<轉載自2017年4月25日 經濟日報 國事港事 欄名: 房策透視 撰文: 鄭宏泰 香港中文大學香港亞太研究所助理所長、陸觀豪 退休銀行家、香港中文大學香港亞太研究所名譽研究員>
1985年12月12日，雅羅航空（Arrow Air）包機從加拿大紐芬蘭省甘達機場起飛不久即失事，無人生還，空難調查深入調查後推斷是超載及機翼結冰雙重失誤之故。不過航空安全局意見分歧，有委員不苟同，另撰少數報告交代了事。
4年後安大略航空發生同類空難，確證專組當年判斷正確，加拿大政府乃隨即重組航空安全局，平息民憤，然後撥亂反正，之後才再沒同類空難重演。
特區政府處理近年香港房屋問題的手法，與當年加拿大政府處理雅羅空難事件有不少相似之處。具體地說，現屆政府上場後，連番辣招抑壓樓價，卻事與願違，5年來反攀升5成多，顯然未對症下藥。各方出謀獻策，政府卻堅持，官民分歧，有如當年雅羅空難調查報告。特區政府換屆在即，冀新人新風，了解當前問題的癥結所在，正視前朝失誤，撥亂反正，妥善處理問題。
誤將供求錯配 簡化成供不應求
現屆特區政府2012年上場時，樓市熾熱，樓價節節上升，供求脫節固然是底因，利息偏低也推波助瀾。從官方統計推算，公屋居屋空置約5%，屬正常水平，私樓則高達14%，明顯偏高，可見市情錯綜複雜。政府尋求良方治標治本，各方也出謀獻策。綜合眾議，公屋供不應求，私樓供求錯配，停建居屋及「勾地」（申請拍賣）代替定期拍賣令情況變本加厲。復建居屋重塑租置階梯，恢復定期賣地，是社會共識。不過早屆政府實施「孫九招」緊縮供應多年，要趕上需求糾正錯配非三年五載可成，也無短途捷徑可達。
惟政府反將失衡錯配簡化為供不應求，先成立專責委員會作長遠規劃，推算得10年需求增加460萬多伙，再擴大供應遏抑需求雙管齊下，務必令樓市降溫。其實地盡其用擴大供應談何容易，見縫插針及提高地積比等乃杯水車薪。但政府則以此為診症的結論，並以樓市辣招作為遏抑置業需求的手段，爭取時間興建房屋，增加供應。若此斷症正確，在此政策下，供求此消彼長，樓價應是回順可期，市場回穩則應指日可待。
誠然，長遠而言，增加樓宇供應乃正確方法，但屬套套邏輯，沒甚特別。政府以「辣招」遏抑當前需求，則屬藥石亂投的應對策略而已。所謂樓市「辣招」，其實由兩部分組成：其一是稅務辣招，此為寓禁於徵，排斥炒賣投資，讓路置業安居。其二為按揭辣招，此為管制借貸，排斥邊緣買家，減低拖欠風險。對於稅務辣招，由於是讓路首次置業者，我們並不反對，但按揭辣招則明顯矯枉過正，因而產生諸多顧此失彼的問題，尤以如下四端最為突出。
其一是辣招頻出，愈加愈辣，但樓價卻愈壓愈升，且令房屋問題變得愈為糾纏複雜，不但影響私樓市場，令新樓愈建愈細，亦牽動劏房愈趨嚴重、公屋輪候日長，以及二按和「財仔」（放債人）急增等問題。當中的現實，是當前房屋問題並非簡單的供求失衡問題，而是多重錯配所致，政府診斷以偏概全，過去5年的處理手法乃令問題不斷加劇，而非紓緩。
按揭辣招 令發展商主導樓市
其二是辣招令樓市由用家主導，變成發展商主導，因用家難以獲得足夠首期上樓，只能「將貨就價」，發展商則投其所好，不但削減單位面積，亦提供二按「墊支」，所以近年一手樓成交大升，反而應是市場主導的二手樓成交則大幅萎縮，令市場效率大跌，無從發揮配對供求、議價平衡等固有功能。由此產生的，不但是換樓鏈被打斷，更令發展商掌控了樓市的定價權。
其三是辣招嚴令銀行採取「逆周期措施」，收緊按揭，惟這樣卻令「財仔」借機壯大，發展商則以賣方提供二按化解收緊按揭措施。在按揭辣招下，銀行礙於自身地位及長遠利益不敢越軌，按揭業務無從發展。但「財仔」則乘勢坐大，物業加按再按，手續從簡，費用全免，不斷侵佔市場。問題是「財仔」不收受存款，也不受金融監管，卻涉足樓宇按揭，當局鞭長莫及，必然留下無窮後患。發展商因本身財雄勢大以提供二按協助置業者上樓，本屬無可厚非，但「世上不會有免費午餐」，發展商的做法，其實只是內部記帳，毋須融資周轉，但卻能化解辣招於無形，既不會令樓市降溫，又可癱瘓二手市場，反客為主，令本身坐大，所以便有了新樓開盤主導市場的格局。
其四是私樓高不可攀，令劏房愈趨嚴重，公屋則輪候愈長。樓市有公營與私營兩大板塊，一向相輔相成。出租公屋照顧經濟能力低者，租置私樓滿足經濟能力高者，公營居屋介乎兩者之間，乃資助置業，三者組成租置階梯。市民在何處何時切入，視乎個人能力及需求而定。近年私樓樓價不斷攀升，租金如影隨形，劏房租金亦然，不少人自覺置業無望，只好改排公屋，輪候上樓，因而令公屋申請大增，且不乏具大學資歷之年輕單身者輪候，以求早獲安全網，此點實已偏離安置經濟能力最低層之原意，亦突顯了當前房屋問題在藥石亂投下的嚴重失衡。
過往10年樓價愈壓愈升自有客觀背景，與雅羅空難源於天氣地理異曲同工。2005年人民幣外滙改革，連年升值，市場憧憬港元跟隨，游資流港投入房地產，預期賺價賺滙，加速樓市升溫。2008年環球金融海嘯後，貨幣寬鬆利率超低，美元氾濫，游資變本加厲，港元首當其衝，「孫九招」政策實已過時。梁振英政府接過燙手山芋，轉打心理牌，滿以為寓禁於徵收緊按揭，可遏抑置業需求，讓供應趕上，扭轉樓價升勢預期。不過銀根寬鬆利率近零，欠天時更欠人和，事倍功半是意料之中。
雅羅航空及安大略航空的事故，肇因是機師對風雪影響升降動力一知半解，低空失速回天乏術。香港樓價失控，肇因是官僚對按揭實務一知半解，辣招扭曲市場，發展商反客為主。
分期付息還本是按揭業務靈魂，只要月供在月入50%安全區以內，便不愁拖欠。供款（I）取決於本金（P）、年期（N）、利率（R）3個因素（I=F（P,N,R），若有加息，必然觸動加年期或減本金，供款方維持不變。銀行大多加年期而不愁風險，因為業主約每隔7年換樓，實際清還年期遠較按揭年期短。
本金是成交價折讓按揭成數，加首期減成數等於減本金，若年期及供款不變，反會提高供樓能力。成交價是面積乘呎價之積，若購買力提高，試問發展商選擇加大面積或加價為先？
減辣釋放二手供應 恢復換樓鏈
按揭辣招，其實假設買方倚賴銀行按揭，賣方不會「墊支」首期，排除邊緣買家，需求大減，樓價自當回落。理論歸理論，現實是利息似有若無，發展商財雄勢大，優惠促銷機會成本低，買家預購樓花並即時按揭，建築期內分期繳付首期，化解辣招於無形。所以政府再三加辣，均無助新樓市場降溫，因發展商已反客為主，主導市場定價權之故。
最近有人鑽稅務辣招的法律空子，以同一張合約購買多個單位，繞過印花稅辣招，正顯示官僚粗心大意。為此，政府最近終於出手堵塞漏洞，算是知錯能改，其志可嘉。但更大的漏洞或問題，其實是辣招的藥石亂投，惟政府仍固執己見，未肯正視問題，實令人失望。
綜合而言，近年樓價失控，其實並非坊間所言乃市場出現「炒賣」或「泡沫」之故，元兇其實是按揭辣招過猶不及之故，而此辣招既不治標也不治本，反滋生各種問題，尤其扭曲市場運作以添煩亂。官僚既對按揭實務一知半解，有如雅羅航空機師，忽視風雪天氣影響飛航動力，亦剛愎自用，有如航空安全局個別委員，否定雅羅調查結論，意外重演後方如夢初醒。
新一屆政府上任在即，實應以退為進，按揭撤辣，讓樓市恢復常態，釋放二手樓供應，恢復換樓鏈，樓價自必調整，返回正軌可期。
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