<轉載自2016年10月7日 經濟日報 國事港事 欄名: 房策透視 撰文: 麥萃才 香港浸會大學財務及決策系副教授>
近年發展商興建私樓單位愈起愈細，由早年兩房慢慢轉至一房，及後再轉為開放式。
興建開放式單位，是因香港樓價愈來愈貴，而按揭條件又苛刻。要確保物業容易售出，於是將呎就價，把物業最終售價壓縮至400萬、500萬元內，於是單位愈起愈細。
發展商將呎就價 物業易出售
若純粹從市場角度來考慮，容易明白為何發展商會這樣做。但考慮到基本市民生活質素，這種趨勢不應鼓勵。香港的歷史中，發展商興建小型單位並非是首次，但這次情況，與對上出現那一次是截然不同的。
80年代初期，中英展開香港前途的談判，政治前景相當不明朗。當年貨幣滙率大幅波動，金融市場動盪，有不少人看淡香港前景，申請移民，把生意變賣，又或者把生意轉移至其他地方。在這背景下，發展商的物業銷售遇到困難，過往針對一些較富裕的客群需求疲弱，最終也要轉型，針對大眾市場。
結果在80年代的新市鎮，當年有大量微型住宅單位落成。這些微型單位的特點，是建築面積以300、400呎為主，多是兩房的，順應當年人口結構。雖然當時香港也是以小家庭為主，但一家人口多在三人以上，所以最少要兩房才夠住。但問題是這些單位的實用率也不算高，雖然建築面積有三、四百呎，但實用面積只有二百多呎，生活空間相當狹少。一些業主為了有多些空間可用，會拆掉一間房來增加生活空間；有些甚至把兩間房全部拆掉，打造為開放式單位。
附表紀錄當年幾個微型單位的樓盤，都是80年代中落成的。例如華懋的大圍金獅花園1期，最小的單位實用面積（下同）只有282呎。雖然新地現在以興建豪宅見稱，但80年代初期在大埔興建的大埔中心2期，最小單位也只有299呎，相當細小。而興建小型單位之佼佼者，非恒地莫屬，80年代興建了九龍灣得寶花園，最小單位只有282呎。而恒地在沙田的河畔花園，最小單位更只有242呎！而河畔花園整個樓盤，所有單位更只有200多呎，創下當年沙田大型屋苑最多微型單位的紀錄。
80年代細單位 多為換樓跳板
還記得筆者最初工作的時候，也曾經租住河畔花園。雖然當年只是一人居住，但也感到空間狹小，租約完了便要搬到較大的單位居住。而當年鄰居有不少是居住了三數年便換樓，又或者往外租住較大的單位。由此可見，這些居住空間較小的單位，對於一般家庭而言只是短暫居住的地方，作為換樓的跳板，又或者租戶的中途站。
及後香港前途落實，中英雙方簽署了中英聯合聲明；而港元也與美元掛鈎，滙率穩定，經濟開始回穩。而發展商考慮到市場真實的需要後，新建的小型單位多數已在300呎以上，很少再見到200幾呎的微型單位了。
直至到現在，發展商興建小型單位的傾向愈來愈明顯，而近年那些開放式單位，更愈起愈細，有些甚至小至140呎！若200多呎的小單位叫做微型單位，這些只有百多呎單位則可叫做納米單位！而恒地也「保持」到其興建微型單位的「地位」，在近期興建的何文田加多利軒及北角尚譽，最小的單位只有161至163呎。而長實也有大埔嵐山II期，最小的單位為165呎。而盧華家族的AVA62最小的單位就更小，只有151呎！不過，這些紀錄很快便被打破，由俊和與益兆興業合夥的中城建，其中屯門井財街項目打算興建300多間140至160呎單位的樓盤，相信會打破最細面積微型單位的紀錄。
井財街項目屬於「限量地」，地契規定最少興建140伙。但最終發展商打算興建354伙，超額1.5倍。如果以數目增長來看，私樓未來新增單位數量應該好樂觀，因為發展商傾向開細則，單位數量自然多！政府所訂下的私樓供應數量會較易達標，可惜市民的住屋質素便會降低。
百呎「納米戶」 生活空間遜囚室？
而百多呎的單位，其實是否仍具備居住的條件呢？回答這問題，首先要了解甚麼是實用面積（Saleable
Floor Area）？根據一手樓條例定義，它是指構成住宅物業的樓面面積，其中包括露台、工作平台、陽台，但不包括窗台及閣樓等。而對於住客而言，實用樓面面積（Usable
Floor Area）可能更有參考價值，按屋宇署定義是，不計算洗手間、廚房及牆身等的單位室內面積。
如果井財街項目的最小單位，真的是小至140呎的話，它的大小就與一個車位相若。根據規劃署的規定，一個標準的私家車車位約135呎（5米長、2.5米闊）。問題是實用面積不等於實用樓面面積。如果以恒地的尚譽最小的單位163呎來談，其中活動的廳堂位置只有約60呎。有媒體報道的比較就更有趣，赤柱監獄的單人囚室面積有80平方呎左右，而有樓盤最小型單位的客廳部分空間竟然比監獄囚室還要小！亦即這些納米型單位，生活空間連囚室也不如！
香港沒有法例去監管私樓所興建的單位，最小要有多大才能符合現代人的合理居住質素。但在公營房屋方面，卻有相關的指引，人均居住面積最低要求是75平方呎。而實際是平均公屋人均居住面積是140呎！這些140至160多呎的納米單位，其實用樓面面積多數更在100呎以下。如果一個人住還可以；兩個人住的話，可能已低於公屋的水平。如果以香港家庭人口中位數，2.9個人計算，三個人居住這種納米型單位，幾乎是不可能的事情！
礙結婚生仔大計 蝸居怨氣更大
這些納米型單位，售價也不便宜，多要300萬、400萬元以上（以已開售的單位來作推論）。能夠買得起的家庭，多是入息中位數以上的家庭。有趣的是，這些家庭的收入是居於香港家庭收入的中上層，但居住的空間狹小，環境連公屋也不如，這是何等諷刺的事情！
問題是這些單位不適宜住太多人，結果它可能阻礙年輕業主的結婚大計，又或者是生孩子的計劃。加上按揭成數問題，戶主在上車後想再換樓，就變得很困難，令他們「被迫」居於蝸居之中，而這會是中產對政府的怨氣根源之一。
雖然發展商將呎就價，是市場發展的趨勢，亦是針對樓市辣招之下，生態環境改變的應對，但建成出來的單位，至少要維持人類居住環境應有最低質素的要求。一河之隔的深圳，最近就有實際在售面積12平方米左右的微型房遭違規叫停，因為實際面積只有6平方米左右（約65呎），但售價卻達88萬元人民幣（約101萬港元）。因為涉嫌違法改建銷售，所以被叫停，而面積太小也未符合基本居住的要求。
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