2018年7月6日 星期五

香港樓市為何瘋狂?

<轉載自201876 頭條日報 欄名:太量微觀 撰文:莊太量 中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長>

樓市有周期,但也有結構性上升,如一個城市興建地鐵是一個結構性改變,樓價難以回到沒有地鐵的年代,中港融合亦是一個結構性改變。與九七年相比,當年較少內地人來置業,中國也沒有四萬億的美元儲備,當年中國的外匯儲備只有二千多億美元,內地人那時買不起香港樓,所以那時香港樓價決定於本地的購買力,而現在整個環境已經不同。香港每年新建單位有一萬多個,假設每個單位賣七百萬港幣,一年即一千多億,只是香港股市約兩天的成交量。中國在一四年的外匯儲備有四萬億美元,至一六年時減少了一萬億美元。內地只要流出少許資金,已可以購買所有香港一年新建單位。所以不要以香港人的收入來衡量。就算香港樓價再升一倍到四百億美元,內地依然能吸納香港一年所有新建的單位。

就算禁止內地人來港買樓,現在香港也有十多萬港漂,他們待七年限期一到,便會買樓,因他們毋須支付百分之十五的買家印花稅,故此政府政策最多也是拖延七年。

我們的人口結構中,五十到五十九歲的人最多,而二十年前,三十歲左右的人則較多。那時年輕人靠自己買樓,購買力強勁。然而,到了現在這個「靠父幹」年代,父母能否買得起樓才是大問題。五十到五十九歲這批人,正值賺錢的高峰期,他們的子女則二十多歲,有買樓的需求。很多住私樓的父母會將單位抵押再按,一家人就擁有資金買樓。所以即使沒有外來資金,本地也有一大批人能「靠父幹」買樓。

其他地方的人,買不起當地樓盤,可以到別處。但香港沒有這自動調節機制,香港人不會離開這個城市,買不起就只能租,租樓的需求高會刺激租金,同樣會令樓價維持在高位。

很多人都相信樓價最終會下降。二○一五年底至二○一六年初的樓市下調,主要是因為二○一四年佔中行動,以及本土派的驅蝗行動,令內地遊客大幅減少,打擊香港的旅遊和零售業,樓市作了百分之十五的下調。但我們現在各項經濟數據向好,遊客不絕,加上高鐵通車在即,只會帶來更多旅客,所以要再調整,可能要到二○一九年中以後,待經濟調整,利息進一步上升,以及去年從發展商借入大量資金的買家過了還款蜜月期,市場才會有壞消息,不過樓市也只會有限度調整。就算香港樓價跌一半,低過深圳的樓價,也會馬上被國際資金吸納,回升至高於深圳的水平。為何九七年能跌六成?因為當年深圳尚未發展起來。

美國上一加息周期是二○○四年,香港也加過息,但因沙士後經濟反彈,通脹迅速上升,故此實質利率依然是負數,樓價仍升。現在的加息速度,與通脹水平還有距離。要達致實質負利率,令樓市跌,起碼兩年時間。房屋會影響人的一生,樓價可能要等長升二十年後才大跌,所以,如果太被動,可能會浪費了一生來等待。我認為,如果兩夫妻需要建立家庭,又能負擔便買吧。當然未必是最低價,但拉長二、三十年,其實未必會蝕本。

沒有留言:

張貼留言