<轉載自2012年7月31日 明報 論壇版 撰文: 蔡涯棉>
7月16日行政長官梁振英先生在立法會答問大會上公布了包括長者生活津貼、雙倍長者醫療券、成立社會企業發展基金、白表免補地價購買居屋、全面資助興建青年宿舍等紓解民困的多項民生措施。措施公布後，白表免補價購買居屋成為社會及房地產市場的熱門話題。總體來說，社會主流意見認同白表免補價購買居屋的措施可給予初次置業人士特別是年輕家庭及中產階層，提早在第二居屋市場置業，不用等到2014年才申請新居屋，2016年才可入住新居屋。
不過，措施公布後，居屋第二市場出現了業主加價、封盤的情况，而個別居屋的樓王的成交價更成為市場的討論熱點，令到市民擔心居屋第二市場的價格會否炒高，當5000個白表申請者明年上旬入市置業時會否買貴樓，又如何預防部分申請者利用是次措施入市炒居屋。社會上甚至有一種說法認為白表免補價購買居屋的措施是未見其利，先見其弊。
第二市場樓價較低 有助白表人士置業
我個人曾對白表免補價購買居屋的措施作出深入的研究及分析，認為措施不但能在新居屋推出前紓緩市民的置業困難，協助在樓價高企下難以置業的年輕家庭及中產家庭置業，而且更可活化居屋第二市場，令未來更多初次置業人士能有更多機會在總價較低的居屋市場置業，而經濟能力較強的居屋業主亦可將其居屋出售，然後購買較大或更合適的單位，改善其居住環境。至於措施對居屋第二市場的影響是短暫的、溫和的，亦不會引起炒風。基於社會對措施有不同看法，亦提出了一些憂慮，我將就措施的利弊作出一個全面的分析，讓社會可以作出全面、多元、客覲、理性的討論。
近日媒體集中於報道居屋業主的加價、封盤，以及個別居屋樓王的高價成交，而忽略了絕大部分居屋第二市場的成交價都遠較私人住宅市場低。就以今年6月份的居屋第二市場交易紀錄作分析，6月份的交易共120宗，其中樓價200萬至300萬元之間的交易宗數有60宗（佔50%），而樓價低於200萬元的交易宗數也有45宗（佔37.5%）。這些樓價200萬至300萬元的成交固然有不少位於港島及九龍市區的屋苑，而就算低於樓價200萬元的成交雖然大部分集中於新界，亦有部分在市區（見附表）。
從上述數據分析，居屋第二市場的樓價遠較私人住宅市場的價格低，是白表人士的置業最佳選擇。試想一個月入2萬至3萬元的家庭要在樓價昂貴的私人住宅市場置業根本非常困難。市區私人屋苑的價格動不動每呎7000至8000元，部分更達到每呎1萬元或以上，而新界沙田、大埔、荃灣的物業每呎也要5000至7000元，試問這些收入不高的白表申請者如何在私人市場置業。相反，居屋第二市場的價格較低，加上有大量樓價低於200萬元的樓盤發售，就算月入2萬至3萬元的家庭亦有能力負擔。
補充原有政策 活化居屋市場
房委會推出居屋第二市場的目的就是要讓居屋市場加快流轉，讓居屋這些面積較小、樓價較低的物業可轉讓予有需要而又有經濟能力改善居住環境的公屋居民，亦讓已具較高經濟能力的居屋業主有更多機會售出單位，再購買更合適的住宅物業，提升其居住環境，而同時房委會亦可收回寶貴的公屋單位以供輪候冊的人士居住。可惜，措施推出後成效並不顯著，主要原因是居屋第二市場的對象只局限於綠表買家，而公屋居民對購買第二市場的居屋持審慎態度，因為他們於購買後須交回公屋予房委會，所以在選擇第二市場的居屋時，一般對物業的位置、質素及價格都反覆思量，尤其以價格為甚。公屋居民要求價格要吸引才購買，但居屋業主若價格不理想又不願意賣，所以每年居屋第二市場的成交只有約2000宗，難以達到預期的效果。
白表免補價購買居屋的措施不但能協助初次置業的年輕家庭及中產家庭置業，而且亦能為居屋第二市場提供新的生力軍，令市場的供求更均衡，價格更能平衡買賣雙方的需要。在居屋業主的計算中，若其折讓率為30%，其在居屋第二市場的動力在於其能否取得高於公開市場價格的70%，高出的部分就是較公開市場售出所得額外可獲的價格部分，對高出的部分的要求，因業主而異。不然居屋業主就不用在居屋第二市場發售，而可直接在公開市場發售或拒絕發售。
白表與綠表不同。白表在居屋第二市場購買不但可用遠低於私人樓宇的價格購入居屋，又可獲九成按揭，不用付三成首期，而且白表亦不用像綠表一樣交回公屋，毋須付出代價，所以在市場學上白表會較願意付出略高於綠表的價格，這就會令原先動力有所不足的居屋第二市場的政策得到補充，增加購買的動力，令買賣雙方的價格預期較為接近，令市場的交易有所增加，活化長期較僵化的居屋市場。
居屋價格會否炒高 高叫價能否持久
自3月25日梁振英當選新一屆行政長官後，市場已經開始關注其5000白表免補價購買居屋的政策，所以在5、6月份已經有不少居屋業主加價、綠表偷步入市的報道。自7月16日政策正式公布後，市場反應更加熾熱，很多業主加價、封盤，同時亦有一些居屋樓王的高價成交。
根據我過去多年來在房地產市場的經歷及觀察，凡有重大政策推出市場都會有即時的反應，有時反應會比較強。原因在於香港的資訊發達，買賣雙方都反應敏捷，搶在市場之前作出各種的部署及價格調節。但究竟這些心理預期的價格升幅能否達到，又能否持久，就要看實際的市場供求，以及一段時間後的實際市場成交。其實，措施宣布後業主加價及封盤是可預期的，因為作為業主，未來多了白表買家肯定是好事，加價測試市場的承受力是完全正常，可以理解的。
我個人認為居屋第二市場的叫價提高，並不代表叫價等於成交價，而高叫價能否持久須視乎物業有否承接力。從供求來看，未補價的居屋單位有25萬個，而白表的名額只有5000個，相等於未補價的居屋的2%，對於價格的衝擊有限。有人擔心未來半年居屋第二市場價格會炒高，明年初白表買家須以高價入市買居屋。今年首6個月居屋第二居屋市場的成交字數約為881宗，而今年第二季（4至6月）的成交宗數也只有478宗，相對於每年約2000宗居屋第二市場成交宗數，我們看不到近幾個月居屋第二市場的成交宗數有顯著增加。若成交宗數不上升，居屋單位的叫價就會下降。至於近期報道的個別高價成交的居屋樓王單位，其實樓價也不是真的很高。就以近期以每呎5955元成交的港島區康山花園為例，其實若以其鄰近康怡花園的每呎近9000元，而康山花園的折扣率33%計，其成交價並不特別高。
從上述分析，我認為行政長官梁振英先生推出的白表免補價購買居屋的政策一舉數得，一方面可以協助年輕家庭及中層階層置業，又可活化居屋第二市場，並且可以改善市民的居住環境，在新居屋推出前，實為一個可紓緩目前置業困難的有效辦法。在制訂具體措施時，房委會要多聽取社會各界的意見，尤其在防止投機炒賣方面，更要研究設立禁售期，以杜絕投機者及炒家炒賣居屋。
