2018年6月15日 星期五

空置稅非萬靈丹 有必要遏抑惜售

<轉載自2018615 明報 社評>

行政長官林鄭月娥表示,空置稅研究已到最後階段,政府本月將交代。社會各界對開徵空置稅意見紛紜,有人認為措施可取,亦有人質疑成效,認為發展商只會將成本轉嫁給買家。本港樓價愈飈愈高,主因是土地房屋供應嚴重不足,空置稅並非靈丹妙藥,無法即時大量增加單位供應,然而近年發展商「惜售」確有變本加厲之勢,政府有必要採取措施,遏抑惜售現象和其他有問題的賣樓手法,不能讓發展商予取予攜。

發展商惜售趨勢現 不利政府催谷供應

政府開徵空置稅的討論,斷斷續續已有多年,一直只聞樓梯響。今年初財政司長陳茂波表示,發展商已建成未銷售的一手樓單位超過9000個,比3年前激增八成,政府考慮開徵空置稅,釋放空置單位,市場反應最初仍是將信將疑,畢竟空置稅執行起來,有不少技術問題,並非如想像般容易。然而經過數月醞釀,空置稅終有眉目,政府似乎已準備好向一手樓埋手,希望促使發展商加快出售單位。地產界人士則紛紛表示反對,認為「9000單位空置」說法誤導、徵稅措施無助遏抑樓價,有人甚至援引《基本法》,聲言地產商有權決定是否租賣手上單位,云云。

《基本法》第105條保障私有產權,是否代表就算發展商囤積居奇政府也無權過問,大有商榷之處。地產界強調,住宅取得「入伙紙」證明樓宇結構安全後,仍需要時間完成渠務和園景綠化等工程,滿足地契要求後才能取得「滿意紙」。業界認為,如果以滿意紙劃線,未售單位只有3000個,然而同樣不能否認的是,發展商只要有「入伙紙」便可以賣樓,政府以「入伙紙」劃線計算,並非沒有理由。

環顧社會討論,反對一手樓空置稅的理據不外有二,一是質疑措施效用有限聊勝於無,二是關注空置稅會否一如之前「辣招」般衍生其他問題,甚至進一步推高樓價。有反對者認為,本港私人住宅空置情况並不嚴重,空置率只有3.7%,處於20年低位,另外目前市場需求以中小型單位為主,惟不少一手樓貨尾單位都是豪宅,就算推出空置稅,對於增加中小型房屋供應也不會有太大幫助。解決房屋問題,釜底抽薪之道一定是增加土地供應,開徵一手樓空置稅,當然不是靈丹妙藥,然而近年樓價愈飈愈高,發展商愈益惜售也是不爭事實,這種不健康的趨勢,必須加以遏阻。

根據政府數字,目前一手樓貨尾單位,當中超過3000個是於20112016年落成。發展商以「擠牙膏」形式推售新盤,情况更愈益普遍。近年政府催谷房屋供應,未來數年私樓單位落成數目,理應有較為顯著的增長,可是如果發展商變本加厲持貨不賣,又或惜售托價,不管政府如何努力增加供應,到頭來也只會事倍功半。政府推出一手樓空置稅,難望大增市場供應,惟至少可以向地產界和市場發出清晰信息,政府不希望發展商惜售,更不想見到有人囤積居奇。

投鼠忌器難成大事 空置稅設計須周全

當然,空置稅能否促使發展商加快售樓,還要看措施力度。有政黨建議空置稅計算方法,以應課差餉租值兩倍為本,乘以空置年期,再乘以稅率,相關稅率按空置年期遞增,然而去年本港樓價升幅高達一成,就算政黨方案得以落實,發展商為每個空置單位所付的稅款,大約只相當於樓價的1.5%至2.5%,根本不痛不癢。如果空置稅要收到預期效果,稅率必須更高,甚至要跟樓價升勢掛鈎,不過也有專家擔心,如果政府出手太辣,發展商肯定會將成本轉嫁給買家,例如減少新盤優惠,甚或放慢建屋速度,刺激樓價飈升。綜合他們的觀點,說白了就是發展商財雄勢大,主導私人房屋供應,「你有張良計我有過牆梯」,政府貿然挑戰他們的利益,發展商一定有很多方法反擊,市民也將遭受池魚之殃。

無可否認,現在誰也無法保證,開徵空置稅不會出現「一法立一弊生」的問題,可是如果事事因為擔心發展商反撲,處處投鼠忌器,其實等於叫政府最好息事寧人。如果政府決心推出空置稅,分寸拿揑必須精準,措施設計必須周全,既不能落藥太輕,也不能草率鹵莽,避免為早已失控的樓價火上加油。另外,除了惜售問題,近年發展商推售方式層出不窮,財爺說過關注售樓手法,政府有必要時應採取更多措施,逼令發展商收斂。

沒有留言:

張貼留言