台駐美官員首掛外交車牌

<轉載自2015年2月25日 明報 加東版 中國版>

農曆新年後的第一個上班日，台灣駐美代表處的車輛換上了新車牌。新車牌是由美國國務院核發，字頭區為新增的E類，樣式與各國駐美外交官相同。這是斷交36年後，台灣駐美官員首次掛上外交車牌。

據《中國時報》報道，台外交部長林永樂表示，駐美代表處車輛掛上外交車牌，這是按照台灣與美國簽署台美「特權、免稅暨豁免協定」一步一步實施，包括駐處同仁身分證、駕照車牌等。林永樂說，這代表台美關係沒有生變，而是持續向前走，加強互動，包括經濟部長鄧振中剛訪美，美國在台協會執行理事唐若文(Joseph R. Donovan, Jr.)訪台時說，未來續推台美關係，加強雙邊在各領域的合作。

外交人士認為，台美關係經過長期努力，一直在改善、進步，美方也釋出善意，對於台美關係是一大進展，也相當程度地鼓舞駐美代表處。

美國的車輛牌照一般由各州發給，款色各異。但是各國駐美外交官的車牌由國務院「外交使節團辦公室」統一核發，款式劃一，都是紅藍兩色，十分醒目，與各州車牌絕不混淆。

美外交車牌 意義不同

外交車牌的特殊之處包括：車牌下方註記「核發權及所有權為美國國務院所有」；車牌左上角有美國國徽、車牌右上角有OFM字樣，是「Office of Foreign Missions」縮寫，代表「外交使節團辦公室」。核發車牌之具體事宜由此一辦公室下轄之「外交機動車輛辦公室」(Diplomatic Motor Vehicle Office，簡稱DMV)負責。

以往外交車牌的字頭區分為D、S、C、A等4類。A為大使館的外交官；S為在大使館任職、但不列在外交官名錄者；C為領事館的外交官；A為美洲國家組織(總部設在華府)外交官。如今新增E字頭，台灣駐美代表處即屬此類。

美國國務院沒有說明E代表什麼，但推斷E是專供台灣使用。D、C、A字頭的車牌上有「DIPLOMAT」(外交官)字樣；E字頭與S字頭沒有這個字。

台灣車牌升級 再告突破

美國在1979年與台灣斷交後，台灣駐美各館處的車牌更換為普通車牌。但是喬治亞州與伊利諾州州議會先後立法，給予台灣在亞特蘭大、芝加哥兩地的辦事處特別車牌，車牌上標記為「外國政府」。美國國務院為此不悅，要亞、芝兩地的台灣外交人員交還「外國政府」車牌。幾經交涉，結論是亞、芝兩處的車牌不使用「外國政府」字樣，但可使用「Foreign Organization」(外國機構或外國組織)字樣。

經持續推動，台灣在美國各地的辦事處車牌相繼更換。在華府的台灣駐美代表處也在1999年更換為「外國機構」車牌。如今又過了15年，再告突破，提升為外交車牌。

春節過後，台灣駐美官員的車輛更換新牌。圖為駐美代表座車懸掛新牌後，停靠在台灣駐美代表處大門前。

圖為台灣駐美官員原有車牌，下方標明為「外國機構」。

美國國務院外交使節團辦公室公告，外交車牌增加新字首「E」。

習馬原定去年8．23金門會

<轉載自2015年2月25日 明報 加東版 中國版>

台灣陸委會前特任副主委張顯耀被控泄漏國安機密案，雖已在今年2月初不起訴處分，台媒卻曝出張應訊時提及不少與對岸磋商「習馬會」的細節，並透露一段秘辛，原已敲定馬英九與習近平在2014年8·23炮戰56周年紀念日當天，在金門「習馬會」，台方當時已手草擬總統講稿，甚至還挑了具歷史意義的「金門炮彈鋼刀」當贈禮，惟最後破局。這種說法並未得到總統府的確定，大陸方面也未有回應。

台準備金門炮彈鋼刀當禮物

據台灣媒體報道，對於此段秘辛，總統府人士表示，由於檢方將偵查內容列為機密，相關偵訊內容無從得知，總統府無法評論。陸委會表示，張顯耀案相關資訊，並未牽涉「習馬會」；陸委會強調，台方評估APEC作為兩岸領導人合適的會面場域，並沒有其他方案。

張顯耀被控泄密案2014年8月爆發後不久，張曾開記者會喊冤，當時被拍到手上拿的書面手稿上寫：是因為參與「習馬會」相關運作，遭總統身邊的「力量」阻撓破壞，「所以他們非要我走不可」。本月10日全案不起訴後，張受訪時又說，馬英九這幾年很在意是否有「習馬會」，很多事情是「馬總統專案交辦」。

據指出，張向辦案人員透露，近年，陸委會透過管道全力運作要促成「習馬會」，對於會面地點，當時台方共有3個方案，最佳方案是2014年在北京舉行的APEC經濟領袖會議見面，備案則退而求其次在第三國新加坡，或是金門。

會面地點 台有3方案

台方原希望在去年11月於北京舉行的APEC，馬以經濟體領導人身分與習近平會面，不過，中方認為在國際會議場合會面，等同是承認中國與台灣是國與國關係，直接打回票。據指出，張顯耀應訊透露，陸委會當時未放棄APEC方案，繼續透過各種管道磋商，也與對岸洽談另一備案，即馬去年7月赴中南美洲友邦參訪後，回程時改搭華航的另一專機飛往第三國新加坡與習近平見面，但此方案亦未獲中方點頭。

曾有媒體報道，習近平曾主張習馬會在金門舉行，2014年6月間，當時的陸委會主委王郁琦對此曾公開表示：「這是傳言，根本不會發生」，但據指出，張顯耀在應訊時表示，這是台灣方面為了爭取最佳方案的APEC國際場合見面機會，才在公開場合不承認，但私下認為這是備用選項之一，因為國民黨與共產黨在金門打過8·23炮戰，兩岸領導人若能在金門會面，具國共破冰、兩岸共同追求和平的象徵意義，因此透過管道積極與中方磋商此第三方案。

據指出，張向辦案人士透露，台、中雙方認為可以一中各表模式，習馬各以兩岸領導人的身分，在金門進行「兩岸領導人會面」，最後敲定2014年8·23炮戰56周年紀念日在金門「習馬會」。雖此部分極有進展，但因習馬會牽涉到中美台三方複雜關係，加上最後一刻有外力阻撓，仍然破局。

最後一刻外力阻撓終破局

不過，這種說法總統府方面並未承認，大陸方面也沒有回應。

2016總統大選 決戰兩岸政策

<轉載自2015年2月24日 明報 加東版 中國版>

經九合一選舉後，綠軍看似在2016年總統大選取得優勢，但仍有重要變數影響選舉結果。國家政策研究基金會國安組顧問曾復生認為，藍軍若能重新振作，只要「政策路線明確，緊扣台灣主流民意，保持戰略定力與耐心，並展現治國能量」，還是有機會反敗為勝。

曾復生在今日(周二)出版的中國時報時論廣場投書指出，下一任總統所要面臨的考驗只會更加嚴峻。

藍綠總統候選人都必須對台灣產業空洞邊緣危機、國內貧富差距明顯擴大難題、全球氣候異常導致自然災害常態化新挑戰，以及如何創造更寬廣的台北—北京—華府三贏空間等課題，進行深入研究，並提出整體因應對策與執行配套措施，讓人民決定授權對象。

曾復生表示，蔡英文已正式宣布參選總統，並篤定代表綠軍角逐2016年大位，她提出「透明、清廉、參與、主權鞏固」新政治主張，如何在後續1年左右時間，讓人民相信她有能力、有方法帶領台灣跨越困境，仍待考驗。

而朱立倫所領導的藍軍，2016年仍有一搏機會，因為藍軍的兩岸政策堅持「九二共識，行穩致遠」，是美中台三邊共同利益，也是維持台海和平穩定發展最大公約數。

曾復生並指出，中間選民在總統大選關鍵時刻，恐怕還是會選擇穩定、和平發展的兩岸政策路線。

因此藍軍只要「讓支持者回流，總統大選依然有勝選空間。」

馬英九的最後一年與歷史地位

<轉載自2015年2月23日 明報 觀點版 撰文：林泉忠 台灣中央研究院近代史研究所副研究員>

羊年伊始，這一年也將成為馬英九總統任內能夠再整裝出擊、再有所作為的最後一年，因為明年此時總統大選已有結果，根據慣例新總統將會在「五二〇」就職，在此之前的4個月即邁入卸任之前的看守時期。

馬英九總統的執政環境在馬年的最後數月急速惡化。先是馬率領的執政國民黨在11月底的「九合一」地方選舉遭遇歷史性挫敗，隨後辭去黨主席一職；時至歲末，心腹的國安會秘書長金溥聰、總統府秘書長楊進添、陸委會主委王郁琦相繼求去；與此同時兩岸關係波折連連，諸如馬多次發表聲明支持香港民主運動，惹來北京首度「說三道四」的直接批評，而象徵着兩岸事務最高層級對話的第3次「王張會」則因大陸劃設新航路，衝擊台海中線而臨時取消。

在此內外環境急轉直下之際，許多台灣媒體將此時的馬英九政府形容為「日落西山」的「跛腳政府」，並對馬英九未來一年的作為不表期望。然而，馬日前接受《聯合報》系採訪時，表明未來一年多仍會繼續推動一系列內外政策，展示不淪為「跛腳政府」的負責任態度。事實上，「九合一」選後馬英九仍是中華民國總統，即使內政交由行政院長負責，涉及國家安全的重大決策包括兩岸關係與外交仍是總統職權。拒絕「跛腳」，避免國政外交空轉，符合人民的期待。

藍綠和解可為馬歷史地位添絢麗一筆

馬英九在除夕夜發表題為「社會和解、朝野合作、兩岸和平」的談話，揭示了馬在最後一年的國政重點，即把「藍綠和解」擺在首位。此一表述，既延續元旦文告的精神，同時也正面回應了「九合一」選後民進黨主席蔡英文有關朝野和解的呼籲。台灣自從1990年代後期開始形成「藍綠」對立的政治生態，朝野在政治上不斷內耗，經濟民生的長遠發展深受影響，也使國家安全陷入多重危機。春節假期過後，「國是會議」或將登場，朝野和解的戲碼如何上演，備受關注。

「藍綠和解」屬說易行難的概念，倘若馬英九能在總統任內最後一年啓動和解工程，終止20年來朝野難解的噩夢，不僅是對台灣有功，亦將為馬英九的「歷史地位」增添絢麗的一筆。

過去兩年，兩岸媒體對馬英九的「歷史地位」議論紛紛，台灣媒體聚焦在「馬習會」能否實現，大陸輿論則寄望馬英九在任內開啓兩岸政治對話，並在此基礎上簽訂「兩岸和平協定」。不過，筆者向來對此不以為然，因為馬英九的「歷史地位」已有定論。

馬英九在2008年入主總統府後，率先處理多年來持續緊張的兩岸關係，與胡錦濤總書記共同掀開了「兩岸和平發展」的歷史新頁。先是迅速恢復停滯多年的海基會與海協會的「準官方」對話機制，其後隨即打開「三通」新局面，且不畏眾議地，迎來大陸的觀光客與大陸學生，將單向轉變為雙向，開創了自1949年以來兩岸人民之間未曾出現過的交流形態。兩岸關係因此大幅度和緩，呈現兩岸分治一甲子以來最祥和的氣氛，也使兩岸和平指數升至歷史新高。此即為馬英九的「歷史地位」。

至於「馬習會」未能實現、兩岸政治對話未能開啓，責任不在馬英九。兩者皆涉及北京在處理「中華民國」定位的思維一直未有突破，後者還關乎台灣社會的氛圍，並非民選總統所能獨斷。

此外，根據政治大學選舉研究中心最新的調查分析，台灣民眾的「台灣人認同指數」增至57.1%，顯示馬英九執政7年的增速比陳水扁政府時期還快；同時，「兩岸統獨指數」更見歷史新低，達到負14.7%。然而，如此結果更非堅持捍衛中華民國尊嚴與強調中華民族利益的馬英九之過。眾所周知，不僅台灣，近年來尤其在「雨傘運動」後的香港社會，亦同樣呈現對大陸明顯的離心力。兩者所涉及的最關鍵因素均在於「中國崛起」本身的問題，即在國力高速增強之際，北京仍然堅持拒絕在政治體制上進行民主改革，繼續動用龐大資源限制人民的言論與新聞自由，甚至悍然壓制香港民主運動所致。

開啟兩岸分治和平新局

馬英九在總統任內推行各項政策及處理各類危機時，間或出現不符合社會氛圍與民意走向的多重問題，包括過於強調法治，使其在處理「太陽花學運」與「王金平關說事件」上，受到社會乃至黨內的嚴厲批評。這些執政能力與價值取向上存在的問題，已使他在「九合一衝擊」中得到教訓。

1949年後台灣歷任總統各領風騷。蔣介石在狂風巨浪中保住中華民國的命脈；蔣經國成功讓台灣擠進「四小龍」，並在晚年打開社會自由化的大門；李登輝實現台灣政治朝向民主化的憲政改革，締造了華人世界的第一個民主政體；陳水扁使台灣社會的民主與自主意識獲得鞏固。

而馬英九，則成功開啓了兩岸分治以來睽違60年的和平新局。

中國「密密填」南海 東門礁擴200倍

<轉載自2015年2月22日 明報 中國版>

由空中巴士防務與航天公司提供的衛星圖像，日前首次確認中國在南沙群島的東門礁上展開填海活動和設施建設。報道指出，上月24日獲得的圖像顯示東門礁一個7.5萬平方米的人造島嶼，與2004年相比擴大了近200倍。

英國《珍氏防務周刊》網站日前報道，美國數字地球公司在去年2月1日獲得的圖像顯示填海前東門礁的樣子，當時東門礁僅有一個380平方米的混凝土平台。但到了今年1月，東門礁出現了一個7.5萬平方米的人造島嶼。

同時，附近的赤瓜礁與南熏礁都開始了相關工程。南熏礁去年8月7日的圖像顯示，人造島嶼建設已經開始。上月30日的圖像顯示，一條堤道已將該島原來的設施和一座建設中的直升機停機坪連接起來。

距菲不足500公里現挖泥蹤迹

東門礁和南熏礁上的建築物幾乎是一樣的：都有一個主廣場，四角似乎各有一個防空塔或雷達天線罩。報道稱，這表明中國已將重要設施的設計標準化，各個島礁都會按這一標準來建。此外，空中巴士的圖像證實了永暑礁上的新陸地，這塊陸地足以容納一條飛機跑道和一個停機坪。

報道稱，對南沙群島中國挖泥船的蹤迹研究還表明，中國正在華陽礁建設一塊新陸地。如果得到證實，這將是離菲律賓主島最近的一個陸地建設項目，距離不足500公里。報道稱，中國無視菲律賓的抗議，還繼續其在南沙群島建設一個有防禦工事的島鏈的計劃。

衛星圖片顯示，南熏礁在2014年3月（左圖）時，僅有最基本的設備。到了2014年8月（中圖），已經出現遠遠大於原有設施的人造島，並挖出一條水道。今年1月（右圖），島上出現了新的直升機機場，且新的設施已與原來設施連接。

政大調查：台民趨獨反統 「台灣人認同指數」馬任內新高

<轉載自2015年2月22日 明報 中國版>

台灣政治大學最新的民調顯示，在台灣總統馬英九7年任期內，反映台灣人身分認同的「台灣人認同指數」一路上升，甚至比大力倡議台獨的民進黨總統陳水扁執政時期更高；此外，民眾也愈來愈傾向獨立。有台灣學者指出，對大陸有感情的一代人已經逐漸凋零，在陳水扁「去中國化」政策下成長起來的人也已成年，加之馬英九政府宣傳不足，都是民調有此結果的原因。

根據台灣政治大學選舉研究中心的調查資料顯示，「台灣人認同指數」從1992年的負7.9%，增加到2000年的24.4%，2007年的38.3%，及2012年的50.6%，2014年再繼續增加到57.1%。政大選研中心從1992年開始，長期針對台灣地區民眾的統獨立場、政黨認同及台灣人認同進行調查。

「統獨指數」達負兩位數

2014年底調查結果，認同自己是台灣人的比例為60.6%，認同自己是台灣人也是中國人的比例為32.5%，認同自己是中國人的比例為3.5%。將台灣人認同的比例減去中國人認同比例成為「台灣人認同指數」，也就是60.6%減去3.5%，所得為57.1%。這個數字從2000年到2007年，由24.4%增到38.3%，在2014達到57.1%。

另外，在統獨立場上，將支持盡快統一、偏向統一的民意支持度之和，減去盡快獨立與偏向獨立的民意支持度之和，則為「兩岸統獨指數」。此指數數值愈低，顯示受調查者愈傾向獨立。

「兩岸統獨指數」在1995年達到10.1%的最高點，當時的台灣總統是李登輝，其後便一路下滑到1999年的負0.9%。2000年陳水扁總統上台後，該指數迅速攀升，2001年升高到7.9%，隨後持續下跌到2004年的低點負7.5%，2007年為陳水扁政府時期的最低點負9.6%。馬英九2008年上台後，「兩岸統獨指數」立刻跌到負12.9%的歷史最低點，2014年更成為歷年來「兩岸統獨指數」最低的時期。

大陸專家﹕調查命題動機可疑

台灣文化大學教授、時事評論員鈕則勳表示，數據源自三方面原因。第一，是1949年隨國民黨政權撤到台灣的外省人逐漸凋零，在台灣出生的一代人的中國意識不強。第二，陳水扁執政8年期間，實行「去中國化」政策，當年中小學生現在逐漸成年，受陳水扁政策影響明顯。此外，馬英九任內雖然推進了兩岸交流，但對內部宣傳不足，被在野黨的「反宣傳」擊敗，使不少百姓都認為，兩岸交流只有財團和特定階層收益。廈門大學台灣研究院院長劉國深表示，調查的命題動機可疑，因為台灣本來就是中國的一部分。

台灣總統馬英九任內雖然推行兩岸交流，但民調顯示台灣民眾的獨立意識仍在不斷增強。

辣招谷貴細單位 風險在撤招時

<轉載自2015年2月17日 經濟日報 國事港事 欄名: 房策透視 撰文: 麥萃才 香港浸會大學財務及決策系副教授>

差餉物業估價署早前發表了去年的數據，私人住宅售價指數按年上升了13.3%，連續六年上升而且創新高，累積升幅超過1.6倍。

如果按面積劃分的五類單位（見表一），以實用面積431方呎以下的小型單位（A類）升幅最為顯著，按年上升14.9%！而實用面積432至752方呎（亦即B類），按年升13.79%，升幅也跑贏大市。至C、D、E類的升幅較為溫和，C類上升7.4%、D類上升幅6.3%，而E類更只有2.9%，可見2014年年內，以中小型單位為樓市的火車頭。

而私樓租金指數方面，A至E類升幅由0.4至6.9%不等。除了D、E類物業升幅較為溫和，A至C類租金升幅約為6%左右。要明白租務市埸的需求，只有用家需求，沒有投資性或投機性需求，所以租金升幅反映了市民的負擔能力。而A至C類就是一般市民會租住私樓的類型。而樓價升幅高於租金的升幅，主要是A類至C類單位，就是中小型單位。

中小型單位樓價 跑贏大單位

為何中小型單位樓價跑贏大單位？而樓市還有一些現象值得留意，就是400萬以下的私盤源愈來愈少，如要選擇，就要轉到已補地價的居屋及公屋，而新界區與市區樓的樓價進一步收窄，形成私樓售價普遍每呎過萬的現象，這表示樓市的發展並不健康。而其成因之一，是政府所實行的樓市辣招有關的。

如果把物業買賣視為一個遊戲（Game），那麼遊戲規則（Rules of the Game）便會影響不同持份者的損益（profit and loss），有些結果是由遊戲規則所決定的，如果要勝出遊戲，便要熟悉規則，然後找尋規則的漏洞。樓市的辣招，改變了樓市的規則，遊戲的結果當然亦有改變。影響樓市的走勢，有以下幾方面的因素：

⑴政府所實施的印花稅措施，其中包括物業買賣印花稅；雙倍從價印花稅（DSD）；額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD）；

⑵香港金融管理局對銀行按揭的承造指引；

⑶香港按揭證券公司的按揭保險計劃及；

⑷香港家庭的平均收入。

政府不想樓價大幅上升，形成泡沫，所以推出了樓市的辣招，這些措施是需求管理的策略。但任何措施也會有利有弊，在遏抑樓價的同時，也會改變了市場生態。

自2008年金融海嘯發生之後，整體樓市六年之內升了1.6倍。假設有一個家庭在2008年購入了一個小型單位，例如實用面積400呎的兩房單位，付了250萬購入，以七成按揭為例，資本的鎖定為三成首期75萬。假設六年後，樓價升了一倍，單位價值由250萬升至500萬元，業主的帳面權益，便會升至325萬，即250萬元的帳面利潤加75萬已繳付的首期。

如果沒有樓市辣招，戶主因為物業價值上升，有可能有換樓的打算。假設戶主想住大一倍，便可能購入實用面積800呎單位，例如三房的大單位。住大一些，可能是真實需求，例如小朋友開始長大，需要一個獨立房間，而按照新的呎價，這個單位可能要1,000萬元。如果樓按七成，首期需付300萬元。用回上述例子，只要業主把細單位套現，套回的300多萬元，便足夠繳付首期及部分交易費用，向上流動的機會便存在了。只要是自用的話，原則上那些SSD、BSD及DSD便不適用（因素一）。

受制按揭成數 細樓難換大樓

可惜這種換樓的機制受到金管局的指示所影響（因素二）；按照金管局的規定：700萬元以下的自住物業，才可按七成，700萬至1,000萬元物業只按六成！而1,000萬元以上，更只能按五成！用回上例，戶主想換1,000萬元的物業，只能按五成，亦意味着把細單位套現的300多萬元本金也不足夠，還要補百多萬才可，結果戶主要多儲幾年錢才可換樓。樓價愈升，所欠金額的缺口愈大，細樓換大樓的機會就愈渺茫！

根據統計處的資料顯示，香港人的年齡中位數是42歲。而初次結婚的年齡，女的是29歲，男的是31歲左右，換句話說，已婚的香港居民，平均已婚十年或以上。如果有小孩的話，可能已是10多歲，是時候進一步獨立，例如要有自己的獨立房間。但金管局的指引，便把這種需求遏抑下去，這不是能否負擔首期（Affordability）的問題。

戶主「被迫」分家 細單位需求增

原則上，按照指引，700萬元以上按揭成數便會收緊，而按照差餉物業估價署的分類，受影響的主要是大單位。因為單位面積愈大，單位售價愈高（見表二）。正因為700萬以上的物業收到按揭成數制約，再加上SSD、BSD及DSD的影響，需求被壓縮，所以樓價上升幅度較少可以了解。

在供應方面，政府辣招又怎樣影響樓市生態？如果換樓的遊戲像以前一樣較少限制，市民把小型單位沽出，買入一個大單位，那麼小型單位的二手供應便能增加，方便市民「上車」。但在辣招之下，市民換不到樓，「被迫」住在原有的小單位之內，小型單位二手供應不能增加。而SSD又令業主傾向持貨三年以上，結果進一步減少二手物業供應。但假若真的有住屋需要，可以怎辦？如果400呎屋不夠住，原本打算買間800呎的屋，一家同住，父母子女能互相照應。但因首期及按揭成數問題，部分家庭便想到，既然買一間800呎屋不行，不如買兩個400呎屋吧！

當然如果用戶主名義購入，第二間400呎物業便受到DSD所影響。但因為物業價錢較低，所以仍能按七成！只需戶主把原有物業加按，便能套取首期。如果想DSD也不想付，甚至可以用子女的名義去買樓，如果再盡些，還可叫子女以首次置業方式，申請按揭保險，按足九成呢，只要物業價格在400萬元以下便可按足（因素三）！原本戶主換大單位，可以誘使子女與戶主同住，大家能相處一些時間；但辣招之下，戶主「被迫」要分家，「協助」子女置業。而最諷刺的是，結果產生更多細單位的新需求！

在2008金融風暴發生之前，大部分的發展商，都是爭建大單位的，因為看見香港家庭結構改變，以及人口的變化的情況。那時換樓客多，大單位較好賣，呎價甚至比小單位高！但辣招推出後，按揭收緊之時，現在小型單位好賣，而大單位滯銷，發展商紛紛改細則，興建小型、微型單位。這是辣招之下的結果，更反映能否負擔的問題。

如果有朝一日辣招被撤回，樓宇按揭放寬之後，相信大單位的需求會上升，而細單位的二手供應會大增（因為換樓程序重新啟動），屆時對中小型物業的衝擊可能很大！

新界跑贏大市 因可按足九成

新界區的中小型私樓樓價，之所以能跑贏大市，是因為在新界區仍能找到400萬以下，只需付2.25%的印花稅的盤源，以及按揭保險可按足九成。而基本上香港及九龍區內這些盤源已經絕迹。結果需求集中於新界，把新界與市區樓價拉近。但事實上新界的中小型單位的供應量遠遠多於市區，考慮到交通、環境、距離市中心及供應的因素，現時新界與市區樓價的差價那麼少，或多或少是受到按揭成數限制所影響。

當新界區也找不到400萬以下的盤源時，市埸會重新注視600萬元以下，只要付3%印花稅的物業，這些盤源仍符合按揭證券保險要求，能按足八至九成，而暫時市區仍能找到這些物業。但當小型單售價達400萬至600萬元，一般首次置業市民又能否負擔（包括供款和首期）呢？這點便牽涉香港家庭的平均收入（因素四），以及其負擔能力，亦即供不供得起，拿得出首期的問題。肯定的是，當辣招撤去，遊戲規則重回舊制之時，樓市生態亦將改變。

（文章僅代表個人立場）

2014年售價及租金指數升幅。

2014年各區私樓售價。