匯控供股 愚弄投資者

<轉載自2009年4月1日 明報 論壇版 撰文：林本利 理工大學會計及金融學院副教授>

今天是愚人節，市民要小心被人愚弄。自從3月2日匯控宣布供股集資千多億港元後，相信不少港人都有被人愚弄的感覺。

過去幾年，特首曾蔭權提出要全力打造香港作為國際金融中心，藉此養活千萬人口。各大投資銀行，甚至傳統商業銀行，響應特首呼籲，紛紛推出不同的投資產品和衍生工具，給一眾小投資者購買。銀行要求前線員工向客戶推銷這些產品，賺取豐厚的「非利息」收入，管理層便可以分到巨額花紅。銀行前線員工為了保住飯碗，明知投資產品結構複雜，客戶根本無法理解，亦照樣向他們推銷，希望銷售額能夠達標。

過去幾年，銀行除了向數以萬計的市民推銷雷曼毒債外，還向投資者出售大量股票掛票據(Equity-Linked Note, ELN)或股票掛鈎投資(Equity-Linked Investment, ELI)，金額估計達到數百億港元。近數月匯控股價急挫，股價從年初的70元下跌超過一半，低見30多元，除了令匯控股東損失慘重外，還令不少股票掛鈎票據的投資者損失大部分投資金額，情況較持有雷曼毒債更悲慘。

過去幾年，筆者亦有投資股票掛鈎票據。事緣在2004年初，有一天筆者到銀行買賣外幣，銀行職員向我推介股票掛鈎票據。我對產品毫不認識，於是便向一位專門研究財務學的同事請教。他花了個多小時，很詳細地向我分析股票掛鈎票據這種投資工具。

去年初發覺票據發行商很有問題購買和持有股票掛鈎票據的投資者，其實是認購了一個可贖回債券，以及向發行商發行了一個認沽期權，向發行商承諾在票據到期日時，若掛鈎的股票市價低於行使價，便要以行使價向發行商購入掛的股票。換言之，發行商以行使價，沽出掛鈎的股票給票據持有人。

例如當時(2004年)匯控市價120元，若購買和匯控股票掛鈎的一年期票據，年息有8厘分4期派發，行使價為110元。只要匯控市價不跌穿110元的行使價，票據持有人便可以按期獲派利息，若匯控市價在指定觀察日期升穿120元，發行商便有權提早贖回票據。若票據一年後到期時，股價跌穿110元的行使價，投資者便要以行使價接貨，賺到的利息可能無法抵消股價下挫的損失。

一般而言，委託投資銀行發行股票掛鈎票據的投資者，手上可能持有大量掛鈎的股票。他們擔心市況逆轉，股票價格大幅回落，因此以高息利誘其他投資者認購票據，藉此分散風險。即使日後股票價格大幅下挫，仍然可以按票據的行使價出售股票，減少損失。

自從2004年初筆者開始投資這類產品後，到2008年初，便開始發覺發行商很有問題。一些投資銀行，根本不是受投資者委託，本身亦非持有大量匯控股票而需要分散風險，不斷增發和匯控股票掛鈎的票據，目的是以匯控名義吸引投資者認購，再將收集到的資金用作高風險炒賣，或填補其他投資損失。2008年9月中，雷曼兄弟宣布破產後，筆者隨即將大部分票據沽出套現，但不少投資者走避不及，損失慘重。

應查沽空有否違法內幕交易

筆者認識的一位朋友，年紀已經80多歲，根本無法理解這類產品的結構和風險。在去年8月初，被匯豐銀行分行職員游說，認購由香港匯豐投資部發行的匯控股票掛鈎投資產品，年期為半年；半年只得3厘息。當時匯控市價是129元，投資產品的接貨價卻高達126元，風險與回報完全不成比例。由匯豐投資部發行的匯控股票掛鈎投資產品，再由匯豐分行負責分銷，這一條龍的運作模式完全繞過金管局和證監會的規管，令投資者得不到適當的保障。

半年後，這位長者如夢初醒，在今年2月初，匯控股價跌穿保險線90元，被迫以126元的行使價接收匯控股票，當時匯控股價已跌至50多元，這位朋友損失大部分積蓄。匯控股價半年內大跌一半以上，作為發行商的匯豐投資部，應該為匯控股價大挫而高興，還是悲哀呢？2月初之後，匯控股價因供股傳言進一步下瀉，令投資者損失進一步加深。

匯控3月2日在沒有發盈警的情況下，公布業績大幅倒退七成，並且宣布以賤價每股28元集資千多億港元。匯控宣布供股前，市場早已出現異常情況，似乎有人洞悉先機，市場出現大量匯控的沽空活動，當中有否違法的內幕交易，各地證監機構實應徹查。接近除權日，匯控股價更被人肆意質低，在競價時段最後數秒鐘，被質低至33元。最後在3月11日除權日前以38元多收市，除權後折合為35元多，折讓7％左右。

還本地投資者一個公道

市場上的大鱷，故意質低匯控股價，令不少在場外交易(over the counter)的投資者遭受到嚴重損失。以匯控股票掛鈎票據為例，不少行使價是在100元以上，匯控供股而產生的股價折讓，只得7％左右，但供股後匯控股票流通量卻大增四成多，之前在高位購入票據的投資者明顯得不到公平的對待。

匯控管理層擔心自身前途，不願意接受英美政府注資，改而向大量小股東打主意，供股消息令一些內幕人士及證券商，可以事先沽空圖利，或者質低股價而在場外交易獲利。供股行動為一眾包銷商取得數十億元收入，難怪先前唱淡匯控的包銷商，突然改變口風，不再唱淡。匯控管理層看準時機，知道特區政府注資90億元強積金戶口，匯控佔恒指的比重增加，不少散戶、強積金戶口持有人及基金(包括盈富基金)經理，被迫要增持匯控，方便匯控供股集資。

匯控管理層如此對待本地的投資者，投資者是否覺得被人愚弄？負責監管金融業的部門，又是否盡了監管責任，保障投資者利益？還望監管部門徹查過去數月匯控股價異動的問題，還本地投資者一個公道。

胡錦濤對台六點政策全文

<轉載自2008年12月31日 18:54 明報 新聞網>

國家主席胡錦濤31日在紀念《告台灣同胞書》發表30周年座談會上，發表重要講話。

全文如下：

同志們，朋友們：

明天是2009年元旦。每逢佳節倍思親。在這裏，我謹代表祖國大陸各族人民，向廣大台灣同胞致以誠摯的問候和衷心的祝福！

1979年元旦，全國人民代表大會常務委員會發表《告台灣同胞書》，鄭重宣示了爭取祖國和平統一的大政方針，兩岸關係發展由此揭開新的歷史篇章。《告台灣同胞書》明確提出，實現中國的統一，是人心所向，大勢所趨；一定要考慮現實情況，完成祖國統一的大業，在解決統一問題時尊重台灣現狀和台灣各界人士的意見，採取合情合理的政策和辦法，不使台灣人民蒙受損失。《告台灣同胞書》明確提出，我們寄希望於台灣人民，也寄希望於台灣當局。《告台灣同胞書》明確倡議，通過商談結束台灣海峽軍事對峙狀態，撤除阻隔兩岸同胞交往的藩籬，推動自由往來，實現通航、通郵、通商，開展經濟文化交流。《告台灣同胞書》的發表標誌著我們解決台灣問題的理論和實踐進入了一個新的歷史時期。

自1949年台灣問題形成以來，我們始終把解決台灣問題、完成祖國統一大業作為自己的神聖職責，進行了長期不懈的努力。1978年，黨的十一屆三中全會作出把黨和國家工作中心轉移到經濟建設上來、實行改革開放的歷史性決策，中國的發展從此進入歷史新時期。《告台灣同胞書》就是在這個重要歷史背景下發表的。30年來，我們為促進台灣問題的解決，提出了一系列對台方針政策。鄧小平同志根據國際國內形勢發展變化，從中華民族根本利益和國家發展戰略全局出發，在毛澤東同志、周恩來同志關於爭取和平解決台灣問題思想的基礎上，創造性地提出「一國兩制」偉大構想，為確立「和平統一、一國兩制」的方針作出了歷史性貢獻。江澤民同志提出現階段發展兩岸關係、推進祖國和平統一進程的八項主張，豐富和發展了對台方針政策。黨的十六大以來，我們就對台工作作出重大決策部署，提出一系列新主張新舉措，賦予對台方針政策新的內涵。反分裂國家法的制定和實施，把我們關於解決台灣問題的大政方針法律化，表達了我們堅持和平統一的一貫立場和最大誠意，同時表明瞭全中國人民堅決反對「台獨」、捍衛國家主權和領土完整的共同意志和堅定決心。

《告台灣同胞書》發表以來，在兩岸同胞和各界人士共同努力下，兩岸關係發生重大變化。1987年底，兩岸同胞長期隔絕狀態被打破，兩岸同胞交往日益密切，兩岸經濟合作蓬勃發展，形成互補互利的格局。1992年，兩岸達成「九二共識」，雙方在此基礎上舉行首次「汪辜會談」。2005年，國共兩黨領導人實現歷史性會談，達成「兩岸和平發展共同願景」。今年3月，台灣局勢發生積極變化，兩岸關係迎來難得歷史機遇。5月以來，本著建立互信、擱置爭議、求同存異、共創雙贏的精神，兩岸協商在「九二共識」的基礎上得到恢復並取得重要成果，兩岸全面直接雙向「三通」邁出歷史性步伐。雙方妥善處理一系列問題，保持兩岸關係改善和發展勢頭，推動兩岸關係展現出和平發展的前景。今天，兩岸同胞往來之頻繁、經濟聯繫之密切、文化交流之活躍、共同利益之廣泛是前所未有的。中國人民維護台海和平、推動兩岸關係發展、實現祖國和平統一的事業日益贏得國際社會理解和支持，世界各國普遍承認一個中國的格局不斷鞏固和發展。

30年來兩岸關係發展的實踐告訴我們：推動兩岸關係發展，實現祖國和平統一，最重要的是要遵循「和平統一、一國兩制」的方針和現階段發展兩岸關係、推進祖國和平統一進程的八項主張，堅持一個中國原則決不動搖，爭取和平統一的努力決不放棄，貫徹寄希望於台灣人民的方針決不改變，反對「台獨」分裂活動決不妥協，牢牢把握兩岸關係和平發展的主題，真誠為兩岸同胞謀福祉、為台海地區謀和平，維護國家主權和領土完整，維護中華民族根本利益。

30年的實踐充分證明，我們制定和實施的對台工作大政方針，順應了時代潮流和歷史趨勢，把握了民族根本利益和國家核心利益，體現了尊重歷史、尊重現實、尊重人民願望的實事求是精神，反映了對兩岸關係發展規律的深刻認識，從而推動兩岸關係發展取得了歷史性成就。我們要繼續長期堅持和全面貫徹這些被實踐證明是正確的大政方針，繼續推動祖國和平統一進程不斷向前邁進。

30年的實踐充分證明，祖國大陸改革開放和現代化建設不斷取得巨大進步，是推動兩岸關係發展、實現祖國和平統一的雄厚基礎和可靠保障，決定了兩岸關係的基本格局和發展方向。

30年的實踐充分證明，海峽兩岸中國人有能力、有智慧把兩岸關係的前途掌握在自己手中，通過交流合作增進感情融合、增加共同利益，通過協商談判積累共識、減少分歧，循序漸進解決問題。

30年的實踐還充分證明，「台獨」分裂勢力及其分裂活動違背兩岸同胞共同利益，損害中華民族根本利益，拂逆中國發展不可阻擋的歷史潮流，是對兩岸關係和平發展的最大威脅，必然遭到兩岸同胞共同反對。任何人、任何勢力把台灣從中國分割出去的企圖都是註定要失敗的。

同志們、朋友們！

經過30年的改革開放，中國的面貌發生了歷史性變化，中國同世界的關係發生了歷史性變化。兩岸關係歷經風雨坎坷，站在了新的歷史起點上。回顧近代民族之艱難奮鬥歷程，展望未來民族之光明發展前景，我們應該登高望遠、審時度勢，本著對歷史、對人民負責的態度，站在全民族發展的高度，以更遠大的目光、更豐富的智慧、更堅毅的勇氣、更務實的思路，認真思考和務實解決兩岸關係發展的重大問題。

解決台灣問題的核心是實現祖國統一，目的是維護和確保國家主權和領土完整，追求包括台灣同胞在內的全體中華兒女的幸福，實現中華民族偉大復興。以和平方式實現祖國統一最符合包括台灣同胞在內的中華民族根本利益，也符合求和平、謀發展、促合作的時代潮流。我們一定要以最大誠意、盡最大努力爭取祖國和平統一。首先要確保兩岸關係和平發展，這有利於兩岸同胞加強交流合作、融洽感情，有利於兩岸積累互信、解決爭議，有利於兩岸經濟共同發展、共同繁榮，有利於維護國家主權和領土完整、實現中華民族偉大復興。

為此，我們要牢牢把握兩岸關係和平發展的主題，積極推動兩岸關係和平發展，實現全民族的團結、和諧、昌盛。我們應該把堅持大陸和台灣同屬一個中國作為推動兩岸關係和平發展的政治基礎，把深化交流合作、推進協商談判作為推動兩岸關係和平發展的重要途徑，把促進兩岸同胞團結奮鬥作為推動兩岸關係和平發展的強大動力，攜手共進，戮力同心，努力開創兩岸關係和平發展新局面。

一、恪守一個中國，增進政治互信。維護國家主權和領土完整是國家核心利益。世界上只有一個中國，中國主權和領土完整不容分割。1949年以來，大陸和台灣儘管尚未統一，但不是中國領土和主權的分裂，而是上個世紀40年代中後期中國內戰遺留並延續的政治對立，這沒有改變大陸和台灣同屬一個中國的事實。兩岸復歸統一，不是主權和領土再造，而是結束政治對立。兩岸在事關維護一個中國框架這一原則問題上形成共同認知和一致立場，就有了構築政治互信的基石，什麼事情都好商量。兩岸應該本著建設性態度，積極面向未來，共同努力，創造條件，通過平等協商，逐步解決兩岸關係中歷史遺留的問題和發展過程中產生的新問題。繼續反對「台獨」分裂活動是推動兩岸關係和平發展的必要條件，是兩岸同胞的共同責任。凡是有利於兩岸關係和平發展的事都應該大力推動，凡是破壞兩岸關係和平發展的事都必須堅決反對。

二、推進經濟合作，促進共同發展。兩岸同胞要開展經濟大合作，擴大兩岸直接「三通」，厚植共同利益，形成緊密聯繫，實現互利雙贏。我們繼續歡迎並支持台灣企業到大陸經營發展，鼓勵和支持有條件的大陸企業到台灣投資興業。我們期待實現兩岸經濟關係正常化，推動經濟合作制度化，為兩岸關係和平發展奠定更為紮實的物質基礎、提供更為強大的經濟動力。兩岸可以為此簽定綜合性經濟合作協議，建立具有兩岸特色的經濟合作機制，以最大限度實現優勢互補、互惠互利。建立更加緊密的兩岸經濟合作機制進程，有利於台灣經濟提升競爭力和擴大發展空間，有利於兩岸經濟共同發展，有利於探討兩岸經濟共同發展同亞太區

域經濟合作機制相啣接的可行途徑。

三、弘揚中華文化，加強精神紐帶。中華文化源遠流長、瑰麗燦爛，是兩岸同胞共同的寶貴財富，是維繫兩岸同胞民族感情的重要紐帶。中華文化在台灣根深葉茂，台灣文化豐富了中華文化內涵。台灣同胞愛鄉愛土的台灣意識不等於「台獨」意識。兩岸同胞要共同繼承和弘揚中華文化優秀傳統，開展各種形式的文化交流，使中華文化薪火相傳、發揚光大，以增強民族意識、凝聚共同意志，形成共謀中華民族偉大復興的精神力量。尤其要加強兩岸青少年交流，不斷為兩岸關係和平發展增添蓬勃活力。我們將繼續採取積極措施，包括願意協商兩岸文化教育交流協議，推動兩岸文化教育交流合作邁上範圍更廣、層次更高的新台階。

四、加強人員往來，擴大各界交流。兩岸同胞要擴大交流，兩岸各界及其代表性人士要擴大交流，加強善意溝通，增進相互了解。對於任何有利於推動兩岸關係和平發展的建設性意見，我們都願意作出積極回應。我們將繼續推動國共兩黨交流對話，共同落實“兩岸和平發展共同願景”。對於部分台灣同胞由於各種原因對祖國大陸缺乏了解甚至存在誤解、對發展兩岸關係持有疑慮，我們不僅願意以最大的包容和耐心加以化解和疏導，而且願意採取更加積極的措施讓越來越多的台灣同胞在推動兩岸關係和平發展中增進福祉。對於那些曾經主張過、從事過、追隨過「台獨」的人，我們也熱誠歡迎他們回到推動兩岸關係和平發展的正確方向上來。我們希望民進黨認清時勢，停止「台獨」分裂活動，不要再與全民族的共同意願背道而馳。只要民進黨改變「台獨」分裂立場，我們願意作出正面回應。

五、維護國家主權，協商涉外事務。我們一貫致力於維護台灣同胞在國外的正當權益。我們駐外使領館要加強同台灣同胞的聯繫，誠心誠意幫助他們解決實際困難。我們了解台灣同胞對參與國際活動問題的感受，重視解決與之相關的問題。兩岸在涉外事務中避免不必要的內耗，有利於增進中華民族整體利益。對於台灣同外國開展民間性經濟文化往來的前景，可以視需要進一步協商。對於台灣參與國際組織活動問題，在不造成「兩個中國」、「一中一台」的前提下，可以通過兩岸務實協商作出合情合理安排。解決台灣問題、實現國家完全統一是中國內部事務，不受任何外國勢力干涉。

六、結束敵對狀態，達成和平協議。海峽兩岸中國人有責任共同終結兩岸敵對的歷史，竭力避免再出現骨肉同胞兵戎相見，讓子孫後代在和平環境中攜手創造美好生活。為有利於兩岸協商談判、對彼此往來作出安排，兩岸可以就在國家尚未統一的特殊情況下的政治關係展開務實探討。為有利於穩定台海局勢，減輕軍事安全顧慮，兩岸可以適時就軍事問題進行接觸交流，探討建立軍事安全互信機制問題。我們再次呼籲，在一個中國原則的基礎上，協商正式結束兩岸敵對狀態，達成和平協議，構建兩岸關係和平發展框架。

兩岸同胞是血脈相連的命運共同體。包括大陸和台灣在內的中國是兩岸同胞的共同家園，兩岸同胞有責任把她維護好、建設好。實現中華民族偉大復興要靠兩岸同胞共同奮鬥，兩岸關係和平發展新局面要靠兩岸同胞共同開創，兩岸關係和平發展成果由兩岸同胞共同享有。我們要堅持以人為本，把寄希望於台灣人民的方針貫徹到各項對台工作中去，理解、信賴、關心台灣同胞，體察他們的意願，了解他們的訴求，為他們排憂解難，滿腔熱情為台灣同胞多辦好事、多辦實事，依法保護台灣同胞正當權益，最廣泛地團結台灣同胞一道推動兩岸關係和平發展。台灣的前途繫於兩岸關係和平發展，繫於中華民族偉大復興。在推動兩岸關係和平發展、實現中華民族偉大復興的道路上，台灣同胞將同大陸同胞一道，共享一個偉大國家的尊嚴和榮耀，以做堂堂正正的中國人而驕傲和自豪。

長期以來，廣大香港同胞、澳門同胞和海外僑胞心繫祖國統一大業，是反「獨」促統的重要力量。我們衷心希望香港同胞、澳門同胞和海外僑胞為推動兩岸關係和平發展、實現祖國和平統一作出新的貢獻。

多年來，國際社會對中國政府和中國人民維護台海和平、推動兩岸關係發展、實現國家完全統一的事業給予了積極支持。中國政府對此表示讚賞和感謝。中國的統一，不會損害任何國家的利益，只會促進亞太地區和世界繁榮穩定，只會有利於中國人民為人類和平與發展的崇高事業作出新的更大的貢獻。

同志們、朋友們！

兩岸統一是中華民族走向偉大復興的歷史必然。儘管前進道路上還會出現困難和阻礙，但只要我們堅定信心、不懈努力，緊緊依靠兩岸同胞，就一定能夠開創兩岸關係和平發展新局面，迎來中華民族偉大復興的錦繡前程。

居者有其屋

2008年8月8日是北京奧運會開幕的大日子。

對於我和家人來說，這天亦是我們喬遷之喜的大日子。從這天起我們便搬離已經居住了超過28年的舊居。

 

今年是居者有其屋計劃第30週年。

 

也許冥冥中自有主宰，我們一家從1978年第一期便參與抽居屋。想不到在復售的第三批全新單位中抽中大家都喜歡的心水單位。雖然我無份住，但我相信現在買居屋對我們一家來說是最合適的時間。

 

抽居屋是一個「人人有希望，個個無把握」的遊戲。第一次抽居屋時我們仍租住私人樓並以白表申請。在鎩羽而歸後我們幸運地被編配上公屋，一住便28年。其間家人斷斷續續地以綠表繼續抽居屋。當時是80年至96年樓價飆升的年代，每期居屋均收到超額10倍以上的申請。政府一年推出三批居屋甚至賣居屋樓花仍然供不應求。我記得初時的居屋仍有Y型公屋大廈和集中在新界東(大圍，大埔，馬鞍山)，後期則主要是和諧式，康和式和新十字型，並集中在九龍東(將軍澳，藍田)。

 

在激烈競爭下，我們最好成績的一次是候補第三，到我們揀樓時只餘下低層的細單位，因此抽了18年仍未搬到。隨着樓價進入瘋狂狀態，我們從96年下半年起便再沒有抽居屋。

 

一直等到去年居屋復售，我們因應環境及家庭成員數目的改變，修訂並提高了對住屋的要求。房委會的居屋已不能滿足我們的要求。幸好我們在房屋協會的「住宅發售計劃」中找到了心水單位：高層、向南、有套房、一層8伙及景觀開揚。在參觀過示範單位後，我們便入紙申請。終於在居者有其屋計劃推行的第30年抽中。

 

現在的居屋計劃與停售前已有所不同。這次我們幸運地選中心水單位(24,878份申請書中19,127份白表及5,751份綠表；發售的居屋單位共3,634個，包括房委會2,397個未售單位及655個重售單位，房屋協會的「住宅發售計劃」579個未售單位及3個重售單位)，除了是在100组選樓组別中抽到較前外，還有賴復售後新增的「家有長者優先選樓計劃」。以往的兩年內回購安排已取消，取而代之的是購入後可即時補地價及補地價後可即時於自由市場轉售。

 

儘管居屋的訂價不算便宜，我認為對公屋戶仍有吸引力，政府亦應盡快復建居屋。

 

首先，居屋改善了居住環境。由於我住的是舊形公屋，從小到大都沒有自己的房間，我只能與姐姐分睡一張上下格牀。晚上在廚房閉門溫書的情景仍歷歷在目。擁有屬於自己的房間一直是成長階段的夢想。姐姐於7年前考入大學研究院住宿舍時便曾經有自己的小天地。今次搬屋除了令她永久地擁有自己的天地，我們還把小睡房改作書房。

 

其次，居屋是令公屋戶願意交還公屋的最大誘因。在便宜的租金下，大部份公屋戶都不會主動交還公屋。當住戶的經濟狀況已改善但私樓樓價高企，沒賣地價的居屋便是最佳選擇。過往大部份搬走的街坊都是因為抽中居屋。在我們一家而言，現在的公屋單位已完成了其歷史任務，它的最後價值便是換一間居屋，讓其他有需要的輪候冊家庭入住已交還的公屋。

 

搬進居屋後家人便不用擔心來年的公屋加租、入息資產審查及因戶籍減少而被要求調遷。媽媽也不用再走百多級樓梯買東西。由於父親快將退休而姐姐很多時離港出差，上班所需的交通時間已沒有太大影響，加上我們喜歡寧静及空氣較好的地區，因此我們不介意搬入較遠的新界區。

 

今次買居屋過程令我明白以往父親要在一個人搵錢一家人使錢的情況下置業是相當困難。現在姐姐和我均已經濟獨立，大家一起合力改善家人居住環境是最佳的時間。

 

希望家人搬進新居後住得舒服開心，也祝願各Blog友生活愉快。

 

 

誰是幸運兒：香港房屋委員會資助房屋小組主席張炳良主持第3期出售剩餘居屋單位計劃的攪珠儀式。

屋苑的外觀。

由於屋苑前是原居民鄉村，景觀頗開揚。

單位位處30樓以上，可以看小海景和遠眺東涌看飛機降落。

平台花園的噴水池。

小型會所的健身設施，小童天地及閱讀閣。

二手成交疏落「自住最好」

<轉載自2008年6月25日 明報 港聞版>
根據現行規定，在買入夾屋5年內買家若打算轉售單位，房協即可優先回購單位，以壓抑炒風，但房協物業策劃及發展總經理劉竟成表示，房協近年的政策是不會回購單位，換言之，買家只需補地價就可再把單位轉手，但有地產界人士指出，夾屋並非炒賣之選。

利嘉閣地產研究部主管周滿傑指出，5月份錄得21宗夾屋二手買賣，創下8個月以來的新低，只有悅海華庭的成交量輕微上升，而二手成交疏落，亦令夾屋樓價下跌，何文田欣圖軒的售價亦下跌7%，較同區私人屋苑跌幅更高。

所有夾屋在出售時都要先補地價，中原地產研究部聯席董事黃良昇指出，即使物業升值，業主「落袋」亦相對不多，「但用來自住就最好，因相對成本較低」。他指出，全球經濟和本港股市不振，令樓市無起色，夾屋不會輕易脫手。

 

至於有意見認為美國即將加息，現時非入市良機，黃良昇指出2005年時美國曾加息17次，本港樓市亦只下跌5%，相信即使加息夾屋樓價亦不會下跌多少。房協物業策劃及發展總經理劉竟成表示，相信絕大部分買家都不是炒家，但息口走勢則難以預計。他指出，房協有定價時，已有考慮同區物業成交價、及二手市場交收的因素，相信不會影響私人市場。

是次推售的夾屋均為大單位，建築面積約700至800平方呎，只限兩人或以上的家庭申請，其中葵涌浩景臺（圖）的單位擁三房兩廳，房協亦將提供1年免費家居售後保養。

夾屋貨尾今起認購 呎價2900起 438大單位 較首推便宜一成

<轉載自2008年6月25日 明報 港聞版>

樓價橫行之際，房屋協會重推的夾屋，今日起至下月15日接受合資格人士申請，3個屋苑共有438單位，呎價由約2900元至3500元不等，其中鴨洲悅海華庭的呎價最貴，達3530元；而葵涌浩景臺則不足3000元；但現時呎價較屋苑首推時便宜約一成。有地產代理表示，夾屋交投近月創新低，加上環球 經濟和本港股市不振，夾屋前景不明朗。

房協物業發展及策劃總經理劉竟成表示，今次推出的夾屋均是大單位，面積介乎725呎至816呎，故只接受兩人或以上的核心家庭申請。申請期完結後房協會立刻攪珠抽出中籤者，並在8月完成揀樓程序(見表)。

8月完成揀樓程序

夾屋申請人家庭月入必須介乎2.3萬元至3.9萬元，家庭總資產額少於100萬元，並在兩年內無任何物業。

公屋租戶亦可申請認購 夾屋，並不會受入息、資產限制，因單位有限，核心家庭和公屋租戶可優先認購單位。

推出的3個屋苑貨尾中，單位數目最多是葵涌浩景臺，平均呎價為2930元，而1999年房協首次出售該屋苑時，正值樓市高峰期，平均呎價達到4400元，下跌33％；欣圖軒當年的平均呎價為3795元，今次的平均呎價則約3440元，下跌約一成。

在配售的單位中，以悅海華庭景觀最好，高層單位有海景，現平均呎價亦達到3530元，售價約為300萬元；單位的市場售價則約為370萬元，是現價的8折；該屋苑在1997年落成時只以7折推出市面，折扣率比現時略高，加上屋苑受惠於港島樓價上升和南港島線鐵路落成，現時的呎價已和當年首次發售相若。

葵涌浩景臺最廉 鴨利洲悅海華庭最貴

房協在01年停止推出夾屋單位，剩下的貨尾就一直丟空。劉竟成表示，房協多年來持續保養有關單位，亦會為單位提供一年保養。

 

現時夾屋貨尾共有1083個，餘下的單位將於2009年推出市面。他指出，若政府有意復建夾屋，房協將會配合有關政策。

葵涌半山浩景臺共發售高層單位共343個，市民今日起至下月15日可參觀示範單位，房協於周末、周日會於荃灣地鐵站提供免費專車前往。

馬英九就職演說全文

<轉載自2008年5月20日 13:08 明報 新聞網>

演說全文如下：

各位友邦元首、各位貴賓、各位僑胞、各位鄉親父老、各位電視機前與網路上的朋友，大家早安，大家好。

一、二次政黨輪替的歷史意義

今年三月二十二日中華民國總統選舉，台灣人民投下了改變台灣未來的一票。今天，我們在這裡不是慶祝政黨或個人的勝利，而是一起見證，台灣的民主已經跨越了一個歷史性的里程碑。

我們的民主走過了一段顛簸的道路，現在終於有機會邁向成熟的坦途。在過去這一段波折的歲月裡，人民對政府的信賴跌到谷底，政治操作扭曲了社會的核心價值，人民失去了經濟安全感，台灣的國際支持也受到空前的折損。

值得慶幸的是，跟很多年輕的民主國家相比，我們民主成長的陣痛期並不算長，台灣人民卻能展現日趨成熟的民主風範，在關鍵時刻，作出明確的抉擇：人民選擇政治清廉、經濟開放、族群和諧、兩岸和平與迎向未來。

尤其重要的是，台灣人民一同找回了善良、正直、勤奮、誠信、包容、進取這一些傳統的核心價值。這一段不平凡的民主成長經驗，讓我們獲得了「台灣是亞洲和世界民主的燈塔」的讚譽，值得所有台灣人引以為傲。顯然，中華民國已經成為一個受國際社會尊敬的民主國家。

不過，我們不會以此自滿。我們要進一步追求民主品質的提升與民主內涵的充實，讓台灣大步邁向「優質的民主」：在憲政主義的原則下，人權獲得保障

、法治得到貫徹、司法獨立而公正、公民社會得以蓬勃發展。台灣的民主將不會再有非法監聽、選擇性辦案、以及政治干預媒體或選務機關的現象。這是我們共同的願景，也是我們下一階段民主改革的目標。

在開票當天，全球有數億的華人透過電視與網路的直播，密切關注選舉的結果。因為台灣是全球唯一在中華文化土壤中，順利完成二次政黨輪替的民主範例，是全球華人寄以厚望的政治實驗。如果這個政治實驗能夠成功，我們將為全球華人的民主發展作出史無前例的貢獻，這是我們無法推卸的歷史責任。

二、新時代的任務

未來新政府最緊迫的任務，就是帶領台灣勇敢地迎接全球化帶來的挑戰。當前全球經濟正處於巨變之中，新興國家迅速崛起，我們必須快速提升台灣的國際競爭力，挽回過去流失的機會。當前全球經濟環境的不穩定，將是我們振興經濟必須克服的困難。但是，我們深信，只要我們的戰略正確、決心堅定，我們一定能達成我們的預定目標。

台灣是一個海島，開放則興盛、閉鎖則衰敗，這是歷史的鐵律。所以我們要堅持開放、大幅鬆綁、釋放民間的活力、發揮台灣的優勢；我們要引導企業立足台灣、聯結亞太、佈局全球；我們要協助勞工適應快速的科技變遷與產業調整；我們還要用心培育我們的下一代，讓他們具有健全人格、公民素養、國際視野與終身學習的能力，同時要排除各種意識形態對教育的不當干擾。

我們在回應全球化挑戰的同時，一定要維護弱勢群體的基本保障與發展的機會，也一定要兼顧台灣與全球生態環境的永續經營。

新政府另外一項重要任務就是導正政治風氣，恢復人民對政府的信賴。我們將共同努力創造一個尊重人性、崇尚理性、保障多元、和解共生的環境。我們將促進族群以及新舊移民間的和諧，倡導政黨良性競爭，並充分尊重媒體的監督與新聞自由。

新政府將樹立廉能政治的新典範，嚴格要求官員的清廉與效能，並重建政商互動規範，防範金權政治的污染。我希望每一位行使公權力的公僕，都要牢牢記住「權力使人腐化，絕對的權力使人絕對的腐化」這一句著名的警語。

我們將身體力行誠信政治，實踐國民黨「完全執政、完全負責」的政見。新政府所有的施政都要從全民福祉的高度出發，超越黨派利益，貫徹行政中立。我們要讓政府不再是拖累社會進步的絆腳石，而是領導台灣進步的發動機。

我堅信，中華民國總統最神聖的職責就是守護憲法。在一個年輕的民主國家，遵憲與行憲比修憲更重要。身為總統，我的首要任務就是樹立憲法的權威與彰顯守憲的價值。我一定會以身作則，嚴守憲政分際，真正落實權責相符的憲政體制。

我們一定要做到：政府全面依法行政，行政院依法對立法院負責，司法機關落實法治人權，考試院健全文官體制，監察院糾彈違法失職。現在是我們建立優良憲政傳統的最好機會，我們一定要牢牢把握。

我們要讓台灣成為國際社會中受人敬重的成員。我們將以「尊嚴、自主、務實、靈活」作為處理對外關係與爭取國際空間的指導原則。中華民國將善盡她國際公民的責任，在維護自由經濟秩序、禁止核子擴散、防制全球暖化、遏阻恐怖活動、以及加強人道援助等全球議題上，承擔我們應負的責任。

我們要積極參與亞太區域合作，進一步加強與主要貿易夥伴的經貿關係，全面融入東亞經濟整合，並對東亞的和平與繁榮作出積極貢獻。

我們要強化與美國這一位安全盟友及貿易夥伴的合作關係；我們也要珍惜邦交國的情誼，信守相互的承諾；我們更要與所有理念相通的國家和衷共濟，擴大合作。我們有防衛台灣安全的決心，將編列合理的國防預算，並採購必要的防衛性武器，以打造一支堅實的國防勁旅。

追求兩岸和平與維持區域穩定，是我們不變的目標。台灣未來一定要成為和平的締造者，讓國際社會刮目相看。

英九由衷的盼望，海峽兩岸能抓住當前難得的歷史機遇，從今天開始，共同開啟和平共榮的歷史新頁。我們將以最符合台灣主流民意的「不統、不獨、不武」的理念，在中華民國憲法架構下，維持台灣海峽的現狀。一九九二年，兩岸曾經達成「一中各表」的共識，隨後並完成多次協商，促成兩岸關係順利的發展。

英九在此重申，我們今後將繼續在「九二共識」的基礎上，儘早恢復協商，並秉持四月十二日在博鰲論壇中提出的「正視現實，開創未來；擱置爭議，追求雙贏」，尋求共同利益的平衡點。兩岸走向雙贏的起點，是經貿往來與文化交流的全面正常化，我們已經做好協商的準備。希望七月即將開始的週末包機直航與大陸觀光客來台，能讓兩岸關係跨入一個嶄新的時代。

未來我們也將與大陸就台灣國際空間與兩岸和平協議進行協商。台灣要安全、要繁榮、更要尊嚴！唯有台灣在國際上不被孤立，兩岸關係才能夠向前發展。我們注意到胡錦濤先生最近三次有關兩岸關係的談話，分別是三月二十六日與美國布希總統談到「九二共識」、四月十二日在博鰲論壇提出「四個繼續」、以及四月二十九日主張兩岸要「建立互信、擱置爭議、求同存異、共創雙贏」，這些觀點都與我方的理念相當的一致。

因此，英九願意在此誠懇的呼籲：兩岸不論在台灣海峽或國際社會，都應該和解休兵，並在國際組織及活動中相互協助、彼此尊重。兩岸人民同屬中華民族，本應各盡所能，齊頭並進，共同貢獻國際社會，而非惡性競爭、虛耗資源。我深信，以世界之大、中華民族智慧之高，台灣與大陸一定可以找到和平共榮之道。

英九堅信，兩岸問題最終解決的關鍵不在主權爭議，而在生活方式與核心價值。我們真誠關心大陸十三億同胞的福祉，由衷盼望中國大陸能繼續走向自由、民主與均富的大道，為兩岸關係的長遠和平發展，創造雙贏的歷史條件。

最近四川發生大地震，災情十分的慘重，台灣人民不分黨派，都表達由衷的關切，並願意提供即時的援助，希望救災工作順利，災民安置與災區重建早日完成。

三、台灣的傳承與願景

從宣誓就職的這一刻開始，英九深知個人已經肩負二千三百萬人民的付託，這是我一生最光榮的職務，也是我一生最重大的責任。英九雖然不是在台灣出生，但台灣是我成長的故鄉，是我親人埋骨的所在。我尤其感念台灣社會對我這樣一個戰後新移民的包容之義、栽培之恩與擁抱之情。我義無反顧，別無懸念，只有勇往直前，全力以赴！

四百多年來，台灣這塊土地一直慷慨的接納著先來後到的移民，滋養、庇護著我們，提供我們及後代子孫安身立命的空間，並以高峻的山峰、壯闊的大海，充實、淬礪著我們的心靈。我們繼承的種種歷史文化，不但在這片土地上得到延續，更得到擴充與創新，進而開創出豐盛多元的人文風景。

中華民國也在台灣得到了新生。在我任內，我們將慶祝中華民國開國一百週年。這一個亞洲最早誕生的民主共和國，在大陸的時間只有三十八年，在台灣的歲月卻將超過一甲子。在這將近六十年間，中華民國與台灣的命運已經緊緊的結合在一起，共同經歷了艱難險阻與悲歡歲月，更在追求民主的曲折道路上，有了長足的進步。國父孫中山先生的民主憲政理想，當年在中國大陸沒有能夠實現，但今天在台灣終於生根、開花、結果。

面對台灣的未來，英九充滿了信心。多年來我走遍台灣各個角落，在與各行各業的互動當中，讓我感受最深刻的就是：地無分南北，人無分老幼，善良、正直、勤奮、誠信、包容、進取這一些傳統的核心價值，不但洋溢在台灣人的生活言行，也早已深植在台灣人的本性裡。這是台灣一切進步力量的泉源，也是「台灣精神」的真諦。

盱衡時局，環顧東亞，台灣擁有絕佳的地理位置、珍貴的文化資產、深厚的人文素養、日漸成熟的民主、活力創新的企業、多元和諧的社會、活躍海內外的民間組織、遍佈全球的愛鄉僑民，以及來自世界各地的新移民。只要我們秉持「台灣精神」，善用我們的優勢，並堅持「以台灣為主，對人民有利」的施政原則，我們一定可以將台澎金馬建設為舉世稱羨的樂土、我們引以為傲的美麗家園。

台灣的振興不只要靠政府的努力，更要靠人民的力量；需要借重民間的智慧、需要朝野協商合作、需要所有社會成員積極的投入。各位親愛的父老兄弟姊妹們，我們要從此刻開始，捲起袖子，立即行動，打造美麗家園，為子孫奠定百年盛世的基礎。讓我們心連心、手牽手，大家一起來奮鬥！

最後，請大家跟我一起高呼：台灣民主萬歲！中華民國萬歲！