房屋問題多樣化 制定政策考難度

<轉載自2011年10月29日 置業家居 欄名:樓市講場  撰文: 蘇偉文博士　恒生管理學院商學院院長>

房屋問題是一個經常被談論的議題，在今年的《施政報告》裏，有近四分之一的篇幅是有關房屋問題的闡釋。在《施政報告》發表的前夕，港大民意調查裏也發現市民最關注的是房屋問題，而兩位熱門特首候選人對房屋問題有其立場，不約而同的對房屋問題發表了意見，從這些社會點滴，我們可見房屋問題是香港的頭等大事。

我們知道房屋問題是大眾的關注點，但甚麼才是房屋問題？對不同人有不同的詮釋，對住在籠屋、劏房、輪候公屋、或是居住環境不理想的人來說，房屋問題是一個生活問題；對一心置業的人來說，房屋問題是一個「上車」的問題；對有自住物業而想換樓的人來說，房屋問題是一個如何流轉的問題；對擁有自住物業而想多購一套房收租的人來說，房屋問題是一個投資問題......每個人的要求不一樣，所以房屋問題的棘手之處在於難以解決，因為每人的要求會不一樣，如何制定一個各方討好的房屋政策根本就是不可能的任務。

政府首要解決居住問題

站在房屋政策的角度看，政府首要的任務是解決居住的問題，至於其他的其實可歸類為置業問題。在解決市民居住困難上，現在政府的主要板斧是興建公共房屋，以提供租金低廉而質素不差的公屋給低下階層一個安身之所。以前申請公屋並不是一件易事，能夠得到一個公屋單位已好比「中馬票」。筆者在公屋長大，小時候就是一家八口擠在200平方呎的公屋裏，沒有獨立廚廁，居住環境擠迫不堪，家母不時帶着我們到屋邨辦事處申請調遷，但每次都不獲要領，理由是公屋輪候冊已是排得滿滿，有公屋棲身的人已是萬幸，想調遷在當時是非份之想！那時輪候公屋時間是以10年為單位，後來進步到7年，到現在房委會更有3年上樓的服務承諾。

和以前相比，現在的公屋已是一個莫大的進步，但吊詭的是，60年代公屋的歷史裏，香港的居住問題從來都不曾妥善解決，這和上文提到的房屋問是一而二、二而一的考慮，因為當我們看到低下階層仍未能解決居住困難，可是我們又將焦點模糊，將房屋問題中的上車、換樓、投資等置業問題混在居住問題上，得出來的結論自然是房屋問題多樣化和複雜化，也令房屋政策的制定變得寸步難行。所以在所謂的房屋問題上，我們要首先界定緩急，若果我們認為居住是房屋問題中最值得我們注意的，那麼公共資源的投放亦要到位。

公共資源錯配 市民繼續不滿

筆者不是說我們不要對置業問題不用理會，在一個日漸富裕的社會裏，置業是穩定社會的力量，不少政府也是透過鼓勵置業來使社會的凝聚力加強，如何令市民可以在合理情況下置業（不是說所有人不管其能力如何都可置業），是必要考慮的。可是，當我們籠統的將居住和置業簡單的歸納成房屋問題，只會將可以解決問題的公共資源使用不得其所，而且最令人氣餒的是，不管政府如何努力，都會因為期望落差而令市民繼續不滿。