2018年12月13日 星期四

香港的買樓人生

<轉載自20181213 明報 觀點版 撰文:陳智傑 香港恒生大學傳播學院助理教授>

如果有500萬元現金在手,你會否再多借500萬元,然後進軍股票市場?如果你經營生意,你會否在持有200萬元現金時,去承擔500萬元的債務?

除了態度進取的投機者和企業家外,相信一般人都大概不會如此「大膽」。不過,如果是作一個買樓的決定,上述「大膽」的財務安排,則會忽然變得相當「理性」。

升值預期奠基於選擇性集體經驗

首先,銀行和借貸機構一般而言都對物業貸款較為積極。對小市民而言,向銀行申請物業貸款,通常都較借錢做生意較有把握。再者,社會對物業的信任,除了專業估價外,更重要的是「有買貴、無買錯」的升值預期。這升值預期既有過往幾十年樓價數據的支持,但亦是奠基於選擇性的集體經驗。例如,傳媒和人際耳語大都關心近年樓市的升浪,但對於由19972003年因樓市下跌而出現的「負資產」及銀行收樓的悲慘故事,現在大都只是略略一提。當然,如今樓市「轉角」,樓市新聞亦多了「末日論」和「淡風」。然而就算成交價回落,不少業主仍賺取了可觀的升值差額。

情侶的生涯規劃 家庭關係的大考驗

另外,買樓在香港社會中更被賦予投資人生和家庭的重大意義。這一層的文化想像,跟上文提及的升值預期息息相關。社會名人或會呼籲年輕人不要讓人生被一層樓所困,但與此同時不少傳媒報道亦把年輕業主描寫為積極向上、善於理財和規劃人生的好青年。在人際耳語中,成為業主亦意味着人生的新一頁:預備成家立室、跟另一半一起作出承擔,以至是「後生仔女」的「成人禮」。友人曾仲堅便曾在《星期日明報》連載討論香港社會的「買樓真理」是如何煉成的:由19701990年代的樓市升浪,使買樓成為香港「中產夢」的神話,是年輕人在社會階層中往上爬的必經階段。如今的樓價,雖然讓大部分香港青年人「中產夢碎」,但曾仲堅卻微妙地指出,不少青年人其實正努力儲蓄,並期待香港出現一輪樓市跌浪,然後便乘着時勢「上車」,踏上「業主」階層。

買樓,對無數香港家庭來說,是一個永遠說不完的故事。買入一個單位,往往是人生的一大抉擇,是情侶們的生涯規劃,更是家庭關係的大考驗。住宅物業於香港社會,遠遠大於「自住」或「投資」的考量:行將退休的父母們,應否把畢生積蓄資助子女的首期開銷又或者反過來說,父母又應否要求子女「幫手」供樓,「一家人」一起承擔這數十年的債務?如果「一家人」一起供樓,樓宇應該登記在誰的名分之下?將來兄弟姐妹們各自婚嫁,已經升了值的物業又應如何分配?還是大家都不要計較,讓物業成為家族的「祖屋」?

買賣物業涉及大筆金額和債務,原本應以冷靜的財務規劃應對。然而,上述家庭關係和人生規劃的問題,相信在不少香港家庭中都是實實在在、而且讓人身不由己的苦水。這些問題未必只是發生在居住於私樓和居屋的家庭。即使是居於公屋的家庭,亦可能要想想應否以父母的公屋單位作為以「綠表」抽居屋的「跳板」;一旦成功購買居屋,物業應歸何人名下,又或者公屋單位本身的戶籍增減,全都是足以讓家庭關係緊張的問題。

不知不覺扭曲一些理財觀念

買樓的決定往往考驗着家庭關係,同時也在不知不覺中扭曲了一些理財觀念。例如,供樓年期愈長,利息開支愈高,結果買樓的總付費往往大幅高於原本的樓價。不過,供樓年期愈長,同時每月供款也愈少,於是反倒讓供樓人士覺得「划算」。這樣的「划算」,是基於一系列風險自負的條件:供樓人士要保證往後數十載有穩定而有增長的收入、息口保持平穩、銀行不會更改供款政策,又或者物業會保持升值,好讓有彈性「轉手」。這些連政府都無法保證的制度風險,在香港社會的「常識」中,卻變得理所當然。而且,由於覺得「人人都是如此供樓」,這些制度風險往往於庶民生活的「常識」中變得無可無不可。當然,如今樓市「轉角」,這些風險意識或會略有提高。

尋覓居所,本是生活的基礎一環。然而在香港,業主的名分在數十年來的社會發展下,已成為了青年人向上流動的重要身分、組織家庭的應有承擔,以及家人之間無形中的道義責任。

「個人選擇」背後 往往有身不由己辛酸

在上述千絲萬縷的個人情緒、家庭責任和社會期望下,買樓的決定亦超越了純粹作為物業投資的計算考量:高槓桿的借貸比率、數十年的債務負擔、為了延長還款年期而付出的龐大利息開支,以至是政策及利率風險,全都在物業的升值預期、「磚頭長遠是保值」等「常識」下,變得合理不過。

看畢此文的你,或許仍會說,買樓始終仍不過是個人選擇,與人無尤。然而,我卻相信每一個香港家庭或當事人的「個人選擇」,背後往往都有身不由己的辛酸。

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