徵按揭利息稅 遠勝BSD

<轉載自2012年11月6日 經濟日報 國事港事 欄名: 樓市出招 撰文: 關焯照 經濟學家（作者長期從事金融與計量經濟研究、曾於中文大學經濟系任教授）>

最近有報章報道，某美資大行估計截至今年8月，累計約有1.5萬億港元熱錢流入香港，即使減去08至09年間美國首輪量化寬鬆所帶來的6,400億港元，新增流入資金仍有8,600億港元。規模之大，數額之巨，令人震驚。

但筆者始終不明白，既然有如此龐大資金湧港，為何港股在最近一兩個月才出現異動？加上銀行體系結餘和港元同業拆息，由今年初至上月中皆沒有明顯變化；因此，實在有點難以想像，這筆如同天文數字的資金，原來早已停留在香港作好準備，到時機成熟便可隨時出動尋找投資機會。究竟是大行「靠估」，還是筆者才疏學淺，就要由讀者判斷了！

遏市兩招 徒增非住宅售價

不過，最近兩周多的銀行體系結餘急升322億港元，的而且確可證實外圍的資金已開始湧入香港。這對本來已經非常熾熱的私人住宅市場而言，無疑是火上加油。為了遏抑住宅售價飈升，在上月26日，財政司司長曾俊華宣布推出兩項管理私人住宅需求措施︰⑴加強版額外印花稅（SSD）；和⑵新增買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD）。雖然過去兩周的私人住宅交投應聲大幅減少，但部分地產分析員和學者卻認為財爺的新招只是「治標不治本」，對於解決私人住宅格價高企不會有太大幫助。

加強版SSD和BSD的主要作用是增加買家的交易成本，降低私人住宅的需求意慾，筆者認同這方法是有效的。但由於財爺的兩招只針對私人住宅，所以部分預備投資私人住宅的資金，很大機會因前者成本大增，轉戰非住宅市場，包括寫字樓、零售業樓宇和分層工廠大廈。這是否好事，讀者可以看看近年各種房產物業的價格走勢，便會明瞭一切。

圖一和圖二是本地各類房產物業的售價指數。從2003年開始，無論私人住宅、寫字樓、零售業樓宇和分層工廠大廈的價格均有所急升。以私人住宅為例，它的售價指數由2003年7月的58.4點低位一直反覆攀升至今年8月的210.6點高位，升幅達261%。但其他三項物產價格的同期升幅更為誇張，分別高達503%（寫字樓）、452%（零售業樓宇）和638%（分層工廠大廈）！如果再有大量新資金轉炒這些非住宅物業，筆者簡直不敢想像這些物業的價格，究竟會飛升到何等水平。

好心做壞事 令營商環境變差

在上月中，投資推廣署及統計處發表營商調查報告，結果指出有24%的被訪公司認為本港的營商環境在過去一年變差，比例較去年上升7%，究其主要原因，是來自過高的住宅及寫字樓租金。如果強版SSD和BSD真的將部分熱錢和本地資金迫進商舖和寫字樓等物業市場，這類物業售價和租金勢必被推高，最終進一步損害香港的營商環境，這樣的話，財爺的新招可能變成「好心做壞事」。

筆者在本專欄曾多次提出，誘發香港地產市場出現巨大泡沫，現時的超低息環境是一個非常重要的原因。故此，增加按息是一個有效途徑，去改善這極不健康的局面。雖然在聯滙制度下，香港自行加息的做法看來似乎不太合適，但最近一份本地報章提及的「私人住宅按揭利息稅」卻是理應可行的變奏，值得研究。

減投資者意慾 為樓市降溫

所謂「私人住宅按揭利息稅」，是按購買住宅物業人士每月繳付的銀行按揭息率再徵稅。銀行為了保持盈利，便會將這稅項轉嫁予申請按揭的投資者。轉嫁的手法，不外乎追加按息（即將P-部分減低），那麼按息一旦上升，私人住宅投資者的成本便即時加重，只要政府將「私人住宅按揭利息稅」的覆蓋面增加至所有非住宅物業，物業投資者就不能避過按揭利息稅，他們對地產物業的投資意慾便會因而大減，物業市場必隨之降溫，這是一個「一石二鳥」的方法。

調控樓市既是一場博弈亦是期望管理，政策制定者需要考慮每一項措施的影響覆蓋面和市場反應，俗語有云︰「人心難測」，這就是政策制定者要面對的最大難處。

 

私人住宅售價指數及非住宅物業售價指數。