2010年5月4日 星期二

「居有其所」是目標, 居屋是唯一途徑?

<轉載自201054 信報 撰文: 鄭汝樺>

只是十六個月前,房屋委員會出售第四期剩餘居屋三千二百個單位,認購率是出售單位的三點四倍,是出售剩餘居屋單位以來最低,結果只是售出六成。最近,同屬資助房屋、由房屋協會出售的夾屋八百個單位,三萬三千七百人申請,認購比率四十倍,預料全數售罄。市民對住宅房屋的需求,有出於實際需要,也有從保值投資的角度考慮;因此,價高時一樣有「需」,價低時卻也不一定有「求」。

此一時、彼一時的現象,原因雖然錯綜複雜,但基本的規律變化不大。市民對資助房屋的需求,猶如對私樓需求一樣,隨着整體經濟和物業市場上落。市升需求增,市落需求縮,規律素來如是。

其實,市民真正所需的,首要是居住,或租或買,目的是為有一個家。不過,近日社會上的討論聚焦在置業,復建居屋之聲再起,實在與上述規律和近期本地樓價上升有着莫大的關係。

一年光景,本地整體的經濟和物業市場轉到不同的周期,熱錢流入,利率持續處於罕見的極低水平,過去兩年住宅供應相對滯後於需求,還有一些投機活動,都在推動物業價格向上走。香港人對樓市和樓價十分敏感,不但因為逾半數家庭已自置物業,是家庭財富之所繫;另有不少欲置業者,關心着置業的機會和將來負擔。

對有住屋需要的置業者而言,最重要是買到可負擔和實用又有價值的住房,那可以是私人住宅,又可以是資助房屋;一手新樓有之,買二手樓「上車」更多;是大廈或唐樓單位,又或是村屋;在市區、郊區,又或其他地方。

換言之,買到價錢在能力範圍內的住所是目標,居屋只是眾多「上車」的途徑之一。事實上,在住屋需要加入保值或升值考慮之後,居屋很多時已非首選。置業者若然負擔條件許可,又有選擇,通常寧願買私樓,皆因私樓的保值或升值潛力比居屋大,買賣又方便。
故此,對經濟民生而言,需要的是一個平穩健康和市民可負擔的樓市發展,而非大上大落的物業市場。政府房屋政策的理念,在於維持公平和穩定的環境,讓私營物業市場可以持續健康發展,無論是買是租,都讓市民可以物色到自己喜歡而又負擔得來的居所。當然,對於那些沒能力租住私營房屋的低收入家庭,政府會為他們提供資助公共房屋。自二○○二年房屋政策重新定位開始,政府一直把資源集中於供應資助租住公屋。
 
建居屋無助平抑樓價 歷史為鑑

面對目前樓價上升,主張復建居屋者,除了是對樓價急升的本能反應,有些更希望可平抑樓價,方便置業者較易「上車」。但過去的經驗又或學者的研究均得出結論,建造居屋無助壓抑樓價。一九九七年資助房屋出售增至二萬八千個單位,當年樓價同時創了高峰。樓價升跌,歸根到底,取決於供求關係。不少論者清楚指出事實,建造居屋計及平整土地至興建期,需時五至七年,無助及時增加供應;供應到位時,市況可能已變化,效果隨時適得其反。另有倡議說,不必大量興建。但數目太少,又如何拉近供求的差距呢?

促使市民置業 恐防超額負荷

另有倡議者說,樓價升至大眾可望不可即,復建居屋能給置業者(尤其年輕人)多一個較易「上車」的選擇。

確實不時有報道指出,一些收入不太高的市民,包括一些畢業二、三年的年輕人,月賺約一萬元,無法「上車」,購置一個二百萬元的居住單位。

其實,置業向來都是人生大事,也是當大家比較成熟和有經濟實力才考慮的一件事。相信大部分擁有物業的人士都有同樣經驗:「上車」之前經過多年辛勤工作,努力儲蓄到足夠的首期,才實現願望,買的大都是二手中小型單位;待財政條件進一步改善,才換到更新更大的居住空間,置業是這樣穩健地拾級而上。所以,問題是社會是否有共識以公共手段改變這置業階梯?但凡未曾置業人士,都給予公共資源補助,幫他們早日購得自己的住房,或買下一手資助物業?

變幻未定 前事不忘 後事之師

香港走過升市帶動加建居屋那種不愉快的日子,大大小小的置業傷心個案,令不少輿論再三提醒:「前事不忘,後事之師」。尤其今天國際間金融和經濟變幻莫測,走勢不定,以香港彈丸之經濟體,港元與美元掛鈎,本地的資金流動和利息走向,都非香港自己所能主導。利息稍後回復正常,又或熱錢流走,都迅速影響樓價走勢和供樓者的個人財政處境。購置物業(不論私樓或居屋),意味增加家庭或個人的負擔和風險,個人和政府今時今日不得不慎而重之,不宜妄動搖擺。

居有其所 政府有責

有調查指出,九成市民想「人人有份工,家家有層樓」。這固然是大多數人的理想境界,大家可以鼓勵人人努力,按各自能力達致,但是否構成政府的責任或社會義務,動用公共資源滿足呢?政府若要提出政策和資源促成市民置業,必須基於很強的理據和廣泛共識。

換言之,政府致力為市民安居樂業,有責任令市民「居者有其所」,但「家家有層樓」卻不是現行政策。政府明白市民置業增加,或許有助社會建立歸屬和認同感,但必須按個人能力為大前提,尤其面對不確定的大環境,不宜由政府提供各種誘因,專門為某些群組多給一個容易「上車」的選擇,從而達到某一置業目標。

置業率乃市場指標 非政策目標

政府過往曾為全港住戶訂下七成置業的水平,卻不合實況。二○○二年後,政府退出私人物業市場,置業率不再成為政策目標。市民的置業率,是反映市場狀況的指標,若然上升,是市民個人能力所及的追求和客觀條件配合的結果。雖然鼓勵置業不是政府政策,但不等於我們不理會市民的置業需要。政府要着力去做的,正正是了解問題真正所在,對症下藥,財政司司長已清楚表明,正循增加供應、壓抑投機活動、加強市場透明度和控制過度按揭信貸四方面推出措施;並積極研究活化現存三十多萬個居屋單位的二手市場,為的就是穩定樓市,增加置業人士負擔範圍內的選擇。

不要忘記,居屋政策目標主要是提供機會,使有經濟條件的公屋居民騰出單位,讓給更有住屋需要的輪候冊上的人士,幫一般置業者較易「上車」是其次。若然能活化目前三十萬個單位的居屋市場,增加其流通,可以是一個適時及有效的途徑。

資助對象如何界定?

政府協助市民「居者有其所」,例如公屋資格,一直以入息和資產作主要準則;長者獲優先,此取得社會輿論認同。至於入住居屋和夾屋,亦是以入息和資產為準則,不是以年齡來劃界。主張訂出政策幫助單身年輕人置業,似乎不是社會主流價值;況且,長者有清楚年齡界線,其他組別的定義則較模糊。這課題同樣需要大眾討論,才有可能產生政策所依據的共識。

也許,除合資格入住公屋外,社會上確實有一批準置業人士,買樓較困難,但若然要選擇性地、實質地幫他們置業,我們必先回答和理清以下四組問題:

對象:幫的對象是誰?如何界定應以公帑資助置業的一羣?有什麼因素令他們需要公帑補助?幫他們置業會否令社會流動階梯更流暢?

公平:幫了某一批人置業,卻沒有幫別的,是否對其他納稅人公平?那會否反添社會不和諧?

公屋供應:若需要騰出原來給公屋的土地,轉撥作興建居屋,是否影響公屋的土地供應?進而影響編配上公屋的輪候時間?

私樓供應:供應更多土地建造更多私人房屋,而非用作復建居屋,甚至規限發展商建造中小型住宅單位的面積和數目,是否更有效令樓價(尤其上車盤)平穩發展?

社會討論 政府聆聽 慎重思量

在升市時,居屋對整體樓價起不到平抑作用,復建引起日後的問題卻不少,社會上辯論熱烈,輿論能否滙聚出主流意見?政府的立場是有根據的。任何改變,涉及上述種種問題,社會上應有空間讓大家理性討論,社會上每一個人都應參與,謀求共識。政府亦會小心聆聽,慎重思量研究。

樓價上升很容易觸動市民神經,亦驅動進一步的置業需求。歸根到底,置業者根本考慮的是可負擔的物業,「上車」不一定選擇居屋。

故此,針對樓價上升,政府不同部門分工合作,在多方面下工夫,尤其對症下藥增加供應,包括嘗試提供規限單位數目和面積的中小型物業發展的土地、打擊投機活動、增加市場透明度和控制樓按信貸。運輸及房屋局的工作,除了增加市場透明度外,亦會積極研究活化居屋。政府種種的努力,旨在讓樓市回復到一個健康平穩發展的狀況,那才是市民的基本利益所在。

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