<轉載自2015年1月24日 明報 港聞版>
新一期居屋申請十分踴躍，本月12日截止後，房委會經約兩星期點算，昨日終於完成點算全部申請表，合共收到約128,900份申請表，超額申請58.7倍，當中白表佔九成，共117,400萬份，綠表則只有11,500份。
今期居屋共發售2160個單位，綠白表配額為六比四，即綠表申請者平均8.87人爭奪1個單位，白表申請者則平均約135.88人爭奪1個單位。
2015年1月24日 星期六
2015年1月23日 星期五
新常態加國策 消費增長續放緩
<轉載自2015年1月23日 經濟日報 國事港事 欄名:北京觀察 撰文: 林美芬>
進入2015年伊始，反腐「打虎風暴」就凸顯高潮，國家安全部副部長馬建、國家旅遊局副局長霍克等高官相繼落馬，令計劃免去全國政協副主席職務，高節奏高頻率打虎拍蠅，今年反腐力度和熱度不減。
寬鬆貨幣 紓中小企融資壓力
國策將繼續影響內地的消費市場，加上經濟增速放緩，消費者習慣和支出模式的變化，消費升級需時，今年零售商和製造商將繼續面對難巨的挑戰。
國際零售業諮詢機構Kantar Retail近日發布的2014中國零售市場報告稱，貨幣政策、反腐、單獨二胎和自貿區等4大政策，將影響內地的消費市場。
貨幣政策維持寬鬆，將有肋提升消費。為了降低市場資金價格，人民銀行在2014年下半年推出了一系列較為寬鬆的貨幣政策，其中包括減息，這些舉措引導市場利率下行，緩解中小微企業的融資壓力，提升消費。
2014年，反腐倡廉、八項規定、限制公款消費等國策，嚴重衝擊了內地的奢侈品市場、高級餐飲業和大型百貨零售，但是，大眾化商品和餐飲業崛起，為市場帶來機遇。
Kantar Retail的研究指，反腐打擊公款奢靡消費在全國得到了堅決的執行，這極大地壓縮了公務系統的消費，重創了禮品卡和高端商品的銷售。
單獨二胎政策 削父母消費力
中國奢侈品協會1月11日發布的《2014年中國奢侈品市場消費統計報告》顯示，2014年1月至12月中國奢侈品市場消費總量9,550億元（人民幣．下同），按年下降38.8%。其中，箱包、服裝、手錶的消費額336億元，按年下降21%；以會所消費為代表的旅遊和餐飲高端消費174億元，按年下降42.2%。
進入2015年，反腐力度和熱度持續，奢侈品消費前景依然不樂觀，因此，部分奢侈品牌已調整策略，開始將目標瞄準年輕人市場，甚至降低售價。
「單獨二胎」國策，也將影響未來消費市場格局的重要因素，這將為嬰兒用品和食品、兒童服裝和玩具，以至教育等帶來商機，但同時為其他消費品市場帶來影響。
Kantar Retai的研究認為，隨着內地「單獨二胎」政策的放開，大批中國夫妻將可以首次合法地養育第二胎。這將改變許多中國家庭的結構，這將為嬰童產品公司帶來重大機遇。然而，這對於那些與嬰童產品無關的企業而言可能是個威脅，因為隨着家庭將更多開支轉移到孩子身上，他們可能會降低其他方面的開支。事實上，近年來，部分休閒服裝品牌，開拓爭奪兒童服裝市場。
設自貿區 海外品牌進駐競爭
至於自由貿易區試驗區的成立，政府已明確，上海自貿區模式被複製到更多地方，而天津、廣東、福建自貿區方案也已獲國務院同意。而Kantar
Retail認為自由貿易區的成立，意味着外國品牌進入中國的關稅和物流成本都會降低，但競爭也會更激烈。
另外，Kantar Retail的研究發現，隨着中國消費者的生活水準不斷提高，生活必需品和日常消費品方面的支出佔家庭總體支出的比例開始降低，但與交通、通訊、文化、教育和娛樂相關的產品和服務將佔據中國家庭支出的更大比例。
2014年內地電影總票房296億元，按年增長36%，成為全球第二大電影市場，僅次於美國市場，佔全球票房份額的13%。去年，進口片《變形金剛4》在內地市場的票房達到19.79億元，成為年度冠軍。在2010年，中國電影市場僅為100億元。
中國市場進入一個快速變化期，拓展內地消費市場，必須關注國策和社會變化，例如反腐敗、新型城鎮化發展、農村土地改革、食品安全、產業結構調整、單獨二胎政策等，都影響着市場。
2015年，國策將繼續影響消費市場，擴大內需特別是消費，依然是「國策」，這意味着未來還會出台政策，例如加快物流建設、減費、減稅等政策等，刺激消費。
政府今年將從擴大信息消費，推進綠色消費，穩定住房消費，提升旅遊消費，推進教育、文化、體育消費，支持養老消費等六方面重點推進消費。中國市場進入一個快速變化期，加上科技進步，以及移動互聯網的發展，消費者習慣和購物模式不斷發生變化，影響到消費和零售市場格局。
值得注意的是，中國經濟已進入新常態，即經濟增長將從過去的高速增長轉為中高速增長，這意味着，今年經濟增速可能進一步放緩，工資增速也可能隨之放緩，在新的消費增長點未形成的時候，今年的消費增長可能進一步放緩，這對零售業和製造業都帶來挑戰，零售商和製造商都應該制定應對策略，並加快轉型。
民進黨新「兩岸政策」可能走向
<轉載自2015年1月23日 明報 中國版 撰文: 邵宗海 中國文化大學社科院院長>
民進黨中國事務委員會1月21日在停擺半年之後重新啟動，其產生的決議除敲定該黨執政的13個縣市，將比照高雄市正在籌設的「兩岸小組」，來處理兩岸事務及推展兩岸交流外，本來比較引發外界關注的議題，如是否凍結「台灣前途決議文」或擬定新的決議文，甚至做出「九二共識」的替代方案，來因應日益迫切的「民共交流」及2016年大選，都沒有在會議中討論，是讓關心者覺得民進黨對北京的立場好像仍在原地打轉。
可是對這次會議的討論及決議，筆者還是有不同的解讀，認為這項會議的結局應是該黨有心處理其涉陸政策跨出的第一哩，我們姑且稱這是民進黨新的「兩岸政策」。另外，筆者也在該會討論及決議的過程裏，發現該黨在新的政策帶領下，將會出現的幾個走向，分析如下：
求得台灣民眾放心
首先，是評估「該黨執政的13個縣市，將比照高雄市正在籌設的兩岸小組」來運作的政治意義及其政策可能的走向。如依蔡英文的說明：這是擴大執政縣市處理兩岸事務的能量，會強化人民對民進黨處理兩岸事務的重要起點，那麼這項政策意義便是「一魚雙吃」：一是讓民共交流，不管是「民去」或「共來」，先有接觸窗口，建立實質性的兩黨交流；另一便是因兩岸縣市交流不太具政治敏感性，如促成民眾對此的信賴度後，不但可建立另一種交流機制，即「地方取代中央」來進行兩岸未來的交流合作，且運作順暢後，也可將未來的經驗與內涵逐漸填入蔡英文倡導的「台灣共識」，求得台灣民眾放心。
談到這樣接觸不能不知道的是，從兩岸目前交流的經驗，北京的確並無規範兩岸地方的交流，必須建立在「九二共識」的基礎上，因為這是低層次的城市交流，所談議題也限於地方事務，不具政治性，所以過去國台辦主任張志軍拜訪高雄市長陳菊，或民進黨籍市長前往大陸推銷農產品、晤見當地官員，從沒聽說有一些前提條件的提出。只有在「九合一選舉」後，國台辦發言人在記者會上被提問時回應：台北市長柯文哲如赴上海做城市交流，需先認同「九二共識」，而這樣的要求至今也只提到台北市而已。
冀求中共覺得滿意
其次，這項決議最具政治意義的，就是用了「兩岸小組」的名稱，說明民進黨求變的用心與進取的謀略。名稱若用「大陸」取代「中國」，是步國民黨後塵，不會在民進黨內部取得支持。但用「兩岸」一詞，實質上有「對等」及「主權隱含」意義，不會導致台灣矮化結果，而且某種程度上，也迎合了北京的需求，1981年的「葉九條」就首創「海峽兩岸」一詞。
如果這個「兩岸小組」在兩岸地方事務上運作順利，也就不能完全排除民進黨中央會順水推舟，將中國事務委員會及中國事務部的「中國」二字改成「兩岸」，冀能讓中共滿意。
尤重美國可以接受
再來，民進黨新的「兩岸政策」未來另一個走向，則是朝「美國可以接受」的方向邁進。蔡英文在會中曾特別強調：民進黨應盡早擬定美、中，特別是美國可接受的兩岸互動策略，這說明蔡在美中台三角互動裏，較在意美國的反應。
雖然，美國一些退休官員或學者均表示，美國不太會介入或干涉台灣內部事務，但在台灣「九合一選舉」後，美國總統奧巴馬在繁忙之際，還是聽取了選舉相關簡報，並鼓勵北京和台北當局要持續建設性對話，但雙邊互動的範圍、方式和速度，還是要能讓兩岸人民接受，這也說明美國對台政策也有其規劃性。
因此，當蔡英文準備今春訪問美國時，「戰略暨國際研究中心」資深研究員葛來儀（Bonnie Glaser）都說，奧巴馬政府準備強化與民進黨的溝通，並鼓勵蔡英文找出方法以縮小她的政黨與大陸的歧見。
民進黨這次尋求其兩岸政策邁向質變，雖然只是小小的一步，如果最終的改善結果，導致蔡英文贏得2016年大選，並能妥善處理兩岸關係，那才是台灣走向和平穩定的一大步。
亞視欠薪變成員工欠債 勞資權責顛倒莫此為甚
<轉載自2015年1月23日 明報
社評>
亞視拖欠員工薪金，12月份薪金仍未支付，事態最新發展是大股東以名下其他公司的名義，借錢給員工，亞視管理層雖然聲稱此舉與薪金無關，但是據員工披露的借錢操作，此舉實際上顛倒了亞視股東與員工的權利義務關係，原本欠員工薪金的股東，搖身一變成為員工的債主，原本是名義債主的員工，則淪為股東的債仔。從操作看來，亞視此舉為股東而謀，遠多於為員工利益盤算，職是之故，政府當局、特別是勞工處應該更有力地介入，保障亞視員工的利益。
亞視拖欠薪金 大股東借錢給員工
亞視員工透露，公司管理層上周二以「解燃眉之急」為由，逐一約見一些員工，游說他們簽署一張承認向大股東名下公司借錢的收據，一經簽署即可獲發一張等同12月份薪金的支票，若離職便須立即還錢。年關將至，在在需財，據知不少亞視員工簽下借據。借據顯示，員工須在見證人陪同下，簽署證明向一家公司借錢作「應急之用」，內容列明借款需在亞視正常發放薪金後、公司有任何變化，以及員工離職時，立即向該公司償還。根據公司註冊處資料，亞視大股東正是借錢公司的註冊董事之一，而且支票由大股東簽名，因此，事態肯定與大股東有關。
員工在亞視打工，有領取薪金的權利，身為老闆的股東有義務使亞視有足夠資金，支付薪金給員工；亞視拖欠薪金，理論上是股東對員工欠錢，不過，員工簽署借據之後，債主與債仔就互換位置，變成員工欠錢，成為大股東的債仔。設若最終沒有「白武士」出手打救，亞視倒閉，則大股東可以根據借據向員工追討欠款。亞視若倒閉，員工按權益可以獲得多少補償，尚未可知，但是簽過借據的員工，卻要「搵錢贖身」。有亞視員工以「荒謬」形容此事，很能說明事態的實質。
亞視管理層解釋借錢安排，乃大股東「純粹好心，為有困難的員工解決生計」。本來，若亞視大股東不忍員工生計無著，解囊濟助，員工自是歡喜，大股東也會贏得俠義美名，只是員工所得並非無償贈予，而是與大股東有債務關係，打工「無糧出」之餘，還欠下債項；因此，橫看直看，都感受不到管理層所說的「好心」，所謂何來。另外，亞視大股東肯向員工借錢，說明有財力支付薪金，現在卻寧願拖欠而給員工借錢，看來，另有用心才較準確反映真象。
亞視當局的借錢安排，客觀效果對大股東的處境有利。大股東按法庭的裁決，要出售10.75%亞視股權，有關招標出售程序正在進行，此際若因為欠薪關係，亞視員工大量流失，對出售股權會帶來更多不利因素；現在維持足夠人手，保持亞視運作，應該是亞視當局的優先事項，因為若員工星散，買家意欲更低，設若發展到以清盤方式解決，則股東的權益將化為烏有。亞視管理層雖說借錢並非為綁住員工，客觀上起碼衍生綑綁效果，卻是事實。
亞視狀演變至此 行會應早斷其命運
目前願意繼續留在亞視的員工，或許各有理由，不過，亞視股東明爭暗鬥，導致不再注資，亞視財政虛空，但是管理層對亞視前景一直表示保持樂觀，相信不少員工因為受到感染而留守。管理層鍥而不捨的精神，不能完全否定，只是，亞視員工對公司的信任，事態發展顯得愈來愈一廂情願，從公司把欠薪操作成欠債，可見一斑。員工的信任和忠誠，若成為股東利益的墊腳石，在道德層次也值得商榷。
亞視的借錢安排，還有一點值得注意，就是亞視財政狀況拖延下去，而「白武士」遲遲未出現，則股東向員工借錢會否持續下去？若股東繼續做「好心」，則三數月之後，員工欠股東的錢就相當可觀，然則，這種變相借錢代支薪的安排，對員工會構成怎樣的影響，是一個問題。我們認為勞工處應該積極介入了解，檢視員工在借錢安排的操作中，權益會否被侵蝕，並給員工提供輔導，協助他們作正確選擇。
另外，長期以來，亞視並未善用珍貴的公共資源大氣電波，形成免費電視市場缺乏真正競爭，本港電視節目質素每況愈下，創意產業陷於低潮，都與此有關。現在亞視營運發展到這般狀況，實際上喪失了免費電視台的應有職能，據知通訊事務管理局已經向政府建議，不予亞視續牌，行政會議就此應該盡早決斷，解決亞視的問題，讓大氣電波對香港社會發揮積極作用，也可以使亞視員工知道去向，重新規劃自己的工作甚至人生，不至因為情勢不明朗而蹉跎歲月。亞視的命運應及早決斷，是今次股東向員工借錢而折射出來的信息。
On ATV's lending its employees money
ASIA TELEVISION LIMITED
(ATV), which has defaulted on its salary payments, has yet to pay its employees
their wages of last December. The latest development has seen a major
shareholder in the broadcaster lending money to its employees in the name of a
company he owns.
As disclosed by its employees, ATV's management met with
some members of the staff one by one on Tuesday last week, and, citing the
company's intention of "addressing their pressing needs", urged them
to sign receipts acknowledging that they had borrowed money from a company
owned by the major shareholder. On doing so an employee would receive a cheque
for a sum equal to his salary of last December. He must repay the money if he
leaves ATV. We understand that, as the end of the Chinese year is approaching,
when there are many claims on one's purse, many ATV employees have signed such
IOUs.
Explaining the arrangement, the ATV management claimed
that the major shareholder had done so "with the best intentions, trying
to help employees in difficulty make ends meet". If the major shareholder
had opened his purse to help ATV employees because he could not bear to see
them in need, they would have been happy, and he would have won a reputation
for being chivalrous. However, what ATV employees have received has not been
given gratis. They are the major shareholder's debtors. Not only have they been
denied their pay, but they are now in debt too. Try as we may, we cannot see
the "best intentions" the ATV management has mentioned. Furthermore,
that the major shareholder was willing to lend money to employees shows he has
the money to pay them. But he has lent them money instead of paying them. It is
evidently more accurate to say he has an axe to grind.
By lending ATV employees money the major shareholder has
put himself
at an advantage. Under a court order he has to sell a 10.75% stake in ATV. Tenders
are now being invited. If, at this particular moment, ATV employees start to
leave in droves because they are owed their pay, the sale of the stake will be
made under even more unfavourable circumstances. One may say it is the ATV
management's first priority to maintain the broadcaster's manpower and keep it
in operation. For a mass exodus of its employees will further disincline
potential buyers. Furthermore, shareholders in ATV will lose all their
interests if it goes into liquidation. Though the ATV management has denied
that money has been lent to employees to keep them from leaving, they have in
fact been tied down.
For too long ATV has not put the airwaves, which are
precious public resources, to good use. This is why there is little real competition
in the free-to-air TV market, and this has to do with the fact that Hong Kong
TV programmes have become poorer and poorer in quality and the creative
industry is at a low ebb. ATV's operation is now such that it can no longer
carry out its functions as a free-to-air TV station. We gather that the
Communications Authority has recommended that the government should not renew
ATV's free-to-air TV licence. The Executive Council should promptly decide what
to do with the ATV question so that the airwaves can be put to good use. If it
does so, ATV employees will be able to decide what to do and plan their careers
and even their lives instead of wasting time because things are uncertain. The
message of the ATV lending saga is that its fate should be determined as soon
as possible.
亞視欠薪變成員工欠債 勞資權責顛倒莫此為甚
亞視拖欠員工薪金，12月份薪金仍未支付，事態最新發展是大股東以名下其他公司的名義，借錢給員工。
亞視員工透露，公司管理層上周二以「解燃眉之急」為由，逐一約見一些員工，游說他們簽署一張承認向大股東名下公司借錢的收據，一經簽署即可獲發一張等同12月份薪金的支票，若離職便須立即還錢。年關將至，在在需財，據知不少亞視員工簽下借據。
亞視管理層解釋借錢安排，乃大股東「純粹好心，為有困難的員工解決生計」。本來，若亞視大股東不忍員工生計無著，解囊濟助，員工自是歡喜，大股東也會贏得俠義美名，只是員工所得並非無償贈予，而是與大股東有債務關係，打工「無糧出」之餘，還欠下債項；因此，橫看直看，都感受不到管理層所說的「好心」，所謂何來。另外，亞視大股東肯向員工借錢，說明有財力支付薪金，現在卻寧願拖欠而給員工借錢，看來，另有用心才較準確反映真象。
亞視當局的借錢安排，客觀效果對大股東的處境有利。大股東按法庭的裁決，要出售10.75%亞視股權，有關招標出售程序正在進行，此際若因為欠薪關係，亞視員工大量流失，對出售股權會帶來更多不利因素；現在維持足夠人手，保持亞視運作，應該是亞視當局的優先事項，因為若員工星散，買家意欲更低，設若發展到以清盤方式解決，則股東的權益將化為烏有。亞視管理層雖說借錢並非為綁住員工，客觀上起碼衍生綑綁效果，卻是事實。
2015年1月21日 星期三
扁找女婿看診 打針解肩痛
<轉載自2014年1月21日 明報 加東版 中國版>
保外就醫的前總統陳水扁因右肩及膝蓋疼痛，20日上午專程從高雄市到台南市麻豆區新樓醫院，給骨科醫師的女婿趙建銘診療，全程1個半小時，阿扁坐輪椅、戴口罩進出醫院，沿途有許多鄉親高喊「阿扁仔加油！」他點頭致意，未發一語，也未就近返官田老家。
據《中國時報》報道，20日上午10時左右，阿扁坐輪椅，在兒子陳致中與看護的陪伴下抵新樓醫院，氣色比15天前剛離開台中監獄好，看診民眾得知阿扁要來看病，都停下腳步等待阿扁，見到坐輪椅的阿扁，不少鄉親難過地說﹕「原本那麼有精神的總統竟被關到這麼憔悴！」
陳水扁在總統卸任後，曾於2008年底到新樓醫院看診一次，20日二度來看病，先照X光，40分鐘後前往2樓趙建銘的診間接受30分鐘診療，隨即返回高雄。
新樓醫院院長黃袓源指出，陳水扁的膝蓋有退化性關節炎，右肩疼痛不能舉起是嚴重的五十肩，骨質密度只有負3.6，有嚴重的骨質疏鬆症，腰椎是全身骨骼最差的地方，一定要嚴防絆跌。
為緩解阿扁的右肩疼痛，趙建銘為他注射一支玻尿酸緩解肩部疼痛，並建議多日照、復健，給予3個月慢性處方箋、藥物，後續要追蹤治療。
趙建銘為岳父看診時，兩人只有稍微話家常，但陳水扁說話結結巴巴，不太清楚。黃袓源說，做為醫生看到阿扁的狀況也感到非常不捨。
前總統陳水扁（中）到台南市麻豆新樓醫院找女婿趙建銘看診，被診斷出有骨質疏鬆症，應慎防跌倒。
公屋營運需新思維 綠表置居可助解困
<轉載自2015年1月21日 明報 社評>
特首梁振英在施政報告提出「綠表置居先導計劃」，初步看來，這可以協助「綠表」人士，包括公屋住戶和已通過詳細審核並即將獲編配公屋的人士自置居所，進一步完善房屋階梯，而且可騰出單位給輪候公屋的家庭。另外，若綠表置居成功推行，會減慢出租公屋增加速度，紓緩房委會的財政壓力，長遠或許可以紓解公屋對社會構成的負擔。
房委會出售出租公屋給原來住戶，10多年前曾經推行過，不過當時衍生了一些問題，主要是有住戶購買，也有選擇不購買，出現一幢大廈之內，自置單位業主與出租單位住戶混雜而居，因此產生管理、維修保養等連串問題。綠表置居計劃是在新興建公屋屋撥出整座大廈的單位，讓綠表人士（包括公屋住戶或即將獲編配公屋單位的準住戶）購買，由於整座大廈都是自置單位，住戶的權利義務等清晰，正如現行居屋一樣，不至難於管理。
公屋租戶 「超穩定」靠納稅人保持營運
13年前的經濟衰退，政府為挽救樓市而停建居屋，使得本來行之有效的房屋階梯中斷，梁振英政府現在恢復興建居屋。不過，近期首批新居屋申請情況，綠表人士遠少於白表申請；白表約97人爭一個單位，綠表則約9人爭一個。綠表人士對首批新居屋興趣缺缺，相信與居屋售價隨著私樓狂颷而水漲船高有一定關係，因為居屋即使以市價七折出售，也需要二三百萬元，大多數公屋住戶難以負擔；另有部分綠表人士不想高位入市，也是原因之一。此外，以往舊式公屋設計與屋邨環境較差，現在的公屋單位與屋環境綠化程度高，整體趨於舒適寬敞，住戶申請居屋改善居住質素向上流的誘因，不若以往強烈，相信亦是新居屋少綠表人士問津的原因。
還有就是公屋事務攙雜了政治因素。例如現在約2萬個公屋富戶，他們基於種種原因，寧可繳交倍半、兩倍甚至市值租金，也不肯遷出、轉換居屋交回租住單位。又例如現在公屋租金的可加可減機制，房委會租金收入不可能維持公屋營運，要大量補貼。這兩點都是公屋現況不合理之處，但是當局根本無政治能量匡正，因為龐大公屋住戶群體的選票，已經成為政黨、政客權力來源之所繫，使得公屋居民的利益，當局難以動其分毫。
綜合而言，公屋住戶群體處於「超穩定」狀態，代價就是公帑要持續補貼。現在公屋每個單位管理維修保養，房委會每年要補貼約2200元，目前全港約有76萬個公屋單位，單是這筆費用，每年需要約16億元。房委會整體財政瀕臨捉襟見肘，仍然要持續興建公屋，這就是政府要撥資源設立「公屋儲備金」的原因。房委會持續興建公屋，財政拮据由政府埋單，最終還是納稅人承擔。
綠表置居使人看到一個可能，就是若成功推行，起碼公屋租戶數目增速減慢，因為計劃設計是「一換一」，公屋數量不會增減，但是可以加快流轉。若沒有這個機制，未來10年建屋計劃完成之後，房委會管理的公屋單位就會超過100萬個，意味著補貼更多。另外，房委會透過綠表置居計劃收回部分資金，用以繼續興建公屋，屆時即使不能賣一間、建一間，但是有資金回籠，就是活水。綠表置居可紓緩房委會財政壓力，使公屋營運可持續。
售價應該有吸引力 轉售須合港人胃口
綠表置居計劃其中一個爭議，是使公屋租戶享受「雙重福利」，有關情況確實存在。不過，綠表人士購買居屋也有同樣情況，問題是盤活公屋資源、進一步完善房屋階梯、減輕房委會財政負擔等是更大目標。在這個問題上若過於斤斤計較，則困局無望突破，反而定價轉售等安排和配套措施，能否吸引綠表人士棄公屋而轉投綠表置居，更值得關注。
關於售價，綠表人士基本上是中低收入家庭，綠表置居單位定價，要他們負擔得起才有意義，若定價過高，可能會出現一哄而散局面；如何拿捏準確，當局要研議思量。另外，社會上對一些資助單位補地價之後以高價出售，形成炒賣資助房屋牟利的情況甚為不滿，綠表置居這類單位銀碼不大，成行成市之後，不排除可能成為市場炒賣對象。因此，設計上要顧及這種景況，或許規定較長轉售年期，例如8或10年之後才可以轉售，可能較適合。
有意見認為應該規定綠表置居的單位只能回售給房委會。這個做法，當然可以杜絕炒賣，不過港人置業有一個特質，就是把物業視作資產，憧憬日後升值賺錢；若綠表置居單位只能回售給房委會，就缺少「升值賺錢」的功能，會否減少對綠表人士的誘因？要研議和準確判斷。總之，綠表置居計劃若成功落實，或許是紓緩公營房屋困局的一條出路，只要有恰當安排，相信會得到較廣泛認同和支持。
Scheme to encourage home ownership
IN DELIVERING his policy address,
Chief Executive (CE) Leung Chun-ying mentioned a pilot scheme for selling flats
in the Housing Authority's (HA's) public rental housing (PRH) developments to
Green Form people (those who live in PRH and those who have passed the detailed
vetting and are due for flat allocation). On the face of it, such a scheme may
further improve the housing ladder and make PRH units available to families on
the PRH waiting list.
Public housing affairs are political. There are now about
20,000 well-off PRH tenants. For various reasons, they would rather pay market
rents or what is one and a half or two times the normal rents than move out or
buy Home Ownership Scheme (HOS) flats and surrender their PRH units.
Furthermore, because of the mechanism under which PRH rents may go up or come
down, the HA does not derive sufficient income from PRH rents for operating the
PRH system. It must therefore be heavily subsidised. These two aspects of the
PRH system do not seem right, but the authorities have no political clout at
all to rectify them. The reason is that political parties and politicians rely
so much on the huge numbers of PRH voters for their power that the authorities
cannot possibly touch PRH tenants' interests in any manner.
In short, PRH tenants are now in a
"super-stable" state maintained with an uninterrupted flow of money
from the public purse. The HA subsidises the management and maintenance of PRH
units. That costs it $2,200 a unit a year, or about $1.6 billion a year, there
being 760,000 PRH units in the territory. The HA's finances are in poor shape,
but it must keep putting up PRH. That is why the government has had to inject
money into a public housing reserve fund. The HA, which is hard up for money,
keeps producing PRH units. It is the government and ultimately the taxpayer
that must foot the bill.
A pilot scheme along the lines the CE mentioned in his
policy address holds out a possibility. If it is successfully implemented, at
least the number of PRH tenants will increase less steeply. Its
"one-for-one" feature would boost PRH circulation. Furthermore, if
such a scheme is in place, the HA can recoup some money and use it to produce
PRH. It may not be able to produce a unit for each unit sold, but money
recouped is "living water". Such a scheme may help ease the financial
burden on the HA and make the PRH system continuously operable.
An aspect of such a scheme that has aroused controversy
is that it would allow PRH tenants to get "double benefit". This is
the case. However, it would lead to a similar situation to allow Green Form
people to buy HOS flats, and it is more important to boost the circulation of
PRH resources, improve further the housing ladder and ease the financial burden
on the HA. If people insist that the problem should be dealt with absolutely
squarely, there will be little hope of overcoming the difficulty. It is a
graver concern whether the pricing and resale arrangements of such a scheme and
other necessary measures would induce Green Form people to give up their PRH
units in favour of those offered under it.
In short, such a scheme may help ease the public housing
difficulty if it is successfully implemented and will conceivably gain wide
support and acceptance if suitable arrangements are made.
公屋營運需新思維 綠表置居可助解困
公屋事務攙雜了政治因素。現在約2萬個公屋富戶，他們基於種種原因，寧可繳交倍半、兩倍甚至市值租金，也不肯遷出、轉換居屋交回租住單位，又現在公屋租金的可加可減機制，房委會租金收入不可能維持公屋營運，要大量補貼。這兩點都是公屋現況不合理之處，但是當局根本無政治能量匡正，因為龐大公屋住戶群體的選票，已經成為政黨、政客權力來源之所繫，使得公屋居民的利益，當局難以動其分毫。
綜合而言，公屋住戶群體處於「超穩定」狀態，代價就是公帑要持續補貼。現在公屋每個單位管理維修保養，房委會每年要補貼約2200元，目前全港約有76萬個公屋單位，單是這筆費用，每年需要約16億元。房委會整體財政瀕臨捉襟見肘，仍然要持續興建公屋，這就是政府要撥資源設立「公屋儲備金」的原因。房委會持續興建公屋，財政拮据由政府埋單，最終還是納稅人承擔。
綠表置居使人看到一個可能，就是若成功推行，起碼公屋租戶數目增速減慢，因為計劃設計是「一換一」，可以加快流轉。另外，房委會透過綠表置居計劃收回部分資金，用以繼續興建公屋，屆時即使不能賣一間、建一間，但是有資金回籠，就是活水。綠表置居可紓緩房委會財政壓力，使公屋營運可持續。
綠表置居計劃其中一個爭議，是使公屋租戶享受「雙重福利」，有關情況確實存在。不過，綠表人士購買居屋也有同樣情況，問題是盤活公屋資源、進一步完善房屋階梯、減輕房委會財政負擔等是更大目標。在這個問題上若過於斤斤計較，則困局無望突破，反而定價轉售等安排和配套措施，能否吸引綠表人士棄公屋而轉投綠表置居，更值得關注。
總之，綠表置居計劃若成功落實，或許是紓緩公營房屋困局的一條出路，只要有恰當安排，相信會得到較廣泛認同和支持。
2015年1月20日 星期二
誰放棄了青年？
<轉載自2015年1月20日 AM730 欄名：審計密探CIA 撰文：Bittermelon>
或許是陳先生那一代人受到「四仔主義」的影響吧？這裡講的四仔不是鹹片，而是在七十至八十年代，在大學生之間流行的人生四大目標，即是擁有屋仔(置業)、老公仔或老婆仔(結婚)、車仔(買車)，以及生番個仔(生育)。簡單來說，其實是要讓自己躋身中產階層。有此想法的朋友，眼見時下堂堂大學生不努力賺錢向上爬，反而紆尊降貴與基層市民爭公屋，自然覺得他們放棄自己。
可是，在目前的經濟環境，收入的升幅遠遠追不上樓價的升幅，加上物價高企，即使中產也感到置業艱難，只要計計數就能明白，就套用陳先生的例子來說說吧。現在樓價高企，在新界買個二手上車盤，怎麼樣也要300萬元左右(但朋友說已經很難找了)，假設向銀行借足九成按揭並加借按揭保險，而且購買的樓宇樓齡不太舊，還款期可以拖至最長30年期，以目前最優惠利率5.25厘減3.1厘計算(即是2.15厘)，每月供款額大約要10,545元。可是，要成功取得按揭，還需要通過金管局要求的壓力測試，即以現行利率加3厘計算，而每月供款額必須低於其每月入息的60%。按此計算，最低每月入息至少要25,443元。假若樓價升至350萬元，最低每月入息將升至29,684元。
好了，現在一位大學畢業生的起薪點約有1.5萬元，若要在工作6年後薪金達到2.5萬至3萬元水平，每年工資平均至少要有10%至17%升幅才成。有沒有可能呢？以會計業為例，若畢業後能進入大型會計師行任職，因為升遷相對較快，相信4至5年就能達標。即使在中小型會計師行或中小企任職，雖然起薪點未必過萬元，而且升遷相對較慢，要6年達標似乎有少許困難。不過，只要肯努力工作和考試，累積了幾年經驗後再轉工，即使工資未能達標，但相信也不會相差很遠。
其實工資還是其次，最頭痛是首次置業開支。以上述300萬元上車盤為例，一成首期要30萬元，加上地產代理佣金3萬元、印花稅4.5萬元和律師費5,000元，首次置業開支大約要38萬元，這還未計算管理費和水電煤按金，裝修費和購置傢俱開支等。若樓價要350萬元，首次置業開支更高達47萬元。試想想，一位工作了6年的青年，要儲蓄這筆首期，平均每年要儲6.4萬至7.8萬元，即是每月平均要儲5,300元至6,500元。由於頭幾年收入有限，而且大學生普遍要向政府償還grant loan，又要支付家用，還要花錢進修，即使慳吃儉用也未必儲夠首期。當然，若果是「公一份，婆一份」，兩夫妻一起儲錢的話，置業目標就較易達成。可是，未置業前也有住屋需要，近年私樓租金昂貴，每月支出已佔了入息一大部分。青年未必打算一世租住公屋，但由於租金較私人市場便宜很多，節省下來的租金有利於儲錢做首期。
大學畢業生申請公屋，瓜瓜並不認為他們是放棄自己，相反是為居住需要作出的理性選擇。上一代不斷以自己的想法來批評下一代，卻沒有想過青年對獨立居所的渴求。青年在社會無權無勢，只能在惡劣環境中拼命掙扎，與其說他們胸無大志不思進取，倒不如問問我們的特區政府，有沒有真正關心過他們的需要。其實不問也知，找些不諳青年想法的人把持青年事務。此外，在最新公布的施政報告中，除了青年宿舍外，未見有甚麼具體政策去解決青年住屋問題，反而不及恒基兆業(012)主席李兆基般積極，捐地建屋售予在職青年，並且與慈善團體合作興建青年宿舍，實在不禁令人懷疑，政府是否漠視青年住屋問題。
究竟是青年放棄自己還是政府放棄青年，請讀者自行判斷。
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