港人港地用意佳 關鍵在細節

<轉載自2012年10月3日 經濟日報國事港事 欄名: 房策透視 撰文: 麥萃才 香港浸會大學工商管理碩士課程拓展總監>  

政府在月初提出了「港人港地」政策，原意是避免外來資金與港人爭奪私人物業，於是在賣地中，加入條款，日後落成的物業，在首次銷售及以後的30年內，只能轉讓予香港永久居民（亦即「三粒星」的香港居民）。

這政策最快會在明年實施及推出地皮，地點會在啟德發展區，預計可以建成千多個單位，而有關計劃是先導式，視乎其成效再作檢討。

規管銷售對象 買家或減三成

優先照顧港人住屋的需求，是可以了解的。而世界各地的政府，也有不少類似安排，物業只能向當地居民先出售及轉讓。而土地這個資源，就像麵粉，麵粉可以製作麵包，也可以製造精美蛋糕。但假若麵粉有限，哪種產品能賣貴些，麵粉便會用來生產那些高價產品。同一塊土地，如果不加任何限制的，很大機會用來興建豪宅。因為其附加值最高。但是豪宅的銷售對象不限港人，而是全世界的富人，那麼本地居民的住屋需求便被忽略了。

用回上述比喻，如果麵粉有限又沒有任何限制的話，那麼多數用來製造富裕人士才吃得起的蛋糕，而不會生產平民食用的麵包。

「港人港地」的條款，就像加了生產限制的麵粉，只能生產特定對象所需要的產品，給市場多一個選擇。而「港人港地」的概念好像很簡單，但實施起來，仍然有很多東西值得注意的。有些結果，可能比起原先想像的複雜，希望政府在落實有關措施之時，要充分考慮其中因素及實施之後對市場的影響。

「港人港地」的銷售對象有針對性，只限於香港永久居民中轉讓。而之前政府所買的私人土地，一般沒有這樣的限制，物業建成後，可賣予任何人，包括內地及海外居民。

非本地居民而購買香港物業的，多見於豪宅及個別地區。例如西九文化區的物業，據一些地產代理非正式統計，有近3成是由內地買家所購入。用這個情況推論，如果土地加入「港人港地」的條款，潛在買家最多會減少3成，對於樓價、地價肯定會有影響。而地產代理的估算內地買家，是參考買家的姓氏拼音來考慮的，如果是以普通話拼法，便歸入內地買家。但其實很多姓氏使用內地拼音的買家，可能已取得香港永久居民身份，因此加入「港人港地」條款，對於樓價、地價的實質影響或會較為輕微。

禁公司轉讓 明顯限制需求

但「港人港地」的物業除了限制轉讓人士之外，還限制以公司名義轉讓。就算公司的股東全是港人，也不能以公司名義轉讓。其實很多一手的物業，特別是豪宅，為了避免印花稅，往往以用公司形式持有物業。因為營運一間有限公司的成本不少，利用公司形式持有物業，多以貴價的物業為主。但是現時一手市區物業，售價隨時過萬元一呎，那麼500、600呎的物業，售價也要500、600萬元。因此市區的小型單位，就算以有限公司持有物業也變得符合成本效益。而「港人港地」是禁止以有限公司方式持有物業，明顯地這會限制了需求。

正因為「港人港地」的銷售對象受到限制，非永久居民不能買；又不能以公司名義持有。那麼地價及樓價最終會反映這些限制。換句話說，物業的售價應該比完全沒有銷售限制的物業低。至於真實情況低多少，要視乎「港人港地」的供應量有幾多。而政府以後推出的土地，又會否全部或大部分以「港人港地」形式推出？

無限制出租對象 或可紓租金

「港人港地」在轉讓之時有限制，但在出租之時卻沒有限制。「港人港地」的業主要是香港永久居民，但租客可以不是。因此可以預計，「港人港地」的物業租值，應會與其他沒有限制的物業相若。如果「港人港地」的物業最終售價會比無限制的私人物業售價有折讓，但其租金收益卻相若的話，那麼意味着「港人港地」的物業收益率（Yield rate）較佳，它將會是一個較好的收租物業。那麼「港人港地」的物業，對投資者可能會較為吸引。

有意見認為，現時有很多非本地居民所持有的物業是空置，對於滿足市場住屋需求沒有幫助。但「港人港地」實施後，就算是投資者，因為是港人擁有的關係，就算他們不自用，也會出租，那麼市場上出租的物業數目應該增加，紓緩租金上升的幅度。

倘經濟下滑 承接力會較低

「港人港地」的概念在物業供不應求，樓市處於上升軌時，對於紓緩市民住屋的需求有一定作用。但樓市有升有跌，當樓市下挫之時，「港人港地」可能變成負面的東西。

對於持有「港人港地」物業的業主而言，他們關心的是日後換樓之時，把物業套現的能力是否足夠？而售價又是否夠高？因為條款只限於轉讓給香港永久居民，所以本地經濟是好是壞，對於樓價及承接力會有影響。香港人的購買力與香港經濟盛衰有關，如果再次碰上97亞洲金融風暴那類的事件，「港人港地」的物業轉讓能力會較無限制的物業低。因為外國人及內地人的購買力，不會直接受到香港經濟的影響，沒有限制買家身份的物業，承接力會較大。

「港人港地」有關細節仍未出台，所以其對市場實質影響仍有待探討。但政府推出有關措施之時，其他公營機構又是否跟着實施？例如港鐵沿綫物業、市建局及房協？以市建局為例，很多地盤是以市價收購回來的，但假若整合地盤之後加入「港人港地」的條款，或會影響項目的成本效益，最壞的情況，由盈轉虧，又或者加深虧損。當然市建局進行項目的目標不一定是要賺錢，有時公眾利益是更重要的考慮。但對於港鐵而言，賣樓的收益可能是支付鐵路工程費用的一種渠道。假如有關條該款可能影響項目的財務，甚至影響到項目能否自負盈虧，這些都是推行措施之時有需要考慮的因素。

「港人港地」與無轉售限制物業比較。