<轉載自2015年11月27日 經濟日報 國事港事 欄名: 房策透視 撰文: 麥萃才 香港浸會大學財務及決策系副教授>
有土斯有財，是傳統中國人的思想，安居樂業，是不少人的夢想。團結香港基金早前提出補貼置業計劃，表示現時香港的問題，是窮人借不到錢置業，等到他們向上流，成為中產之後，樓價再升，始終無法置業，因此建議，讓未來政府推出的資助房屋，能給居民購買，而其中一個重點，就是補價機制。
建議日後所有新建成公屋和居屋單位，市民可先付一半樓價購買，並由政府擔保向銀行申請九成至九成半按揭，協助有能力置業者。基金會認為這並非雙重補貼只是分階段付款。有關計劃目標是讓八成人做業主。因為補價的不確定性大幅削減，居民可以鎖定補價的金額，令到上車更容易。如果實施這個計劃，香港人自置物業的比率就會提升，而原本住資助房屋的居民，就能變做業主，擁有自己的資產。當樓價上升之時，擁有的財富就會上升，達到財富增值的效果，加強他們對香港的歸屬感。
八成港人能成為業主，是否一件好事？自置居所比率愈高地區，經濟發展是否愈好？在高自置居所地區中，人們會否感到更幸福？撇除計劃是否可行，先要了解高自置居所比率與經濟發展的關係。
以2014年的歐洲國家為例，自置居所比率最高的幾個國家，分別是羅馬尼亞、斯洛伐克及立陶宛；而最低自置居所比率的國家是奧地利、德國及瑞士，見表一。自置居所比率較高的國家，是否經濟較為發達？如果從人均國民產值來衡量，似乎是相反結果。
愈多人做業主 國民產值反低
表一顯示，歐洲最高自置居所比率的3個國家，其人均國民產值（GDP
per Capita）只介乎萬多至兩萬多元一年。相反，自置居所比率最低的奧地利、德國及瑞士，其人均國民產值在四萬至六萬美元之間。如果自置居所比率與平均每人國民產值有關的，關係似乎是負面，最少從歐洲的數據看到。
有些分析認為，自置居所比率高的地方，為何其國民產值會較低？原因之一，就是缺乏流動性。當一個人落地生根，擁有一個自置物業，就會有很少誘因去搬離他住的社區。如果政府要發展新工業區或商業區，這些勞動力便較難搬去最需要他們的地區。其次是城市發展之時，需要收地，把租戶搬遷遠較搬遷業主容易，一個地方自置居所比率愈高，愈難把土地收回，用來發展。
當然這些是西方社會的看法，在亞洲區又怎樣？表二顯示出亞洲四小龍，加上中國和日本的比較。很多時會聽到，香港競爭對手新加坡，其經濟發展遠比香港優勝，而其成功的原因，有人會認為是新加坡組屋的成功。新加坡的自置居所比率達90.3%，是十分高的水平。正因為大部分人有自置物業，有個人資產，當樓價上升之時，人們的財富也跟着攀升，於是他們就更有心情在工作上拼殺，安居樂業。這個解釋看似合情合理，但是事實的全部嗎？
四小龍之中，以人均國民產值來說，排名最高是新加坡，香港已經是排名第二，南韓第三，台灣第四。有趣的是，第二高自置居所比率的竟是台灣，達87%，與新加坡距離不遠！而香港的比率是51%，南韓是53.6%，兩者比率相若。日本的自置居所比率也不算高，只有61.9%，相反中國的自置居所比率就達到90%！所以從數據來看，自置居所比率與國民產值之間，未必存有很大關係。
自置居所比率與市民的快樂程度又有沒有關係？聯合國在年初公布了《2015年世界快樂報告》（World
Happiness Report），這份報告由哥倫比亞大學負責撰寫的，涵蓋全球百多個國家及地區。從報告可以知道，各地區的快樂程度排名及評分（見表一及表二）。在歐洲，自置居所比率較高的三個國家，其開心指數卻排名較低！似乎開心程度高低，與自置居所比例呈反比！
亞洲四小龍之中，快樂程度排名最高是新加坡，其次是台灣。而南韓及香港排名較低。如果單以亞洲四小龍作比較，似乎是自置居所比率與快樂程度關係成正比。但如果加入日本與中國再作比較，自置居所比率與快樂程度未必再是有正相關了。
港人不快樂 因樓貴租更貴
為何要調升自置居所比率？假設是當市民能自置居所，有瓦遮頭，便會安居樂業，對社會穩定發展重要。但事實上，香港市民對於樓市的不滿，主要幾個原因：
⑴樓價太高，負擔比率全球最高，極不合理，想初次置業，十分困難。⑵香港住宅的租金也不便宜，市民負擔也感吃力。租金近年愈來愈高，租戶負擔不起的話，便要大屋搬細屋，細屋搬劏房，造成居住質素下跌，這樣容易造成市民不滿。
⑶平均每人居住面積十分細小，相比其他國家，香港人居住的平均面積小得可憐。生活空間狹小，感到壓迫，人與人之間容易產生摩擦，缺乏緩衝空間。於是居所不能成為一個幸福「家」，未能產生歸屬感。可見香港人快樂程度排名較低，未必與自置居所比率高低有很大關係。看看快樂程度排名全球第一的瑞士，其自置居所比率甚至比香港低！
須增私樓供應 或推租金管制
私人物業的產權，有以下幾個特點：（a）就是使用權，用來居住，解決住的問題，亦是消費（consumption）行為。（b）就是轉讓權，可以把物業出租，收回報酬，屬於投資（investment）行為；及（c）出售權，可以把物業套現，如果物業價值就賺取回報；如果物業貶值就要承擔風險，也屬於投資行為。如果要解決住的問題，政府只需要保證全港有足夠物業落成，足夠分配給市民便可。
無論是私人物業或政府興建的出租物業，都能解決住的問題。而問題是，如果家庭入息不高，便要政府的公營房屋協助；如果入息超越申請公營房屋的限制，便要租住私人物業。私人物業的租金，是由市場所釐定的，如果因為私人物業供應不足，租金飈升，這些入息超過申請公共房屋限額的家庭，便要捱貴租，造成夾心階層的怨氣。
私樓租金的上升，是由供求關係所決定。而租金波動的風險，在賣家市場的情況下，往往由租戶所承擔。如果租戶未能承擔租金，便要搬走，造成生活不便，未能安居。如果租戶不想承擔租金上升的風險，解決辦法之一就是購買自己的物業，永遠不用再捱貴租；但這樣做要承擔很大的財政壓力，包括準備首期及相關的交易費用。很多受夠租金年年增加的租戶，因為缺乏首期而未能上車，惟有繼續捱貴租，累積怨氣。
如果純粹要解決居住的問題，減少這批夾心階層的怨氣，解決辦法可以是：⑴提高公營房屋的入息限額，讓更多家庭可以租住廉租屋，這樣私樓租金上升的風險便與他們無關；⑵進行私樓租金管制，這方法香港以前也實施過，但這是很差的辦法，使到市場分配機制受影響，未能有效地分配資源，業主出租物業的意願降，反以減少出租物業供應；⑶增加私樓供應，當供應增加到某個點，租金便會沒法上升，如果供過於求，租金甚至會下跌。
港青無創業夢 只為一間蝸居？
購買物業所擁有的，包括全產權。除了自用之外（消費的特性），還包括出租權（賺取回報）以及轉讓權（套現及資本增值）。後兩者特性基本是投資工具的特性。任何投資物品都是有風險的，但未必人人喜歡承擔風險。瑞士、德國的自置居所比率不高，但快樂指數排名較高，是因為當地租金較易負擔，沒有香港那麼昂貴。年輕一代，如果不想因為買樓而一生擔起一身債的話，他可以選擇租樓，那麼每月薪金所節省下來的部分，可以追逐人生其他目標！但在香港的年輕一代，剛大學畢業的工資平均有萬二元以上，但一個三四百呎的小型單位，租金也要萬多元，一個人根本租不起，要兩個人租，但也佔去他們收入的四五成！符合他們預算，只有幾千元的劏房，但其居住質素與其地點也不理想。
早前有機構做了調查，看看香港有收入年輕人（18至35歲）的夢想。結果29%受訪者的夢想是買樓、擁有更理想工作或創業（18%）及環遊世界或旅遊（14%）。而內地年輕人多希望創業，成為馬雲第二，幹一番事業。但香港的年輕人，只希望能置業，便是人生目標。這種想法是很悲哀的，其實住屋是必需品，而年輕人竟然把它當成夢想。是覺得擁有物業是一件了不起的事情，身份的象徵，代表財富有一定的水平？還是物業可以升值創富？
事實上，選擇創業者很難購買物業，因為沒有固定收入，難向銀行造按揭，除非事業有成，用資產融資。如果畢業找份穩定工作，就會較容易取得銀行按揭。結果香港的學生就較少出來創業，而寧願找份好的工作，儲蓄買樓。這樣香港的社會便缺乏創業、創新精神，社會發展會受到限制。而究其原因，住屋是問題的根源之一，必須要解決的。（文章僅代表個人立場）
