<轉載自2017年3月31日 經濟日報 國事港事 欄名: 房策透視 撰文: 麥萃才 香港浸會大學財務及決策系副教授>
最近有研究報告指出，如果政府要在樓市加辣，可以考慮把差餉增加兩至三倍。原因是，香港私樓的自住比例是65.6%，那麼剩餘的34.4%，約40萬間便是投資物業。如果要釋放二手供應，便要降低投資意慾，從增加持貨成本入手。
差餉的徵收方式，是以物業租值的5%計算，例如一個小型單位（A類）的價格是600萬元，而A類的單位的收益率是3%一年，那麼每年租值便是18萬元。政府收取租值的5%作為差餉的話，那麼年繳差餉便是9,000元。
如果政府對於持有多一個物業的人士增加差餉，用回此例，雙倍差餉就得繳付1.8萬元；三倍就要付2.7萬元。報告還做了一些模擬測試，如果是投資物業，銀行只按六成，那麼600萬元物業，貸款360萬元，分25年攤還，按息2厘的話，只要徵收雙倍差餉，那麼等於按揭利率增加0.42厘。如果徵收三倍差餉，就等於加息0.83厘，增加投資者供款的負擔。
增加投資者的成本，減少投資意慾是想當然的事情，但實施起來，又是否那麼容易？而增加差餉目的只是為了打擊投資者，又是否合適？
投資者如何定義 申報又靠誰？
首先怎樣界定是投資者？擁有多於一間的物業，就是否一定不屬自用呢？以下是一些困難的例子：
（1）有老人家年輕之時買樓，自住一間、出租一間。退休之後，那間非自住的物業，用來收租，把租金作為支付退休生活費用。如果要收他雙倍差餉，變相削減他的退休收入，那又是否公平？這種情況又應否豁免？如果要的話，又怎樣能取得相關情況的資訊？要政府主動查核，定由市民自行申報？
無財政赤字下加稅 勢掀反響
（2）年輕時與家人合資買樓，所以擁有部分物業的業權；年長之後結婚，與配偶共同擁有物業。那麼這算是擁有多於一個物業嗎？所佔的業權份額只是部分而不是全部。如果另外一個聯名物業是家人居住，又算是自住，還是算是投資物業，要繳付雙倍差餉嗎？
（3）如果年輕之時買入一個小型單位自住，當家庭收入增加，改善生活空間搬去較大單位（或較優單位）居住，而把原有單位出租，那麼哪個物業才應該要收雙倍差餉？較細那個；還是較大那個？要付較少差餉那個；定較多那個？還是只要擁多於一個物業，所有物業都要徵收雙倍差餉？
（4）早年的發展商，考慮到銷情，會考慮興建一些物業，相連的單位是可以打通的，而兩個單位之間不是主力牆。當業主同時購置兩個相連單位，打通使用，但樓契上，仍然屬兩個單位。那麼技術上雖然是兩個單位，但兩個單位都是自住，並沒有閒置，又或者出租。那麼這類業主，又應否繳交雙倍差餉呢？
由上述例子可見，擁有多於一個物業不能代表非自用，擁有者雖然是同一人，但使用的可能是其他家庭成員，那麼政府又應否收雙倍差餉？其次是界定是否投資者也有困難，究竟要業主主動申報，定由政府調查呢？這個核實身份也會牽涉大量工作及成本。而最重要的是，收取雙倍差餉的目的是甚麼？
政府對物業收取的差餉，其本質就等於稅款，為政府提供每年穩定的收益。增加差餉就等於加稅，舉凡加稅必須有充分的原因，否則市民未必接受。當政府有大量儲備，沒有財政赤字的情況下，要加稅會引來很大反響。
通常改變遊戲的規則，總會有些人得益，有些人會損失。如果不想有失，不玩新的遊戲便可。以前政府針對樓市的辣招，便屬這類。如果不想付特別印花稅（SSD），只要持有物業多於三年便可；如果不想付買家印花稅（BSD），只要是港人，不用公司名義而用私人持有便可；如果不想付15%的從價印花稅，首次置業便可。當政府出這些辣招之時，要規避有關稅項，只要不再參與遊戲，不再購買物業便可，在可選擇的情況下，較容易為市民接受。
港私樓空置率 本已不算高
但收取雙倍或多倍差餉則不一樣，就算你不再購買物業，現在持有的物業也受影響，亦即俗稱的「硬食稅項」，而這是事前業主沒有心理準備的。如果跟報告所說，有40萬個單位受到影響，那麼代表最少有40萬個業主受到影響！影響的單位又會多少？
如果有40萬個非自住物業，而業主又假設在港居住，而他們只擁有兩個物業的話，那麼代表這些擁有兩個物業的業主，旗下物業數目會多達80萬個，佔全港私樓近七成！如果他們真的要付雙倍差餉，他們反對的聲音會很大，而政府承受的壓力絕對不少！
就算政府可以實施雙倍差餉，但能為市場增加二手物業的供應嗎？如果那些物業是空置的話，對社會來說便是浪費。造成有人無屋住，有屋無人住。如果想物盡其用，應該使空置房屋讓人居住。而現實上，香港的私樓又是否存在大量空置呢？擁有投資物業，不一定會空置的，也可以出租。而現在香港私樓空置率並不算高，只有單位數字。如果面積愈細的單位，空置率就更少。那麼透過雙倍差餉來進一步降低私樓空置率，成效有多大會成疑問。
縱加差餉 投資者未必賣樓
那麼透過增加持貨成本，來迫投資者出售投資物業，又是否可行？首先這樣做法，在道德上是否站得住腳？如果不想投資者與自住者在市場爭購物業，自住者有優先權，這點還可以說得過，社會較易接受。但要投資者把已擁有的單位，他們的財富，透過加稅而迫他們賣出來；而這種稅項是針對性，非公平性的，這又是否為社會能接受？就算社會肯接受，投資者又會否因為要付雙倍差餉，而把單位賣出來？
用回開首的例子，擁有一個600萬元市值的物業，因為雙倍差餉，每年要多交9,000元，這會否導致要賣樓？要收租物業變成無利可圖，那麼不能收雙倍差餉，可能要20倍差餉！因為基本差餉徵收率是租值的5%，那麼20倍的話，便等於100%，出租物業等於無利可圖。但只要物業能夠升值，亦即能賺價不賺息，仍然會有投資者存在。
其次是，對於投資者而言，影響最深遠的是15%從價印花稅。以細單位3厘租金收益為例，買一個細單位收租，購買時要繳付15%從價印花稅，相等於5年租金收益。如果你已有一層物業收租，你會否胡亂把它沽出？因為重置投資物業要多付15%印花稅！除非你預期物業會大跌15%以上，重置物業之時，其成本才會低過現價。而雙倍差餉的額外5%租值成本，相對樓價只是0.15%，亦即15%從價印花稅的百分之一，相當細小。
作為投資者，你會否因為每年多付0.15%樓價的成本，而把物業沽掉，而承受將來重新購買投資物業之時，15%樓價的從價印花稅？
（文章僅代表個人立場）
沒有留言:
張貼留言