突然發現樓價升幅「幾得人驚」的特首曾蔭權，正考慮復建居屋；不過，以為建居屋便可以平抑樓價，也許只是一廂情願。
歷史告訴我們，在四分之一世紀的居屋歷程中，居屋建屋量上升時，樓價照升；樓市下跌時減建居屋，樓價還是托不起。因此，居屋的功能，不能視為治療高樓價的良藥。
港澳辦主任王光亞訪港評論香港樓市，而港府及金管局連番出招及「出口術」平抑樓市，並聲言重新考慮復建居屋等，樓市頓吹淡風。「10大屋苑21成交今年新低」、「XX買家撻訂……」，成為近日報章的標題。
在此先撇開應否用納稅人金錢資助市民置業的爭論。我們首先看看居屋與私樓樓價的關係。
推居屋20年 樓市平穩向上
政府在1978年推出居屋計劃，到了97年金融風暴掩至，並於2002年停售居屋，這些年間每年居屋的銷售量平均1萬至2萬個。
從附圖中，居屋銷售量與私人樓宇（40平方米小型單位）樓價走勢對比，便可以看到，由1978年至1997年近20年間，樓市也經歷過不少周期。如80年代初中英談判香港回歸、89年六四事件、90年代波斯灣戰爭等，其間樓市有起跌，但總的仍是平穩向上。
如樓市經歷83年香港回歸問題時下跌後，85年起便重上升軌，而當時的居屋銷售量也是上升至1年近兩萬個。在90年代初的樓市上升周期，居屋銷售量也維持在1.5萬的水平，可見多建居屋也無礙樓市上升，而在97年樓市高峰期，居屋銷售量也同創高峰。
及至97年亞洲金融風暴來臨，經濟下滑樓市下挫近6成，輿論認為居屋服務對象與私樓重疊，而當時政府調整居屋政策，如2002年煞停居屋計劃，但仍未能阻樓價下跌。
鄔滿海：不同市場 雙軌並行
當年在房屋署負責居屋計劃，有「居屋之父」的鄔滿海便分析，居屋是幫助一群無力在私人市場「上車」的夾心階層置業，促進社會和諧。所以，居屋與私樓屬兩個不同市場，兩者雙軌並行，居屋不是，也不能視為抑壓樓價的工具。如果要樓價下跌，應做其他的措施，如加推土地供應等。
居屋未必能阻止樓價升，相反，在樓市下挫時，居屋可能被視為幫助「推」，因為政府與私人發展商不同，後者會因市況而即時調整單位惜售，但政府規劃缺彈性，樓市升跌也往往要按計劃推售，這便會加重樓市壓力；因此，如復建居屋也要小心評估建屋量，否則樓市下跌時，居屋又會被指為跌市「元兇」。
搶地建居屋 恐再推高樓價
在居屋與樓價的議題上，業界也提出第二個值得思考的問題。中原地產高級經理黃良昇，以至理工大學建築及房地產學系教授許智文均提出，現時土地供應有限，建私樓的地也不夠，在升市時再搶地建居屋，或許有機會將私樓樓價再推高。
總括而言，套用港澳辦主任王光亞所言，住屋問題可以是政治問題，復建居屋可視作為消弭社會不滿的手段，助部分人置業安居，但非視作平抑樓價的方法。
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