樓房具投資保值功能

<轉載自2011年8月27日 置業家居 欄名:樓市講場  撰文: 蘇偉文博士　恒生管理學院商學院院長>

現時香港的樓價已升至一個很高的程度，根據最近數據，平均樓價大約是市民年度收入的15倍，也就是說即使市民不吃不喝，也要15年才可以將樓房供滿，當中還不包括房貸的利息開支。當然，這個數據只是個參考值，不少人會量力而為去購買其收入可負擔的樓房，而較貧窮的更不會貿然置業去，所以這個數據其實是將平均數據去做計算，所有在定義上有高估傾向；然而，這個數據也是國際間常有的參考，用來比較樓價高低的指標。一般而言，這個數據國際平均值在8至13倍，由此也可知香港樓價如何領先國際。

政府各項服務皆資源不足

樓價高造成置業難的問題，不少人都抱怨上車不易，對此就有聲音、訴求說政府要推出平穩樓價、使樓價有序下調、復建居屋、資助市民置業計劃等措施，好使市民能夠踏上業主之路。可是，政府有責任去為有需要的低下階層提供居所，但進一步的資助卻具爭議性，假如政府資源無限，筆者也不反對資助市民置業，因為這便變成一項福利；但偏偏政府資源有限，納稅人的稅金資源應該用在對社會最有利的地方上，不少政府服務也面對資源不足的情況，光是醫療體系就是一個好例子，假如同樣的資源在使用上要作出取捨，提供市民置業資助和增加醫療體系的支援，相信大家選擇後者的份額會比較多，因為大家都會明白和醫療不足相比，個人能否置業是一個相對小我的問題。

而且，置業本身就有投資保值的成分，由政府來資助市民投資，對不少人來說這是一個理念上的問題，理念上的爭議永遠是不容易解決的。或許有人會這樣說，置業本身只是自住，但樓房的特性就是包含了投資成分，即使基於自住需要，也不能否定自己居住的樓房有投資成分。遠的不說，單就樓房可以升值用來加按、長者可以用自住樓房來申請安老按揭，正正顯示了樓房的投資保值功能。

樓價高買唔起 樓價低又唔敢買

還有一個有趣現象，就是置業決定往往是受經濟循環和樓價變化所影響。在經濟環境理想時，市民的收入增加而工作崗位的保障性高，市民對前景樂觀，所以對有長遠承擔的置業決定，市民會比較願意接受，但當經濟下調時，市民薪金和飯碗可能不保，自然會審慎決定置業與否；而吊詭的是，樓價和經濟循環扯上關係，即經濟暢旺時樓價飛上，經濟萎縮時樓價下跌，所以市民有強烈置業訴求時，必定是樓價上升時，因為他們看見樓價不停往上，但當樓價急促下調時，市民即使可以負擔，也因前景不明而不願入市，或是待樓價繼續下調至理想價時才再作考慮。

這個現象在金融海嘯時顯露無遺，在金融海嘯期間樓房價格大跌，但入市意慾仍然低企，當海嘯過後樓市回升，市民又狂指樓價升幅不合理，可見人在經濟面前其實很自相矛盾，也凸顯購房的投資本質。

上車定租樓 有辣有唔辣

<轉載自2011年8月27日 置業家居 欄名:樓市講場  撰文: 李兆波　中大酒店及旅遊管理學院會計及財務高級導師>

統計處剛公布7月份的按年通脹，數字由6月錄得5.6%，激增至7.9%，創下近16年新高紀錄。政府解釋通脹率高企的原因是因為政府在去年7月份代繳公營房屋租金，導致拖低比較基準，細看分項的升幅，私人房屋租金一欄上升7.6%，而且「住屋」類別還包括「管理費及其他住屋雜費」和「保養住所材料」等，筆者想如果連管理費或雜費都要計算在內，那麼部分屋苑自5月實施最低工資後，或需因此調整管理費，相信在一年後數據會陸續浮現，那時候的租金將會更高。

其實當管理費上升，業主的租金回報會被拉低，他們惟有於新簽租約時酌量調升租金以作抵償。無他的，當通脹殺埋身，管理費、差餉、雜費亦一併上升，業主為彌補「突然而來」的開支增幅，縱然不想亦得要向租客收取較高的租金，這個惡性循環，暫時未見歇止，而且更有惡化的跡象。

新界區租金未必平過市區樓

讀者可能會諗，市區租金貴，新界區的租金或許會便宜一點吧？想是想得完美，但實際並非如此。就以港鐵粉嶺站沿的屋苑而言，現時每呎租金動輒$14至$16；沙田第一城呎租$18至$23；馬鞍山新港城環境好一點，呎租$17至$20；元朗YOHO Town呎租亦要$14至$18。這些租金數據，不難尋找，只要大家登入地產代理網頁一看，便一目了然。

筆者經常建議有住屋需要的市民，未必要一步到位即時買樓，可以考慮租屋努力儲蓄，待時機合適再入市亦未為遲。假設月付租金$9,000，租住3年，租金開支即$32.4萬。假設單位市值$350萬，租樓期間樓價下跌10%，即樓價下跌$35萬，相當於3年租金開支，以租住的時間去等侯跌價的機會，可能亦是值得。

租樓較靈活 買樓「犧牲」大

身邊有不少年輕的朋友現時也是租樓，租樓的原因除了想過獨立生活外，某程度上亦是不想被按揭束綁。皆因他們或耳聞目睹不少置業人士因供樓而犧牲了吃喝玩樂享受外，亦可能要為供樓而兼做多幾分工作，而累壞身體，損失健康。此外，亦有不少暫時租樓的朋友，雖然手上未有物業，但卻持有其他投資產品如股票，因避免雙邊投資，而暫時選擇買賣較靈活的股票，待累積一定資金再作入市決定。

買家千萬不要天真地認為樓價$300萬，成本就是$300萬，皆因買樓後業主要付利息支出、管理費、差餉與地租等。以一個$300萬的單位為例，承造七成按揭，假設利率不變及年息為2.5%，20年的總利息約$116萬，還未計管理費、差餉與地租，面價已達$416萬。倘若將來樓價升，可以彌補開支之餘，還有錢落袋的話，當然較理想。不過，若未來樓價持平的話（已經不說是樓價回調），無錢落袋不特止，期內僅賺得個「居住權」。

金管局花$37億買頂級商廈作總部

如果租樓，假設租金每月$1萬就是$1萬，業主加租或迫遷，就大不了另覓他處容身，既不用支付管理費、差餉與地租，亦不用擔心銀行調升按息而負擔加重等，樂得輕鬆。

猶記得2001年立法會文件提及究竟應買或是租用IFC作為金管局總部，文件中指當時有兩個選擇可作考慮，包括以每年$2.2億租用，或是動用近$37億去購置共十多層的頂級商廈。當時普遍意見是花近$37億去購買頂級商廈太昂貴，可是回心一想，現時IFC的每呎租金近$200水平，如此一來如果當天不是購買了商廈，恐怕金管局亦會步其他會計師行及保險公司的後塵，要逃離中環及銅鑼灣區。從此事看來，究竟應租或是買，可能人人處境不同。若閣下高薪厚職兼有房屋津貼，便應用盡租金津貼。若閣下要兼顧家庭、上有高堂下有子女成群的話，就不如及早買個瓦遮頭，避免因業主加租，而流離失所的便好了。

  

漁政船釣島巡航

<轉載自2011年8月25日 明報 中國版>

日本海上保安廳稱，昨晨6點36分到7點13分左右，中國2艘漁政船「漁政31001」和「漁政201」排成縱隊駛入日本領海。「漁政201」在7時41分前後再次進入日本領海並停留約7分鐘。

日本巡邏船發出警告後，漁政船回應稱釣魚島和周邊島嶼是中國固有領土，他們正在中國海域內執行公務。日本外務省事務次官召見中國駐日大使程永華提出抗議。

外交部發言人馬朝旭說，漁政船赴有關海域係巡航護漁，中方已向日方表明有關立場。

珠海建巡邏船 南海宣示主權

<轉載自 2011年8月17日 明報 中國版>

近期南海局勢緊張，面朝南海的珠海高欄港亦火熱朝天，中國有多艘海監、漁政船正在此製造，包括一批將會於南海巡邏的海事快艇。此外，珠海還會於2015年建全國最大的海洋工程裝備製造基地，業內人士稱，這些裝備才是真正控制南海島嶼、宣示主權的設施。

將成最大海洋工程裝備地

據中海油珠海深水海洋工程裝備製造基地工地負責人說，該項目投資90億元人民幣，未來將製造鑽井平台、鑽井船、海底管道等大型設備，員工可達5000至10000人，將超越現時的青島基地成為全國最大的工程裝備製造基地，「我們打算在規模和水平上達到全世界的前5名，全國來講我們是『老大』。」

記者在現場所見，偌大的工地滿是砂石，塵土飛揚，多架打樁機正在夯實地基。負責人說，預計2015年能夠建成，未來還會有船隊指揮調度中心、海油補給中心在此設立。

有業內人士稱，裝備製造才真正能宣示海洋主權，在南海的眾多島嶼上，部分被菲律賓、越南霸佔，「代表主權的不僅僅是軍力，這些設施才是長期『駐守』在南海的。如果我們國力真的強大了，我們才不怕他們。」

高欄港也是中國南海戰略的重要據地，部分海監、漁政船亦在此建造。

台北札記﹕大選近了政治干預股市

<轉載自2011年 8月13日 明報中國版 作者：金柚子>

美債與歐債問題引發全球股災，台灣也不能免，股市重挫後政府以四大基金護盤。不過此次與過去政府護盤政策原則大相背離，其決策明快、動作迅速也和過往大相逕庭，原因無它：大選近了。

為造票啓動護盤基金

過去台股大跌、股民要求政府護盤時，官方總強調必須是非經濟因素危及股市時才會啟動護盤機制，美債與歐債雖是經濟問題，馬政府卻在此時把它當作政治問題。按2008 年雷曼兄弟與次貸危機的經驗，台灣政府的應對措施至少得拖上個幾個月才會出爐，而此次手腳如此俐落，當然因為800 萬台灣股民手中的選票。

歐美股市大跌主要是因為投資人看壞美歐財政問題所引發的經濟風險，這些風險未來必定會反映在歐美的經濟成長上，連帶地影響全球經濟。此時為了政治目的干預股市，未來一旦復蘇放緩，護盤政策必定要在經濟上付出代價。

在自由經濟當中，行政干預市場機制本屬極為不智，除非是非經濟因素造成股市重挫，各國政府都僅守原則不輕易出手。何况台灣政府護盤用的公務人員退休撫恤、郵政儲蓄、勞工保險、勞工退休等四大基金，都是公務人員與勞工退休醫療保障，為了選舉而拿廣大退休人員生計來冒險，實在令人憂心。

外資為了應付本國內贖回壓力賣股籌錢，原本就會愈賣價錢愈低，現在政府一概接手，倒是可以賣個好價錢。外資買股炒高價格時台灣朝野皆大歡喜，經濟情勢不好而賣股時又有官方接手，無怪乎投資台灣股市的外資個個賺得盆滿缽溢。

用未來福利製造繁榮假象

意外的是，馬政府為了選舉如此恣意妄為，似乎沒有太多人反對，在野黨為選票也不想得罪股民，媒體輿論則擔心股民會有非理性行為，台灣朝野就拿着公務員與勞工退休福利來構築復蘇與繁榮假象。

與市場對抗的，終究要在市場上付出代價。為政黨利益而干預市場，必定也會在政治上嘗到苦果。現階段就算護盤成功，難道能一直護到明年初投票？就算有能耐護到選舉，選後股市也要回到市場機制，拿着白花花的銀子送給外資，卻讓公務人員與勞工利益受損，怎麼看都不是政府該做的事。

中國民眾應怎樣看 外交政策

< 轉載自 2011 年 8 月11日 經濟日報 中國要聞版 國情知聞 欄名:外交透視 作者：撰文:宋榮華 中國外交學院客座教授 >

去年在香港乘坐的士，曾聽司機分析時任外交部副部長的何亞非為甚麼會去日內瓦，而沒到美國當大使的原因。在他看來，何亞非當時分管中美關係，對美國情況很熟悉，去接任中國駐美國大使是順理成章的事，之所以出了岔子，是因為何先生在此前召開的哥本哈根國際氣候大會上對美很強硬，也很搶眼，得罪了美國。他說得繪聲繪色，儼然證據十足，讓我至今印象深刻。

且不說這位司機朋友的分析有無道理，但最起碼說明他對國際政治和國家外交是非常關心的。而他也是千千萬萬有着同樣關注和關心的普通中國公眾中的普通一員。「胸懷世界，放眼全球」已不是一句政治口號，而是幾乎成為中國百姓日常生活的必需品。開車的、賣菜的、種地的、公務員、生意人，誰都能指點江山，評論國家外交。
中國內地發行量最大的報紙不是《人民日報》，不是《工人日報》，而是《參考消息》和《環球時報》，因為後兩份報紙的主要報道是國際形勢和中外關係。信息技術的發展，網絡時代的到來和新媒體的出現，為普通公衆關心天下、發表見解、抒發情懷提供了空前的機會和渠道。

民眾指點江山 外交部收批評

在中國老百姓關注的一大串問題單上，排在第一位的始終是國家的利益。中央電視台《中文國際》頻道有個《今日關注》欄目，邀請一些專家縱論天下時事，做了十幾年，已是個精品欄目。平時這個欄目的收視率為一億左右，在6、7月份南海風雲驟變時，這個欄目的收視率明顯提高，最高時達到1.56億。由此可見，老百姓對國家利益的守護是多麼的認真。據說，外交部和中國駐外外交機構經常收到民間對外交工作的建議和批評。

曾經有位網民發現並向外交部反映，Google地圖把台灣與中國內地以兩種不同的顏色標識，有製造「兩個中國」或「一中一台」的嫌疑。經過認真核實和研究後，外交部指示某駐外機構與Google總部進行交涉，糾正了錯誤。

2008年西藏拉薩發生「3‧14打砸搶燒」事件後，西方某些主流媒體煽風點火，甚至炮製和發布虛假照片，被在歐洲的一名中國留學生以事實一一戳穿。類似的例子有很多很多。無論是學術研討會、媒體的訪談欄目，還是個人博客、網上論壇和微博中，我們都能看到中華兒女心繫祖國、關心祖國的拳拳之心。

外交以和為貴 忌驕忌急

在外交部駐香港特派員公署工作時，就有不少香港媒體界的朋友對如何做好突發事件的信息發布及如何充分發揮香港優勢做對外宣介工作，提出了很好的建議。這些建議，甚至是批評，是出於對國家的利益的守護，既是對國家外交的有力補充，也是對外交工作一種很好的監督。

客觀地講，中國社會上，特別是網民，對國家外交的批評之聲不僅存在，而且還是蠻高的。主要就是認為，國家外交不夠硬氣，太軟了。批評者認為，隨着國家實力的增強，中國在國際上應揚眉吐氣了，不能再忍氣吞聲，甚麼釣魚島、南海群島應統統立即收回，對那些國際對華不友好的國家和人士應還以顏色，堅決教訓。《中國生氣了》、《中國可以說「不」》這類的書籍應運而出，還很叫賣，看得解氣，過癮。於是乎，就有人罵外交，給外交部寄鈣片。

站在利益維護者的角度看，這些批評之聲是有道理的，但又是有局限性的，甚至是片面的。由於掌握信息的局限性，普通百姓難以站在國家利益的全局高度，來認識和理解國家的外交戰略。

自從1978年底召開的十一屆三中全會之後，中國的內政和外交發生了根本性的調整和變化。中國外交最主要的任務，是為國內的經濟建設營造一個和平的國際環境，主要形式是「和」，而不是「鬥」。回顧過去這三十多年，除非國家核心利益受到威脅和侵蝕，中國外交是「和為貴」。這是中國的總體發展戰略所決定的。

當然，要評價一項政策的好與不好，主要還要看這一政策的實際效果。在這三十多年中，中國的國際地位和影響是上升了，還是下降了？國家利益是減少了，還是增加了？中國人在國際上是牛起來啦？還是癟下去啦？

中國今天的國際地位和影響力不是「鬥」出來的，而是憑自身的快速發展贏來的。今天的中國雖然已是一個實現了小康的中國，但距一個繁榮、發達、民主的中國還有相當長的路要走。驕不得，急不得。

台北札記﹕炒作宋楚瑜 藍綠合演假戲

<轉載自2011年 8月6日 明報中國版 作者：金柚子>

曾經宣布退出台灣政壇的親民黨主席宋楚瑜最近在媒體與政界成為熱門話題，有關其動向的各種揣測紛至沓來，令人目不暇給。此一集體「消費」宋楚瑜的現象反應出藍綠選情緊繃，雙方陣營高度焦慮，都想藉炒作宋楚瑜議題改變選情，參與各方各有盤算，形成一場政界與媒體合演的假戲。

各有盤算 冀改變選情

有關宋的新聞議題包括宋可能參選總統或投入立委選舉，以及民進黨主席蔡英文考慮當選後邀宋組閣或直接請宋搭檔競選。藍營方面則明知可能性極低，卻滿心期待馬、宋會面促成藍營大團結。部分親藍媒體大力炒作相關新聞，電視台為此專訪宋，但一小時的節目中宋卻表達對馬施政的諸多不滿，反令馬宋會難以成事。

輿論炒作令枯燥的選舉氣氛多了些想像空間，媒體樂得從藍營名嘴與學者口中套些有關宋的所謂「獨家」新聞，親民黨則忙否認與澄清。宋本人則老神在在，對所有可能動向都保持彈性。不過，確有些深藍選民對宋的態度不滿，他們擔心宋參選會拉低馬的得票率。綠營則樂見藍營「窩裏鬥」，部分對民進黨不分區立委名單不滿的人藉此指桑罵槐，同時也拿宋的話題來測試蔡英文搭檔的人選意向。

馬蔡支持率徘徊30%左右

目前馬蔡的支持者比例都徘徊在30%左右，未決定的選民比例極高。議論非馬非蔡的宋楚瑜其實是對馬蔡都不滿的心理投射，因此即使不是宋楚瑜，也會有其他有分量的政壇人士成為炒作話題，例如施明德等人。親民黨內部也估計，此一形勢應有助該黨獲取10％至15%的政黨選票，增加幾席不分區席次。

其實宋楚瑜現在根本未認真考慮選總統之事，他現在最關心的是其子弟兵與親民黨前途，因而大部分心力都花在籌備立委選舉的提名與佈樁。按選罷法規定，要提名10席以上的區域立委或上屆得票率超過2%，才能參與分配不分區立委席次，上屆立委選舉缺席，令親民黨邊緣化，此屆不能重蹈覆轍。現在儘管是媒體炒作，反正能保持新聞熱度，對立委選舉有利，宋當然樂意配合演出。

中國北斗號調查船抵近釣魚島 拖著4條電纜

<轉載自 2011年8月1日 人民網>

據日媒報道，日方飛機31日早晨發現了中國“北斗”號海洋調查船拖著電纜，在距釣魚島約60公里的東海海域航行。就在7月30日，日方巡邏船在距釣魚島約28公里的地方發現了中國一艘漁政船。

共同社報道稱，日本第11管區海上保安總部(那霸)的飛機31日早晨7點25分左右發現中國“北斗”號海洋調查船船尾拖著電纜，在釣魚島(日稱尖閣諸島)西北偏北方向約60公里的東海海域航行。

報道稱，這是2011年首次在釣魚島周邊海域發現中國海洋調查船，日本飛機與巡邏船通過無線電向“北斗”號呼叫：“周邊海域是日本專屬經濟區(EEZ)，未得到日方許可不得進行調查活動”，但未得到“北斗”號的答覆。“北斗”號拖著4條電纜繼續向西北偏北方向航行，漸漸駛離釣魚島。

7月30日當地時間7點25分左右，日本第11管區海上保安總部(那霸)的巡邏船釣魚島(日稱尖閣諸島)西北偏北約28公里的毗連區內發現中國漁政船“漁政204”正在航行。當時11管區總部的巡邏船和飛機隨即發出了“不要進入日本領海”的警告，中國漁政船答覆稱“正在巡邏”。當天上午8點35分左右，中國漁政船駛離了該海域。據日本海上保安總部稱，這是去年9月發生中日撞船事件以來第11次在釣魚島附近發現中國漁政船。

小檔案：“北斗”號是由挪威政府建造並贈送給中國政府的漁業科研調查船，1984年到達青島港，由黃海水產研究所管理使用。“北斗”號是一艘現代化海洋科學調查船，船長56.4m，總噸位1165，主機一台2250馬力，輔機兩台850馬力，定員56人，船上裝有先進的通信導航設備，推進器採用可變螺距，配有前後側推，能在全球冰區以外的海區進行海洋生物資源及其他海洋科學調查。

“北斗”號調查船。