<轉載自2017年7月21日 經濟日報 國事港事 欄名: 房策透視 撰文: 麥萃才 香港浸會大學財務及決策系副教授>
板間房、劏房及納米樓三者有何共通之處？三者都是私人物業，生活空間細小。前兩者主要是出租的，舊樓居多，擁有者是投資為主，而納米樓多是新樓，業主可自住可放租。
當然納米樓呎價亦高很多，也不是人人負擔得起。
筆者年幼之時也曾住過板間房（Cubicle）那是由木板做間隔，木板間不到頂，留有一兩呎空間作為通風，木板上方鑲有磨沙玻璃作為透光及保障私隱之用。廚房廁所共用，沒有太多私隱。而因一屋多伙人住，或多或少有些摩擦。如果鄰居相處不好的話，會有排受。當年大家都希望能申請到公屋，盡快脫離惡劣的居住環境。
劏房收貴租 樓宇結構受影響
劏房（Partitioned Flat）是現代版的板間房。因為房間是全封閉的，私隱度較高。但劏房亦有分合法與非法的，合法者通常要到政府入則申請改裝，所有裝修也要跟足法例去辦。通常這些合法劏房，多出於舊樓翻新，由財力較為雄厚的公司進行，可惜這只佔劏房很小部分。而非法的，未經入則申請而作出單位改動的劏房就多的是。部分劏房是沒有獨立電錶、廁所及廚房，那些設施便要共用。特別是電費方面，二房東或業主所收的電價往往比電力公司收取的高，就算有電費回贈，劏房戶通常無份。
500呎樓一劏三 租值可倍翻
有些先進劏房會有獨立電錶及廁所，當然出租價格也會高很多。但如果要提供獨立廁所，便牽涉來去水工程。如果工程做得不好，會有機會滲水，甚至影響樓宇結構。至於電力裝置就要更小心，稍一不慎會導致火災。而做劏房的業主或分租的大房東，收取較高的租金之時，物業附近的單位權益可能受到損害。
劏房收取的租金又會高幾多？市建局收舊樓之時，就時常碰到劏房問題，而補償租客之時，就時常遇到挑戰。例如一間500呎舊樓，賠償會基於差估署的租值作為基準計算的。而其中的假設，是單位出租，只租予單一租客。但如果業主打算做劏房，常見500呎單位會一劏三或一劏四。而如果能把劏房全部租出，整體租值會比單位只租給一個租客為高。按照市建局的經驗，平均高出一倍以上！
全面取締劏房 20萬人何處容身？
如果劏房是經入則審批，還說得過去。但假若是非法劏房，而賺取高利潤，但可能損害其他住客、業主的權益，就理應被取締。特別是在工厦做劏房，會有潛在火災風險，更不應該。
據統計，全港劏房的數目在8萬戶之上，現時估計甚至在10萬以上。劏房在九龍、香港及新界也有，數量以九龍較多。如果劏房全部被取締，政府執法有難度之餘，那些住劏房的人可以住哪裏？估計數目達20萬人以上。如果全部以公屋安置會有很大難度，況且未必個個都符合申請公屋資格。就算要興建那麼大量的單位，也不會是三、兩年內的事情。
居住空間狹少 爭執很難避免
納米樓的居住面積，不會比板間房或劏房好多少，只不過是新樓居多，裝修較豪華及屋苑有較好設施及保安吧。而有人會認為納米樓是新型劏房，只不過有入則，符合規定而已。細小的居住環境會有甚麼問題？可以是煮食不大方便，全開放式廚房，如果怕油煙影響物業裝修，於是不煮，要吃也到街外去。而因為居住空間細小，較侷促，所以較少留在家。
如果納米樓住多於一人，有爭執就避無可避，如果單位有房間，其中一方還可以避入房間之內，冷靜一下。但如果是全開放式單位，沒有緩衝空間，爭執可能升級。以動物為例，把牠們困在一個狹小籠內與一個大籠之內，動物表現會截然不同。通常籠愈小，動物表現愈煩燥不安，人也是一樣。
如果納米樓愈起愈多，發展商便要想辦法提升住屋質素，特別是公用空間。如果納米樓連洗衣機也放不下，應該要建中央自助洗衣房。而會所也有必要，用來取代客廳及招呼朋友。如果有屋苑餐廳就更好，取代單位的廚房。
細樓難容納家庭 不利生育
如果納米樓只用來睡覺或作簡單生活用途，那麼其作用就等同大學宿舍。唯一不同是大學宿舍只租不賣，而納米樓是可以擁有而且很貴！大學宿舍一般人最多住3幾年，短期忍受空間不足的問題，但納米樓可能要住一世！
此外，香港出生率已經夠低，如果香港有人口政策的話，居住質素是重要考慮。因為空間太小，納米樓很難住一個家庭，除非一個人住也算是一個家庭！如果要納米樓容納到小朋友，更難上再難。因此納米樓建得愈多，更不利香港的出生率！
為何連新界北也有納米樓？
為何要住劏房，據統計，超過一半人表示租住劏房是因為租金較平，其次是因為方便上班及上學，當然亦有人表明是因為經濟困難。其他原因還包括家庭問題及父母居所太擠迫，所以要搬開居住。住在劏房或板間房，因為供應多在市區，交通方便，有利工作。有部分劏房租戶，因為工作關係，所以才住劏房。有些案例是在酒樓工作，有時工作很晚。就算家住新界公屋，也可能在市區租劏房，方便平日工作。而有不少內地研究生，也是租住市區劏房，方便上學。所以這些市區劏房，存在是有其原因的。
同樣地，如果納米樓存在於市區，還可理解，為何連新界北區也有呢？有些屯門的納米樓，只有150呎上下。以屯門10,000元一呎計算，這些納米樓賣價可能只是百多萬。北區工作機會通常不及市區，為何要建納米樓呢？因為銀碼細，方便出貨，而買家又不用負檐很高的印花稅？而這風氣對於香港市民生活質素和人口政策來說，都不是一件好事，這點要注意的。
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（文章僅代表個人立場）
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