<轉載自2017年4月18日 經濟日報 國事港事 欄名: 房策透視 撰文: 麥萃才 香港浸會大學財務及決策系副教授>
早前政府宣布了收緊從價印花稅機制，「一約多伙」買家須劃一繳付百分之十五印花稅，目的是堵塞避稅漏洞。而有關修訂，其實是「正確」的，但市場上的交易，通常會順應遊戲規則而改，往往出現一法立，一弊生的情況。遊戲規則更改，會令遊戲參與者改變行為，以達到利益極大化的結果。利之愈深，誘因就愈大。這亦是政府加重樓市辣招，對市場扭曲的結果。
SSD及BSD打擊投機者 已奏效
政府在2013年引入雙倍印花稅（DSD），目的是打擊投資者購買物業的意慾。要了解政府辣招，首要了解樓市有哪些參與者，而辣招的設定，目標又何在？
香港樓市的參與者，基本是3類人：（1）投機者、（2）投資者及（3）用家。而這3類人，又分為本地及非本地（以及公司客）。而政府的需求管理措施（Demand
Management），是把這些參與者的優先次序排序，如果是本地人，又是用家，特別是首次置業者就會優先，而其他參與者，政府會運用印花稅去加重他們的交易成本，達到政策目標的要求。香港最先引入的，是特別印花稅（SSD），在上屆政府，2010年11月20日出現。現時徵收的稅率是2012年10月27日修訂的，持有物業但在6個月內沽售，要繳交20%
SSD；12個月內沽出，要付15%
SSD，而36個月以內沽出，要付10%。而措施推出之後，已有效打擊短綫炒賣物業的人士，投機者所佔的百分比，大幅下降，讓自用者有更多機會購買物業，這點目的算是達到。
買家印花稅（BSD），是針對非港人買家以及公司客的。如果是非本港永久性居民，又或利用公司名義購買物業，便要付出15%的BSD。背後的理念是，利用公司名義去購買物業，目的可以是為了日後轉讓之時慳印花稅，而很多時以公司名義購買物業，是有投資成分在內，因此BSD的出現，便要減少非本地居民及公司投資客對本地用家的競爭。而有關措施也是在2012年10月27日推出的，措施實行4年，整體也大幅減少非本地居民及公司客的交易數量，讓用家有更多空間去購買物業。
上述所談的SSD及BSD是有針對性，針對特定人士增加他們的交易費用，讓本地用家在購買物業之時更具競爭力，這些SSD及BSD的需求管理，背後理念是可以了解，而結果也是有效。如果市民想規避有關稅務，信息亦很清晰的，（1）不要炒賣物業，持貨起碼3年以上，便可迴避SSD；（2）不要使用公司名義購買，要買的話，便以個人名義，那麼亦可規避BSD。使用個人名義購買，令政府更易掌握個人持有本港物業的狀況。
本地買家 自住或投資難區分
SSD與BSD對於港人優先、用家優先的效果有效，但到了DSD便開始出現問題，因為SSD及BSD把投機者、非本地買家及公司客剔走（或把他們的需求大幅壓低之後），市場只剩下本地的投資者及用家，而這兩種客源是最難區分的。如果去訪問初次置業者，問他為何要購買物業，他們通常會答自住。如果這是唯一答案的話，那麼政府政策的訂定就容易很多。但他們心裏，很多會想，因為物業能夠保值，又是財富儲存方式之一，如果將來物業升值，自己賺了住，財富又能增值，又何樂而不為？而存在這種心態的置業者，多數在樓市上升周期之中出現，就算是只有一層物業的人士，他置業的目的也可以是自用及投資性需求合併的，很難區分出來。
至於本地投資者，他們購買物業的目的就簡單得多，是唯利是圖。可以為了買樓收租，又或者待物業善價而沽。這些投資者與用家的區別，可能只是擁有多過一個物業而已。
政府物業市場的政策，是本地優先，用家優先，當樓價再上，用家置業的能力被削弱後，政府便再出招。這就是2013年2月3日所推出的從價印花稅修正版，簡稱雙倍印花稅（DSD）。現時物業交易所要付的基本印花稅，是按價格大小收取的。樓價愈平，稅率愈低；樓價愈高，稅率就愈高，所以才叫從價印花稅。而雙倍印花稅的定義，就是以個人名義，持有多於一個物業之時，任何新增物業買賣，便要繳付雙倍稅率。目的是加重投資者交易成本。
投資者為慳稅 湧細價樓市場
措施推出之時，投資性需求一度降低，但對樓市亦造成扭曲。因為不同樓價的稅率不一致，會誘導市場去細價樓交易，特別是投資者。如果樓價超逾2,173萬，投資者要繳付的DSD達到8.5%！如果樓價低於200萬元，只需繳付1.5%，而300萬至400萬元物業，平均只付4.5%
DSD。於是投資者便集中於細價樓，因為較慳稅，但這些細價樓，亦是首次置業者之選，所以有段時間，細單位的需求大增，因為細單位的銀碼較小，所付的DSD也較便宜。而這個措施，就是扭曲市場，令到細小單位好像好受歡迎似的。
但當政府發覺，細小物業樓價不斷攀升，用家置業開始困難，於是再加辣，在2016年11月4日作出修訂，把持有物業人士的新物業買賣，一概徵收15%（簡稱15%
AVD）的從價印花稅，希望把投資者排除在外，但結果卻預期以外！香港過往實施簡單稅制，是有其重要哲學原因。因為對市場愈少干預，市場分配資源就愈有效率。除非市場失效，政府才有介入誘因。而稅項會影響市場價格，繼而影響資源分配。稅率愈高，對市場的影響就愈大。
樓市投資者，會長期存在的，辣招愈辣，愈令他們想辦法規避。例如2016年前，投資一個400萬元物業，只需付4.5%
BSD，如果首次置業者，也要付2.25%從價印花稅，那麼投資者所額外付出的稅費，只是多了2.25%而已。以細價物業收益率3%一年來說，不足一年的租值，便可抵銷DSD的效用，所以犯不着去刻意避稅。因為物業用自己名義持有，會較有保障。簡單來說，合規成本較平。
父母藉子女首置 「置業靠父幹」
但到了2016年11月4日以後，所有物業一概徵付15%
AVD，那麼新增稅項就等於細價樓5年租值！這大大加大誘因去避稅，因為合規成本太高！要規避稅款，最簡單做法，是找未持有物業的親人去購買。這就解釋了為何有一段時間，首次置業人士增加，而不少父母要提早「分身家」，協助剛成年子女「置業」，出現了「置業靠父幹」、「置業靠母幹」的情況！試問剛成年的子女，沒有家庭，仍然在學，是否有那麼急切的居住需要？還是因為能慳稅，作為投資品，進可攻，退可守？即樓價下跌之時，可讓子女自住；樓價上升，可以沽出套利。因為已慳15%
AVD，所以贏面較大！這情況亦說明了，第一次購買物業，其背後的目的，一定是自住嗎？真的沒有任何投資成分？
「一約多伙」問題出現，是因為辣招加辣所衍生出來的。首先「一約多伙」不是新事物，是一直存在的。根據政府的數據顯示，2013年以前，「一約多伙」約佔整體交易量3.3%至3.4%左右，但15%
AVD實施，「一約多伙」交易量升4.7%，升幅可觀。
加辣上有政策 市場下有對策
例如有些發展商，喜歡興建細小單位，但設計上亦保留彈性，可以把兩個物業打通，讓住戶可以住大些。買相連單位，亦是出現「一約多伙」原因之一。而住宅的「一約多伙」是多數出現於一手樓的。用回上述慳稅的例子，既然要避15%
AVD，拆解辦法是找未持有過物業人士去購買。而每名市民，原則上只有一次購買機會！既然只得一次，當然希望慳得愈多，賺得愈多！於投資者，借用他人「首次置業」的名義，以「一約多伙」去購買多間物業，目的是慳15%
AVD。所以技術上他仍然是「首次置業」，不用付辣稅的，但實質上其背後目的是投資。要慳得愈多，一約購買伙數愈多，就慳得愈多！這自然推高了一約多伙的數目及成交金額。2017年4月12日政府再修訂15%
AVD，「一約多伙」要全繳15%
AVD，是修補了漏洞。但這已是自2013年以來，第3次修訂AVD的稅率，反映修改遊戲規則，對市場的影響有時是意想不到，稅愈重，對市場的扭曲反而愈大！
（文章僅代表個人立場）
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