<轉載自2016年10月12日 經濟日報 國事港事 欄名: 房策透視 撰文：蔡永雄 中銀香港高級經濟研究員>
近年香港一手樓出現愈來愈多實用面積200呎左右迷你單位。即使在全球經濟前景不明和金融市場波動下，這些單位仍深受歡迎，反映發展商能充分掌握香港樓市和經濟情況，為市場提供最受歡迎產品。
首先，近年政府推出多輪需求管理和物業按揭貸款的審慎監管措施，有關措施均是向首次置業人士傾斜，並對非永久性本港居民和以公司名義買入物業的買家徵收高達樓價15%的買家印花稅。近年香港一手樓出現愈來愈多實用面積200呎左右迷你單位。即使在全球經濟前景不明和金融市場波動下，這些單位仍深受歡迎，反映發展商能充分掌握香港樓市和經濟情況，為市場提供最受歡迎產品。
一直以來，非本地客和公司客對大型單位需求較大，限制他們買樓無疑直接影響對大型單位或豪宅的需求，加上近年內地經濟增長放緩、本港經濟僅溫和增長，以及金管局對物業按揭的態度甚為審慎，不僅收緊按揭成數，亦要貸款人通過壓力測試，大大抑制市民換樓，以及對大型單位或豪宅的需求。
首置可負擔 又可高呎價出售
因此，發展商為了迎合首次置業人士的需要，為他們提供能夠負擔的單位。以現時港島、九龍和新界一手住宅的實用面積呎價分別2萬元以上、1.5萬至2萬元及1.2萬至1.5萬元計，若發展商要像以往一樣興建實用面積300多至400多平方呎單位，這些港島單位入場費將達到700萬至800萬元，而新界單位的售價亦達400萬元以上。
上述港島單位的售價顯然不是首次置業人士能夠負擔的，故若發展商要以首次置業人士為他們的銷售目標，他們便有需要興建一些更小型單位，在以較高平均呎價出售的同時，亦能把售價控制在港島400萬至600萬元、九龍400多萬元、新界300多萬元的水平，再配合一些發展商自行或透過財務公司提供還款或二按計劃，讓首次置業人士可以上車。
僅1至2人居住 難滿足育兒需求
再者，物業一直以來均是香港市民的一大重要投資工具，但在金管局推出物業按揭貸款的審慎監管措施後，投資物業所需首期最少為樓價的一半，不是一般市民能夠負擔的，但迷你單位售價可低至300萬至400多萬元，加上不少迷你單位是坐落於港九市區，不愁租客，故吸引一批本地投資客追捧。
然而，雖然這些迷你單位總體售價不高，但要注意其平均呎價大多創下區內新高，並需注意未來若有愈來愈多迷你單位落成的話，市場對這類單位的需求是否足夠。
鑑於香港一手新盤陸續出現這些迷你單位，未來數年住宅供應量將有較大機會可以達到每年1.9萬至2萬個單位的目標，但要注意這些迷你單位實用面積有限，相信最多只能由一人或二人家庭居住，當中不少或是原來與父母居住或與朋友合租單位的年輕人、部分是新婚家庭、以至來港升學的大學生或研究生，令未來本港住戶人均數目將進一步降低。
雖然迷你單位的出現可以解決部分年輕人的住屋和置業需求，但隨着年輕人日漸成長，他們將組織家庭和生兒育女，這些迷你單位將難再滿足他們的需要。再者，這些迷你單位的出現，固然增加住宅單位的數目，但若以樓面面積計算本港的住宅供應量則沒有明顯改善，且增加迷你單位的供應，亦難免會爭奪提供中型和大型單位的土地資源，無助於長遠改善全體市民的居住環境，故其能否切合本港樓市的長遠健康發展亦構成疑問。
搶中大型單位資源 礙樓市發展
無疑，現時市場對大型單位的需求相對較低，但其供應量亦一直偏低，實用面積1,076平方呎以上的單位存量只佔本港私人住宅存量的7.8%。因此，假若日後政府取消上述買家印花稅或放寬物業按揭貸款的審慎監管措施後，市民對改善住屋環境，以及海內外投資需求再次反映出來的話，香港中型和大型單位出現供應不足的情況或會更為凸顯。
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