中小樓價飈豪宅跌 樓市現警示

<轉載自2012年10月10日經濟日報 社評>

本港中小型樓價仍飈升，但樓市已亮第一盞紅燈，即作為樓市領先指標的豪宅價現調整苗頭。在樓價已偏高下，有意置業者若要觀樓市走向，還可監察另兩個領先指標，即商廈與商舖價格會否續亮紅燈，可助決定是否入市置業。

三項領先指標 啟示樓價走勢

本港樓價不斷攀升，樂觀者認為環球超低息環境將長期維持、土地供應緊張難在兩三年內彌補，再加上特首梁振英上任後愈遏樓價愈升，令社會形成愈遲上車、愈難上車，樓價縱高仍要追的情況。差餉物業估價署昨公布八月樓價，整體樓價在七月及八月都大升，兩月合共升近百分之五。

但要看樓價未來走勢，中小型樓價往往不是具前瞻性的指標。按照傳統智慧，豪宅、商廈與商舖，才是本港樓市的三項重要領先指標。

按差估署的最新數據，一千呎至千五呎的豪宅價格在八月份下跌，是今年來首次，為樓市拉響第一個示警。

豪宅具領先指標作用，因豪宅多為經驗與實力俱備的專業投資者進場買賣，他們對樓市走勢觸覺較敏感。如今豪宅價格見回落，可能反映投資者已認為樓價上升太多，就算未必大跌，再升空間亦有限。

緊接豪宅可作樓市領先指標的是寫字樓，雖然差估署數據顯示寫字樓樓價仍升，但八月份寫字樓租金卻已從高位回落。此反映企業受歐美與內地經濟放緩影響，對寫字樓租務需求下降。租金下降將影響寫字樓投資回報率，對其樓價構成壓力。若寫字樓租金、樓價均回落，顯示本港經濟亦要放緩，不利未來樓價。

豪宅、寫字樓之後可視作未來樓價的第三項領先指標是商舖。本港舖租目前仍高企，主要受惠內地旅客及本港消費動力。

但剛過去的黃金周，內地客人數與消費力均遜預期，八月本港零售消售額增長不足半成，即扣除通脹幾近零增長。本港舖租在聖誕新年旺季後會否回落，對未來經濟及樓市將有重要啟示。

從樓價與住戶入息比率而言，現時樓價明顯已偏高，甚至有投行分析師高調表明沽樓離場。偏高樓價能否持續甚至再漲，抑或終面對現實回落，是市民尤其有意置業者關注的問題。

市民置業兩難 更要審視趨勢

沒有人對樓市走向有水晶球，有意置業市民目前確陷兩難，既怕樓價續升難再上車、又怕樓價回調上錯車，那上述三項領先指標相比中小樓價走勢，更值得參考，在豪宅後，商廈、舖租會否亦亮紅燈，可成為入市置業與否的更重要指標。