租及自住的權利。但居屋的情況便不一樣，購買者只享有自住的權利，但不能出租及自由轉讓。用回圖三的例子，有政府補貼100萬市值，而放棄出租權及自由轉讓權，但每月供款卻慳很多，何樂而不為？特別是市民在購買物業初期，多為解決自住的問題，而能否出租及自由轉讓是次要考慮，因此居屋會有市場。
居屋業主會否補地價，視乎兩項主要因素︰
⑴樓價是否已大幅上升，出現了帳面利潤。如有的話，便有誘因去補地價轉讓。
⑵補地價的金額是多少？會否完全蠶食樓價上升的利潤？要明白，補地價的目的，是購回出租權及轉讓權。如果居屋仍然是用來自住的住戶，又沒有改善環境的需要，居屋的業主自然會樂得享受政府的資助而不去補地價。
從公共資源運用的角度去想，假如圖三的政府資助部分能夠回收就最好。如果補地價由房委會回收，相信房委會很高興，因為能有更多資源去營運，興建更多的公營房屋。但要記住，行使補價權利在於居屋業主。如果居屋業主有能力而不行使，社會並無得益。問題是怎樣才能鼓勵業主補地價？對於政府來說，這會是「有得收」或「無得收」的問題；而收幾多，又是否公平便是次要考慮。
加快居屋流轉 公平原則先行？
如果要絕對公平，令到補地價過高，結果居屋業主寧願把居屋空置也不願轉售，那麼要把居屋流轉，增加私樓的供應量的希望便會落空。問題是社會的共識是甚麼？是要公平先行，還是活化居屋，加快居屋流轉，鼓勵補地價的先行呢？
明白了這些背景，那麼房委會討論的五個方案便較容易分析︰
⑴繳付「淨貸款」，即購入單位時市值與買入價的差距。只要樓價升，這個方案肯定最受居屋業主歡迎，因為最容易有錢賺，等於政府免息貸款讓市民買樓賺錢。它是最不公平，但亦是最容易誘使居屋業主補價。要明白補地價是「有得收」與「冇得收」的問題，雖然這方案是每個單位補地價收得最少，但真實總體補地價收入反而可能是最多的！
⑵至⑸計算均是繳付貸款額再加利息計算，只不過是使用不同利率而已，分別是︰⑵以浮動利率計算；⑶浮動利率再加1.5%風險調整系數；⑷以購入單位年份的固定利率計算以及⑸固定利率2%。
如果把居屋售價折讓部分視為政府資助。現在要買回出租及自由轉讓權利，要絕對公平的話，應該與買普通私樓看齊。用回圖三的例子，購買私樓要付樓按的利率，通常是H+或P-的利率，內裏也包含了風險溢價在內。那麼沒有理由用定息計算，所以在方案⑷及⑸可以剔除。
至於以浮息計，單計淨息而沒有計算風險溢價，又似乎與私樓買賣有所差異，結果只剩方案⑶，付貸款利息，以浮動利率計算，另加1.5%風險溢價調整系數，較為合理。雖然方案⑶是較為公平，但並不保證所補的地價會較少。如果樓市回落之時，有可能舊式居屋補地價金額會比新方案為少。
樓市升補地價 自我調節機制
有些批評認為，當樓市回落之時，新居屋補地價的金額，可能會比舊居屋的補地價為高，視之為不吸引。但實情是，如果從整體物業供應考慮，就是希望有這樣的結果。當樓市上升，夾心階層出現，私樓供應不足，於是透過誘因，鼓勵居屋業主轉售居屋，補回地價。結果市場上多了一批全產權的居屋物業供應。至於樓價回落之時，夾心階層減少，私樓物業供應充裕，因此毋須透過補地價居屋去增加私樓供應。這樣就更加符合經濟周期，形成一個自我調節機制（Built in Stabilizer）。
因為只有在樓價上升，居屋儲有未變現的帳面利潤之時，居屋戶主才有最大的誘因去補地價，把自住的物業變成自己的財富，可以自由轉讓或出租。而當樓市大幅下跌之時，連私樓需求也減少，更毋須奢望居屋業主會肯補地價。
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