樓價不斷攀升，社會上不少聲音要求政府出手。市場並非萬能，該出手時便應出手，但應考慮如何介入，才會產生效果。
先看宏觀大環境。自上世紀70年代起，香港的「政治經濟體系」（political economy）便與房地產驅動的發展模式分不開，土地收益成為公共財政的重要成分；過去香港的「低稅收、不錯福利」的資本主義神話，主要歸功於土地收益，但是其代價是「高地價」，及房地產市場儼然成為「聖牛」——人們不滿樓價持續上升，但又同時怕地產崩盤、賣地不理想。這是港式「地產政治」之寫照。（可閱筆者2010年3月10日本欄文章〈香港的地產政治〉。）
公屋不是一個包袱
英殖政府在1970年代開始推行大規模公共房屋計劃，既照顧了低收入基層的安居需要，起穩定社會的作用，帶有政治功能；也同時透過此一變相「社會工資」去減低工業生產之勞動成本，維持工業競爭力，並以公屋帶動新市鎮及基建發展，提升土地的市場價值，反過來為庫房增加收入，達成一個「增值」的良性發展循環，亦製造社會上的財富效應。可以說，從社會及經濟方面的獲利遠比在表面財政上的付出為多，所以公屋不是一個包袱。
1978年起，在房地產市場開始起飛之刻，港英政府增設「居者有其屋」計劃（居屋），除回應一般所謂「夾心階層」的置居需求外，更重要的是提供基層邁向置業的「可負擔」階梯，公屋租戶以綠表申請得居屋，騰出原住出租公屋單位予輪候冊人士，這樣，一個「有序」的「安居/置居」流動（mobility）路徑遂告建立，有利於整體的社會流動和穩定作用。1990年代中強調「維護公屋資源合理分配」，增加「富戶」租金，但1997年起也同時逐步放寬對「居屋」轉售的限制，加設「租者置其屋」及「可租可買」計劃，提高整個公營房屋部門的流轉。
安居/置居有序循環脫軌
回歸後，亞洲金融風暴導致房地產泡沫爆破而大崩盤，人們及地產商紛紛歸咎於董建華政府的建屋「八萬五」政策（及大量興建居屋），政府為回應壓力和救市，遂於2002年決定退出居屋市場。從此，原有的安居/置居有序循環脫軌，變成只有出租公屋與私樓兩種，失去流轉誘因與機制，一般市民或公屋戶若要置居，只能買私樓（及出售的剩餘居屋或二手居屋），但近年私樓樓價節節上升，且呈「豪宅化」之勢。
公屋雖仍能維持輪候冊上合資格人士「3年內」獲分配單位（第一次選擇）的指標（一般輪候冊平均時間是2年左右，長者則為1年左右），但是卻呈現兩個現象——（一）公屋戶「貧窮化」比80、90年代明顯，有個別屋邨內近四五成租戶為「綜援戶」，加上在目前大環境中社會流動放緩、貧富差距擴大，會滋生新的社區矛盾。（二）大量年輕單身者湧進公屋輪候冊，據去年底估計，輪候冊中有41%屬非長者一人申請者，當中超過四成為30歲及以下，二成為大專學歷。如何面對公屋需求的新挑戰是一個問題。
要改善私樓「供應鏈」效率
另一方面，社會上要求政府干預私人樓市的聲音此起彼落。儘管過去兩年，特區政府已推出多項措施對應（包括增加印花稅、限制按揭貸款等），但是我們不應高估政府「有形之手」的能力。政府基於「自由市場」、「小政府」原則，並怕樓市大幅下挫衝擊經濟，造成惡性循環，故不能不審慎出招、戰戰兢兢。目前手段主要靠增加土地供應（例如在勾地表外增加賣地），但是「土地供應」只屬廣義而言，實際上的土地供應仍受制於一系列因素——包括可發展的地積比例、高度、密度、城規和環保限制、基建配套、住宅類型組合、重建速度、二手市場供應，以至社區政治等等。單是政府出售多些新土地並不等於問題便已解決，更要改善私樓「供應鏈」效率。
此外，更大的挑戰來自目前「賣方市場」的現實。香港已成全國性、區域性的房地產市場，境外（特別是內地）的龐大購買力，正在不斷助長樓價上升，也同時推高本地「預期」，增加樓市的炒賣程度。這龐大的市場胃納，若然在中長期內持續，則定期賣地，也只能止一時之痛，但無法制止升勢。目前樓市的困局，已不僅是周期性，而是周期性加上結構性，因此對應之道也必須是結構性的公共政策「轉軌」。
是時候考慮制訂長遠房屋策略
我以往曾提出，跟一些外國一樣，限制境外購買，但是在香港自由市場原則下，或許說易行難；若此則政策的焦點和力度應放在增加「公營部門」供應方面，行另類的供應主導策略，作為影響房屋市場的槓桿。政府已採納資助市民置居的「置安心」先租後買計劃，未來方向是如何重新把「置居」在公營房屋政策上予以主流化，就像居屋一樣。究竟長遠來說，是先租後買還是可租可買，或是像新加坡「組屋」般以置居為主導，皆可以進一步討論。
新環境、新趨勢，正產生與十年前截然不同的新形勢和新挑戰。是時候考慮制訂新的長遠房屋策略——既回應基層安居和中產置居的需求，也要正視私人樓市的發展。房屋問題是現政府及來屆政府首要挑戰之一。能解決房屋問題，則基層中產皆會歸心。
後記﹕2月20日有報章報道我在2月19日一個房屋政策研討會上說「……復建居屋的成本高。」查我並無此言，而是在會上討論環節表示「出租公屋比居屋的成本為高。」
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